政策放松楼市现企稳迹象 2015年或将持续低迷
扫描到手机 房产资讯 来源:新华网 发布日期:2014-08-25 07:53 字号:T|T
摘要:继今年一季度大幅下滑之后,二季度房地产活动初现企稳迹象,在销售疲弱的背景下,越来越多城市的房地产价格开始下跌。
继今年一季度大幅下滑之后,二季度房地产活动初现企稳迹象,在销售疲弱的背景下,越来越多城市的房地产价格开始下跌。
房地产活动现企稳迹象
销售5、6月份同比跌幅趋缓,新开工同比跌幅由一季度的25%收窄至11%,竣工也同比反弹24%,一定程度上受益于较为有利的基数效应。7月份新开工同比增长8.2%、实现了年内首次正增长,但销售再现颓势、同比下跌16%,表明政策放松的效果仍有待显现。
新开工反弹受到了哪些因素驱动?首先,在经历了年初高达25%的同比下跌后,决策层开始出台“微刺激”、各地也开始松绑房地产政策,开发商情绪有所稳定。其次,在2013年大规模购地后,开发商面临着开工压力。而我们认为更重要的是,包括棚户区改造在内的保障房受政策推动和资金支持集中开工,这可能给整体新开工活动带来了一定支撑。
除房地产外,决策层还出台了一系列政策加快基建投资。随着近几个月经济指标出现回暖迹象、房地产和宏观政策日益放松,市场情绪也随之好转。一些市场人士甚至认为房地产下滑拖累经济的最严峻时期已经结束,并认为随着政策进一步放松,未来几个月房地产销售和建设活动有望实现正增长。
政策放松:
还有哪些牌要出
5月以来,伴随着决策层出台一系列“微刺激”措施、加码对增长的扶持力度,房地产相关政策也逐渐松绑,尤其是7月以来放松步伐明显加快。据媒体报道,目前已有超过四分之三的限购城市在一定程度上松绑了限购政策;部分省市对购房进行税费补贴;住房公积金政策不断放松;部分城市放宽了落户政策;一些地方允许甚至鼓励地方政府回购商品房用于保障性房源;为提振房地产销售和建设,各地也简化了开发商行政审批程序、降低相关费用。罗列了已放松限购政策的城市,可以看出最近几周政策放松速度明显加快。虽然迄今为止中央政府尚无意正式放松房地产相关的信贷政策、也没有正式降低房贷首付要求,但据媒体报道,部分地区放贷加快、也出现了利率优惠。
政府手里还有哪些牌?如果年底或2015年房地产活动再次放缓,决策层可以正式降低目前较高的首付比例——首套房30%二套房60%、进一步放松落户政策以提振房地产销售。此外,决策层还可以定向降低房贷利率、或全面下调存贷款基准利率。
除商品房之外,政府还加大了对保障房建设的支持力度。决策层在年初将今年保障房新开工目标上调至700万套(包含470万套棚户区改造)。更重要的是,决策层已经采取各种措施提供资金支持、推动保障房建设(特别是棚户区改造),包括加快财政拨款、利用国开行提供政策性融资(通过央行的再贷款),各地方政府也鼓励开发商和其他企业参与保障房建设、并为其提供补贴。在国开行的推动下,2014年上半年投向保障房建设的贷款强劲增长,且下半年有望进一步增加。
未来几月
房地产活动或温和改善
受益于政策不断放松和信贷支持,未来几个月房地产销售和建设均会温和改善。
房地产销售方面,限购松绑、房价下跌后购买力改善、房贷利率松动且投放加快、部分城市加快放松落户限制、地方政府回购商品房用于保障性房源等因素都有望提振销售。
房地产建设方面,因现金流恶化而面临财务困境的开发商可能会加快建设,以增加推盘和销售收入,尤其是赶在“金九银十”的销售旺季。此外,保障房建设和棚户区改造提速也可能进一步提振新开工和建设活动。
最近的房地产活动和政策走势符合我们的预期。我们对全年的基准预测仍为房地产销售面积小幅下跌 0~5%、新房开工面积下跌10%~15%。今年前7个月,房地产销售已同比下跌7.6%、新开工面积同比下跌12.8%(一季度同比下降25%,上半年同比下降17%)。
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