8月18日,国家统计局公布的“7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,7月份,北上广深四大一线城市房价首现全面下跌,环比降幅分别为1.3%,1.4%,1.3%,0.6%。其中,北京房价自2012年6月以来首现下跌。图为北京大兴区的一处住宅小区楼房。　　

昨日,国家统计局公布的“7月70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,北上广深四大一线城市房价首现环比全面下跌。业内人士普遍认为,中国房地产市场的降温态势恐将进一步持续,中国楼市已进入“新常态”。在此背景下,市场各方都将接受新的考验。

　　北上广深房价

　　全线下跌不意外

2014年5月,上海和深圳楼市率先开启跌势;6月起,广州加入降价行列;7月,坚挺了24个月之久的北京房价也终于开始“沦陷”。一线楼市房价的全面下跌意味着,全国房价普跌态势业已确立。

上海易居研究院分析称,7月,70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅创2008年以来的历史新高。据测算,7月,一二三线城市新建商品住宅价格指数环比跌幅分别为1.2%、1%和0.9%,一线城市房价跌幅首次超过二三线城市。并且,对比二三线城市,一线城市跌幅扩大的态势更为明显。

近期北京、上海等地购房者观望情绪依然浓厚,房企“让利跑量”心理已占上风。在北京市大兴区的热盘保利熙悦春天,3月开盘时500套房源超3000人抢购,当天销售出了九成。然而,4月中旬开始,销量大幅下降,第二期开盘的500套房子7月还没卖完,并出现了每平方米500元左右的降幅。

　一线城市

　　不再是楼市避风港

曾被业内认为“只涨不跌”的一线楼市为何在此轮调整中不能“独善其身”?

上海易居房地产研究院研究员严跃进认为,目前4个一线城市房价指数均出现环比下跌,和整个库存压力较大有关。“目前一线城市还没有公开救市的做法,‘限购’、‘限贷’政策仍比较紧。但同时,购房者又预期一线城市也可能像其他城市一样,出现比较明显的价格下调。因此,入市不积极,进而导致库存积压,反过来促使房企进行各种程度的降价。”

据有关统计数据,7月,北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为18.9个、17.2个、14.1个和14.7个月。“在市场低迷下,今年一线城市的存销比上升速度还在加快。这也创下了2011年以来的存销比新高,而且还在持续攀升。”严跃进介绍说,“在2013年末,4个城市的存销比分别为7.6个、8.7个、9个和11.9个月。

住建部政策研究中心主任秦虹指出,去年楼市的火爆将今年的购买需求提前透支。“自住性需求是常数,去年卖多了,今年就卖得少。此外,信贷约束影响了购房行为的实现。今年以来,个人住房抵押贷款的收紧,使得购房者置业成本提高。“现在市场需求主体是刚需自住型,如果没有贷款支持,他们几乎不可能买得起房子。因此,对房地产市场影响最大的还是货币政策和货币环境。”

世邦魏理仕中国区主管陈仲伟表示,在信贷环境吃紧、财务成本不断攀升等情况下,开发商已开始启用降价策略来积极去库存,加速周转,这也是导致近期一线城市房价数据全线下跌的主要原因。

新浪乐居楼盘中心数据显示,8月上海有多达139个楼盘进行打折促销。野村证券中国房地产行业研究主管高剑锋亦表示,三季度或将有更多开发商降价去库存,最高可能出现同比20%的降幅。

　楼市进入“新常态”

楼市此轮调整对政府决策、房地产企业、消费者都有哪些挑战?各市场主体应如何应对?

在本轮楼市的调整潮中,地方政府在救市上表现积极。据不完全统计,在全部46个限购城市中,目前以各种形式“灵活”调节楼市的已近八成。在楼市下行趋势难以扭转的情况下,地方政府救市措施开始升级。

而对于房地产开发商来说,在当前市场不好的情况下,开发商的竞争力就剩下了价格。世茂集团副总裁蔡雪梅表示:“在开发商看来,一线城市如果愿意以价换量,真实的需求是存在的,一线楼市依然是企稳的,关键在于我们是否愿意卖出相对合理的价格。”

近期,楼市“崩盘”论、房价将“断崖式暴跌”等信息让购房者的观望情绪日益加重。对于购房者来说,信贷支持无疑是他们最为关心的问题。26岁的外地在沪白领胡一文在上海已经工作了两年,“我和老公正在观望,希望信贷政策有调整。最近不是房价在松动嘛,我们一直在看房、议价,但不准备马上出手。”

秦虹认为,中央政府今年将继续坚持抑制投资投机性需求的政策,从而让真实的需求可以得到实现。“下一步对于首套置业的家庭住房愿望实现,在政策上还是有空间的。” 此外,作为调控的重要配套手段,政府应继续做好保障性住房建设,增加中小套型商品房和共有产权的住房供应。

什么是住宅存销比?

名词解释:

什么是住宅存销比?

存销比是指在一个周期内,商品库存与之前一定时期内销量的比值,用来反映商品的即时库存状况的相对数。

新建商品住宅存销比持续超过12,即表示新建商品住宅存销比过大,存货压力较大,价格下跌压力较大;存销比持续处于9至12之间,说明存货偏大,但尚不显著;存销比持续处于6至8之间,说明商品住宅存销相对平衡,市场形态较为健康;存销比持续在3-6之间,说明存货偏少,供应偏紧,价格面临上涨压力;而存销比持续小于3,说明存货太少,价格将上涨。