4月25日，绿城玫瑰园推出了最后一批房源。当该别墅项目在2006年首次亮相时，单价不过2万~3万元/平方米，而现在这批房源的网上参考价已经达到10万元以上。无独有偶，上海第一高端住宅——汤臣一品最新推出销售的一批房源最高单价已经达到25万元/平方米，而2010年，汤臣一品推出销售的复式房，还只有十几万元/平方米。

上海的高端住宅总是比普通住宅更保值一些。保值的原因，是上海高端住宅市场需求旺盛，根据德佑地产的数据，从2009年开始，8万元/平方米单价的住宅每年能保持在10万平方米以上的成交量，且成交均价普遍能达到10万元/平方米左右。

如果要细究深层次原因，可以发现上海高端住宅的成交量放大和上海财政在公共领域的投入，尤其是和基础设施领域的投入有很大关系。其中，上海在基础设施领域的投资金额从2002年后每年连续递增，至2009年达到2113多亿元，是2001年的4倍多。而在财政开支领域，上海从2002年到2010年，也接近增加了4倍多的支出。由于财政开支的增加，上海在教育、公共卫生、社区服务等多个领域大幅度增加投入，提升了公共服务的质量。

上海统计年鉴显示，2006年全市教育投入只有230多亿元，而到了2012年，这部分开支增加到600多亿元。其他的开支，诸如医疗、城乡社区事务等都有大幅度增长，城市的公共服务因此有了大幅度提高。

截至2013年底，上海轨交全网运营线路总长增至525.2公里，日客流达到911.4万人次 （不含磁悬浮，3、4号线共线段不重复计算，金山铁路不计）、车站共计331座（均含磁悬浮在内），运营规模列世界第一。

上海的高端住宅因为这些城市公共设施的大面积投入而受益，体现出了极大吸引力。

统计年鉴显示，正是在上海的城市基础设施和财政投入的大量支出下，整个上海的高端公寓和别墅的销售面积不断增长。2000年，这类住宅的总销售量还不过只有53万平方米，占当时上海住宅销售量的4%左右，而到了2008年以后，年销售量平均达到200多万平方米，占上海住宅销售量的1/5。

玫瑰园所在的马桥便是其中的代表。原来那里仅仅只是上海的一个农业村，但是在2005年建成了上海旗忠体育城网球中心之后，这里的城市基础设施建设得到快速推进。从2005年开始，上述网球中心就成为顶级网球赛事的主赛场，曾举办过2005年~2008年的网球大师赛，以及上海ATP1000大师赛。

至于汤臣一品所在的陆家嘴，近几年来在城市基础设施方面的投入更是有目共睹。仲量联行写字楼部门的有关负责人透露，最新成交案例显示，陆家嘴的写字楼租金已经达到20元一天/平方米。

上海高端住宅的经历，也许可以看出城市基础设施的投入，对高端住宅价值提升的重要性。易居（中国）控股有限公司（纽交所上市代码：EJ）执行总裁丁祖昱说，城市基础设施投入的每一元钱，最终都会在房价中得到体现。

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投资必读

高端住宅产能过剩如何鉴别真伪？

每经记者 杨羚强 发自上海

和任何一类收藏品、投资品相同，当高端住宅价格持续上升之时，必然会有人想办法去仿造，试图能让普通住宅卖出高端住宅价格。

2010年以后，上海就曾发生过类似现象，开发商在普通住宅聚集区，甚至是经济适用房基地，盖出大量定位高端的住宅，通过高端住宅作假，从中牟取暴利。

这也给有意购买高端住宅的购房者带来困难，如何鉴别高端住宅，买到真正能够长期保值的物业？

在高端住宅开发领域拥有丰富经验的融创中国董事长孙宏斌的观点是，必须在那些需求集中资源稀缺的地区作开发，才能确保高端住宅销售不会出现滞销。而这其中，深度市场调研必不可少，只有发现需求高度旺盛，但供应却远远少于需求的情况下，他们才会拿地、开发、销售。

融创旗下的诸多项目均奉行此道。在上海，融创开发的绿城玫瑰园因为低容积率而稀缺。在无锡，融创开发的绿城香樟园所处的太湖湖岸线，目前规划主要是以商旅用地为主，湖岸线基本建设的都是高星级酒店。类似香樟园这样的产品供应也非常少。

世界顶级的开发商都秉持着类似观念，在需求最为旺盛的地区，开发最稀有的产品，以保证高端住宅项目的长线销售。全球最大房地产商之一的美国汉斯就选择在大连的开发区开发高端住宅项目。由于大量欧美公司的入驻，这一地区的需求量极为旺盛，大量的跨国公司入驻，带来了对当地住宅的需求。而这些需求提升了住宅的价值。

几乎所有的高端住宅，都具备相对于潜在需求的极度供不应求。无论是汤臣一品，还是其他的一些高端住宅产品。只有达到这样一个程度，高端住宅才能够做到保值。

仅仅依靠土地的稀有，并不能确保物业在购买后几年乃至几十年的持续稀有。为了提升房屋的稀有程度，开发商还会通过运用大师级的建筑方案、独特的建材、增加服务的质量等举措，进一步强化物业的稀有程度。

以绿城玫瑰园为例，每栋别墅会由两个设计师服务，而其中有的别墅是境外的设计大师用时至少一年来设计的，而其中很多设计图纸的施工，都被要求和设计要求零误差，庭院铺设的地砖甚至需要有经验的老师傅以一天仅铺设4平方米的速度施工。高端住宅对施工要求的苛刻和精度要求可见一斑。

反观不少人造高端住宅项目，虽然也会强调所使用的建材标准是全球顶级的，但是在设计、施工等细节上，远远达不到高段项目的要求，这点其实很容易被拥有丰富建筑装修施工经验的内行人一眼看出。

此前，一家房地产开发商的工程施工主管，就曾陪同《每日经济新闻》记者参观过松江某个高端住宅楼盘。但是在仅仅看了房屋的外观之后，他就连连摇头，称做工过于粗糙。而后上述高端住宅项目果然因为滞销而连续降价，甚至因此出现亏损。在挑选高端住宅时，不妨带上有经验的建筑设计师，了解房屋的做工和细节是不是够好，同样要盖这样一栋楼需要用多少钱。

北上广深样本：追寻高端住宅升值的内在逻辑（下）

编 者 按

中国经济的高速发展成就了过去十年间国内房地产市场的大牛市，作为其重要的组成部分，高端住宅也在不断升值，高端住宅市场的区域性、功能性以及资产保值性的门槛同步抬升。而高端住宅需求以及升值幅度大幅提高的背后，既有企业精准的商业眼光，更与当地政府在基础配套设施上的巨大投入分不开，带动高端住宅所处区域价值提升，进而成为城市的新中心。

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北京：高端住宅进入“十万元时代”功能定制加速物业升值

每经记者 尚希 发自北京

近两年来，对于越来越多的高资产人士来说，高端住宅的使用功能不再仅局限于居住，而是兼顾了资产配置与商务接待等多重功能。

高端住宅功能的不断演变也凸显出北京高端住宅市场的发展轨迹。2008年北京奥运会的举办，刺激了北京房地产市场的急速升温，更是加速了京城高端住宅市场的“国际化”。

盘古大观就是北京高端住宅的一个标杆性项目，其价格走势像是在为京城高端地产市场背书。而在价值不断抬升的背后，高端住宅市场的区域性、功能性以及资产保值性的门槛同步抬升。

区位决定升值潜力

第一太平戴维斯统计数据显示，今年到明年，北京市将有近10个单价超过10万元的高端住宅项目入市。其中计划在今年入市的一个高端项目目前预计售价高达15万元/平方米。

2013年以来，北京土地市场持续火热，“地王”频出，夏家胡同、孙河、亦庄等多宗高溢价土地相继成交，区域楼面价屡创新高。优质宅地的稀缺性致使土地成本居高不下，进一步刺激了现有高端住宅的销售。

高地价与开发商合理利润空间叠加，自然导致“地王”地块打造出来的产品售价水涨船高，这就为高端住宅设定了房价上涨下限的标尺。

据《每日经济新闻》记者了解，如果按照每月300套的去化速度计算，目前北京四环以内仅存的7000余套住宅存量，只够销售两年。扣除部分项目自持与开发商惜售的部分，这一周期或将更短。

从目前北京顶级高端住宅项目来看，均价基本都已超过10万元/平方米，单套价格数千万甚至过亿。有数据显示，2009年以3600万元购进一套盘古大观，在2012年就已升值到7100万元。

盘古大观的快速升值与其周边区域建设投资的逐步完善有密切关系。据统计，北京奥运会之前，政府共投入2800亿元用于城市基础设施建设和交通环境的改善，除了修建比赛场馆外，还配套建设了国家奥林匹克森林公园等一系列娱乐休闲设施、文化设施和商业设施。

不仅是盘古大观，北京四环以内的其他核心高端住宅项目也拥有十分完善的区位因素以及配套条件。北京高端住宅市场一位权威人士告诉记者，在北京核心城区高端住宅供应匮乏、需求旺盛的作用下，预计当前在售项目的价格将保持强劲上涨。3年内，北京核心城区将出现多个单价超20万元、总价过亿的高端住宅。

高端住宅进入定制化时代

对于越来越多的高资产人士来说，高端项目具有的不仅是居住功能，对其资产分配以及圈层社交也有非常大的作用。

亚豪机构统计数据显示，今年以来北京高端住宅市场成交并不旺盛。3月，北京57个在售报价超过5万元/平方米的公寓高端住宅项目共成交135套，同比下滑7成，创下了除今年2月以外的第二低值。2014年一季度，北京公寓高端住宅市场仅成交399套，同比、环比分别下滑68%、100%。

从目前的成交状况可以看到，高端住宅买家不再一味追求超大尺度和奢侈华丽，转而更注重产品能否提供更多实用性的功能属性，比如满足高端社交、个人爱好及个性化生活需求。

一位在高端住宅市场浸淫多年的业内人士对《每日经济新闻》记者分析指出，目前这些高端业主渴望在城市中心拥有一套房产，既要满足接待客户、款待友人、小型聚会等社交平台需求，同时又拥有收藏展示、品鉴赏玩、甚至纯粹满足业主个人兴趣爱好的功能。

记者近日在走访中看到，北京一些核心区域的高端项目在功能方面都在力求从多方位进行诠释，位于CBD核心区域的鸿坤?花语墅项目，大部分户型的地下室，不再单纯地作为常规的酒窖、影音室，还可以作为展览室，字画、玉器等藏品均可在此陈列。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，目前北京高端住宅已经悄然出现了居住型与会所型两种分化趋势。

业内人士指出，目前的高端住宅已经在向“定制化”转型，“定制化”或将成为未来市场的一个重要趋势。

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深圳：城市发展助区域转型 华侨城十年升值十余倍

每经记者 区家彦 发自广州

2013年8月，位于深圳市南山区的华侨城“波托菲诺”推出399套单位，这个均价超6万元/平方米的高端住宅项目单日认购超300套，总成交金额超过56亿元，创下全国单项目的销售纪录，项目的楼王单位更爆出20万元/平方米的天价。

谁也不曾想到，深圳华侨城片区在20年前曾经是宝安县光明华侨畜牧场沙河分场，如今，曾经尘土飞扬的荒芜土地已经晋身成为深圳高端住宅的传奇，短短十年时间内物业升值十数倍，并成为全国各地高端住宅开发的蓝本。

十年身价增十余倍

根据世联行的一份研究报告显示，从1990年~2004年，深圳华侨城区域内高层住宅售价从3000元/平方米上涨至9000元/平方米，16年时间里区域房价涨幅为三倍。

然而，自华侨城“波托菲诺”一期“纯水岸”发售后，2003年~2008年，“波托菲诺”销售均价从8700元/平方米飙升至80000元/平方米，短短五年已实现九倍涨幅。据统计，截至2014年底，华侨城“波托菲诺”先后推出15期的高端住宅产品，部分二手单位售价接近15万元/平方米，并带动区域内其他高端住宅项目大幅升值。

区域转型带动物业升值

“20年前，华侨城片区还是一片荒山野岭，到处都是鱼塘和菜地，深南路还是汽车一过尘土飞扬，大片荒丘中只有几片工地”，综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁不由得对《每日经济新闻》记者感慨。

上世纪80年代，为推动制造业转型升级，深圳市政府在深圳西边划出一块4.8平方公里的地块，由华侨城参照蛇口模式进行开发升级。不过，由于地处城乡结合部，华侨城发展之初并不容易。

1986年，中旅集团与华侨城共同筹资兴建“锦绣中华”，成为该区域首个大型旅游设施。随后，包括民俗文化村、华夏艺术中心、世界之窗、欢乐谷等文化旅游项目争相面世。

同时，深圳市政府大力推动区域基础设施配套，2004年12月，从罗湖火车站至世界之窗的地铁一号线正式开通，加上学校医院等配套设施陆续投入使用，曾经的荒山野岭摇身一变成为著名旅游胜地，乃至高端居住区。

在宋丁看来，深圳华侨城高端住宅区的成功，在于其满足了深圳特区城镇化发展的需要。政府在基础配套设施不遗余力的投入，让华侨城与城市中心的距离迅速缩短，带动区域价值提升，成为城市新核心。

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广州：2000亿政府投入“魔力”珠江新城高端住宅十年涨16倍

每经记者 区家彦 发自广州

本月，位于广州天河区珠江新城的一个高端住宅项目成交了一套面积为1505平方米的复式洋房，网签总价为2.2346亿元，网签均价为148477元/平方米，一举刷新广州高端住宅成交纪录。

1992年，当广州市政府决定将珠江新城建成广州未来的“中央商务区（CBD）”时，谁也不曾料到，这块曾经荒芜的土地如今成为广东乃至全国最炙手可热的高端住宅集中地。记者查阅2003年的统计数据显示，珠江新城高端住宅项目最高售价约为9000元/平方米，如今，珠江新城高端住宅最高售价接近160000元/平方米，演绎了十年增值近16倍的财富神话。

十年16倍的投资神话

作为私营企业主的陈元生，在2000年初经过艰苦创业后积累了一笔财富，无论是出于居住还是投资需求，陈元生把目光投向了当时陷入低迷的广州高端住宅市场。

2003年，广州 爆 发SARS，房地产市场几乎降至冰点。这一年，位于珠江新城海风路的高端住宅项目凯旋新世界开售，吸引了陈元生的注意。

“虽然在2003年，珠江新城依然是方兴未艾，环境和配套与广州传统的二沙岛、天河高端住宅区有天渊之别，但广州市政府将珠江新城打造成新城市中心的决心却非常坚定”，在陈元生看来，凯旋新世界当时的售价约在7000~9000元/平方米，而同样品质的高端住宅在北京售价至少要达到20000~30000元/平方米。

最终，陈元生以总价超300万元的代价购入两套超200平方米的复式大户型，随后发生的事情令他意想不到，2003年广州楼市触底后开启了一波至今尚未结束的大牛市。

根据网易房产数据中心统计数据显示，2013年广州新建住宅成交均价为13289元/平方米，较2003年同期均价上涨242%。凯旋新世界最新一期的销售均价已经达到90000元/平方米，部分临江单位售价高达120000~200000元/平方米，陈元生所购买的的两套单位市值在十年内膨胀了接近16倍，正如陈元生所言，这两套高端住宅为他赚取了远远超越实业领域的丰厚利润。

政府投入达2000亿元

早年，广州真正意义上的高端住宅均集中在越秀区的二沙岛，尽管广州市政府早于1992年决定建设广州新城市中心——珠江新城，但在前十年，珠江新城的定位为纯商务区，加上政府投入有限，珠江新城发展举步艰难。

“2003年可谓是珠江新城发展历程上的一个转折点”，合富辉煌首席市场分析师黎文江告诉《每日经济新闻》记者，当年广州市政府发出《珠江新城规划检讨》通告，通过适当增加住宅数量替代以往以写字楼为核心的纯商业定位，提升区域常住人口以降低当时的“睡城”困境；更重要的是，广州市政府大力推动区域基础设施建设，包括地铁三号线与五号线的交汇点、建设旅客自动输送系统以及引入六大标志性建筑，带动珠江新城区域建设进入爆发阶段。

根据合富辉煌的统计数据，广州市政府在珠江新城的总投入达到2000亿元。在政府的大力支持下，珠江新城核心区建设全面启动，广州歌剧院、广州图书馆、广东省博物馆、广州市第二少年宫、超高双塔在内的六大标志性建筑、核心区地下空间建设均在2010年 “广州亚运年”前建成。

“坐落于大都市中心的高端住宅产品定位第一居所，区域价值的提升成为物业增值的核心推动力，也正是广州市政府大力的投入，让珠江新城真正成为广州乃至华南的中央商务区，并成为新的高端住宅标杆区域”，黎文江认为。