房地产行业进入了十年来变革动作最大的年份。社区服务、资产管理、小股操盘、代建、地产基金管理……然而，资本市场并没有因为开发商的模式创新，而追捧后者的股价。《每日经济新闻》记者发现，只有A股市场对开发商的轻资产探索等给予了反应。在港股市场，无论开发商提出怎样的创新模式，或者给出怎样的利好，在没有看到实际财务数据的变化前，投资者依然没有感到兴奋。

　　重建估值模式

如果用市盈率来衡量投资者的追捧程度，与2007年最高达83.43倍的动态市盈率相比，地产股如今可谓从天堂跌至地狱。

根据中银国际的研究报告显示，A股目前33家主要上市房企的市盈率由2012年的20.2倍下跌至2013年的7.2倍，龙头房企万科和保利地产更是最低跌至5.6倍和5.5倍，地产板块的市盈率创下近五年新底，进入历史最低位区间。即便从横向来看，房地产板块的滚动市盈率为11.5倍(涵盖152家房企)，估值位列A股所有行业底端。

在香港上市的内房股走势同样低迷，已建申银万国[微博]的研究报告显示，大中型市值中资地产股2013年整体位于30%~50%净资产值折价区间波动，预计2014年市净率和市盈率分别为0.8倍和5.3倍，即便以过去10年的估值水平衡量，目前已经接近估值下限。

“在2010年以前，地产股之所以在资本市场属于热门的投资板块，市场愿意给予很高的估值，主要是由行业周期所决定”，香港粤海证券投资银行董事黄立冲向记者表示，如今，虽然上市房企的财务数据还很漂亮，但投资者普遍认为房地产已经进入行业的顶峰期，未来走下坡路的可能性很大，投资者愿意给予的估值自然大幅下降。

　提高股东回报是关键

《每日经济新闻》记者发现，今年以来，包括恒大地产、世茂房地产、佳兆业、合景泰富等部分上市房企率先走出一波独立上涨行情。

恒大地产堪称这波地产股反弹的龙头，记者统计发现，以今年初至4月2日的收盘价计算，恒大地产年内涨幅已经超过30%，股价创出最近一年的新高。佳兆业地产年内最高涨幅也达到29%，股价更创出自2011年9月份的新高，世茂房地产与合景泰富在3月份也分别出现34%与30%的最高涨幅。

是什么原因导致这些企业重获投资者的关注？

辉立证券分析师陈耕告诉记者，这几家公司有一个共同点，在行业毛利率呈现下滑趋势的背景下，这几家企业盈利能力在提高。

记者整理这四家公司的年报数据发现，恒大地产、佳兆业、世茂房地产2013年毛利率分别为29.5%、33.8%、35.3%，较2012年上涨1.6、1.3、1.8个百分点，合景泰富毛利率虽然轻微下降0.2个百分点，但依然稳定在36%的水平，净利润率更是达到29%，两项指标在上市房企处于领先水平。

“如今国内千亿房企已经达到七家，规模持续快速扩张的难度很大。尤其是随着行业见顶回落，销售规模增速放缓难以避免，怎么提高股东回报才是投资者最关心的因素。”陈耕认为。

长期研究地产股的格雷投资研究总监兼副总经理冯立辉告诉记者，在保持规模适当增长的前提下，如何提高股东回报与控制风险才是投资者最看重的，因此与合约销售额相比，净资产收益率、利润率、净负债率才是资本市场更看重的指标。

更注重股东回报的标志，是今年部分上市房企罕有的大比例分红。刚刚发布全年业绩的恒大地产宣布拟分红每股0.43人民币，记者统计发现，此次分红总额相当于公司去年核心净利润的61%，62.7亿元的分红总额更是内地上市房企史上分红额的最高纪录。万科也宣布将分红比例大幅提高至30%，并称将来还要稳步提升，包括合景泰富、富力地产等内房股也纷纷提高分红比例。

“房地产作为资金渴求型行业，以往融资多分红少，但如今部分龙头企业选择高比例分红，标志着以往那种消耗资本的扩张型开发模式正面临变革，通过内生性成长提高股东回报率将成为房地产公司未来的发展方向。”冯立辉认为。