日前有媒体报道,万科与加拿大退休金计划投资委员会(CPPIB)成立合资公司在华进行房地产开发,其加拿大合作伙伴将为合资公司投入2.5亿美元。业内人士称,联系此前万科转让北京项目公司部分股权动作,万科探索多元化合作模式或为减轻资金压力与分散风险。

此前,北京城建、中茵股份、天保基建等多家A股上市房企再融资方案获证监会放行,业界普遍认为,由于银行对房地产行业的贷款相对紧张,使得不少房企热衷于开拓更为多元化的新融资渠道。

万科引入合伙人多家上市房企获批再融资

据报道,有万科内部人士证实,万科内部人士向记者证实,加拿大退休金计划投资委员会(CPPIB)将投资2.5亿美元与万科成立合资公司,投向中国房地产市场。合资企业将侧重于在中国一二线城市开发住宅房地产,而首笔投资锁定山东青岛。

这是自2008年以来该基金首次实质性地投资中国房地产市场,而该机构管理超过1796亿美元的资金,将在未来18个月内向合资企业投资2.5亿美元,同时还保留在此期间继续增资的权利。

万科周刊官方微博昨天转发这一消息,并表示热烈欢迎来自加拿大的合伙人。据万科内部人士透露,加拿大退休基金仅作为财务投资人,双方合作将以万科控股并实际操盘为主。业内人士指出,万科以多元化方式引入合作伙伴,是希望由此拓宽银行贷款以外的新融资渠道,分散风险、减轻资金压力,以保证规模上的持续扩张。

事实上,进入3月份以来,房企再融资得到实质性的进展。

3月25日,A股上市房企北京城建刚刚发布公告,表示证监会于24日对公司非公开发行股票的申请进行了审核,并予以通过。北京城建拟以不低于9.38元/股的价格,非公开发行4.16亿股股票。北京城建此次公开发行募集的不超过39亿元资金将主要投入北京世华龙樾、北京海梓府、北京上河湾和北京平各庄一级土地开发4个房地产项目。

除北京城建外,此前一周,中茵股份、天保基建分别公布,其再融资申请得到证监会审查通过。此外,绿地集团借壳金丰投资的重组预案也对外公布,涉及金额达655亿元。

其中,中茵股份发布的最新定增预案称,公司拟以不低于9.53元/股的价格,非公开发行股票数量不超过1.8亿股,募集资金不超过17.15亿元。募集资金将全部用于公司全资子公司江苏中茵置业有限公司之控股公司徐州中茵置业有限公司“徐州中茵广场项目”的开发与营运。

天保基建则拟募集资金15.5亿元建设三个房地产项目并补充流动资金。此三个项目分部是天保房地产空港商业区住宅项目(一期),天保金海岸D06住宅项目,天保金海岸D07住宅项目。

扎堆发股发债破解融资难

“去年年底以来,新一轮房地产调控的主攻方向是金融调控。从总量上调控,银行贷款缩减。房地产资金吃紧,解决行业资金困难的办法只有发行股票、债券。”广州市经济研究院城市公共经济研究所研究员、教授谈锦钊指出。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,“从再融资目的来看,当前品牌房企一般不缺生存的资金,缺的是支撑企业发展与扩张的资金。”但是,由于当前美国QE逐渐退出、国内信贷额度紧张导致存款利率上升等因素影响,国内房企融资环境仍然趋紧,房企再融资还没有实质性大范围开放。

而房地产信托、基金或私募资金成本高企,张宏伟指出,由于一部分房地产信托、基金或私募资金并不是直接来自于银行,而是间接来自于一部分资金富裕央企、投资机构。

盈石集团研究中心总经理张平表示,“房企现在的融资难度相当大。一方面银行贷款不易,另一方面信托也受到严格监管。同时伴随着美国量化宽松政策的结束,整个市场的资金将会更为紧张。”

有统计机构称,截至3月20日,有31家房企已经发布定增融资方案,涉及募资总额986.86亿元。除已通过审核的中茵股份、天保基建、北京城建外,招商地产、金科股份、三湘股份等房企都在静等佳音。

再融资开闸有利降低房企资金成本

张宏伟指出,如果房企“再融资”逐步开闸,这将有利于缓解2014年年初银行信贷紧缩对于房企资金面的影响,也有利于降低企业融资成本,一定程度上也可以缓解由于房地产信托、基金的成本高企导致开发企业融资成本高的现象。

“此外,房企‘再融资’之后,一般房企都选择将募资投入房价上涨较快的城市项目,一方面可以保证项目投资回报率,风险小;另一方面可以加快这些项目建设进度,尽快达到可售条件,进而加快企业资金周转。”张宏伟称,实际上,加快企业资金周转也提高了企业的利润率。而通过再融资这种融资渠道筹到的资金,融资成本比房地产信托、基金等其他渠道低一些,那么企业将节省大笔资金成本,进而整体上提升企业利润率。

中信建设分析人士也表示,房企再融资接连获批对于房地产板块信号意义重大,意味着管理层对于房地产行业的调控思路从抑制开发商资金向增加供应全面切换。

该人士称,此次再融资放开,上市房企可通过股权融资优化负债结构,行业弹性得以进一步修复。尽管短期内再融资会对公司产生一定摊薄效应,但对行业财务杠杆的优化以及规模扩张的预期都将为行业带来更长久的发展空间。对于股票而言,中小市值房企或将优先受益。中小型房企由于项目较少、结构清晰,在再融资窗口打开的情况下有望率先获批,且再融资所带来的边际效应也最为明显。

对此,谈锦钊表示,“房地产调控的本质是回归金融调控。预见未来还会有更多的金融工具诞生,以房养老等对应的调整手法也会不断产生。”