目前，在北京二手房交易市场上，大家所签的买卖合同不管是在网上自行下载还是房产中介提供的版本，都存在着相同的“通病”。从最近几年二手房纠纷的特点来看，这些“通病”一直都是引发买卖双方深陷诉讼泥淖，不能脱身的关键因素，以下我们将此类合同简称为“通病合同”。

在笔者看来，频繁导致纠纷发生的主要三个关键点，第一个是“通病合同”不具备对抗房产调控政策所带来的冲击的能力，第二个是合同内容与实际交易步骤严重脱节，第三个是合同中的违约责任约定过轻，导致违约方经常以低成本违约换取高回报。下面我们详细的对上述问题进行分析。

第一点：“通病合同”对调控政策带来的风险束手无策。

中国的房地产市场在经历了十年九调后，房价越来越高，与房屋交易有关的纠纷也是越来越多，当大家都在考虑如何化解纠纷时，却很少有人考虑过是不是作为交易载体的合同本身就存在问题。

与房屋交易纠纷关系最明显的两次调控分别是2010年的“国十条”和2013年的新“国五条”。

2010年国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，紧接着北京市政府也公布了《北京市关于遏制房价过快上涨通知》。该通知明确规定，商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民，暂停发放购买住房贷款。自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。

上述规定出台后，直接导致那些已经签订购房合同但尚未履行完毕的买卖双方陷入进退两难的境地，在这种情况下，如果合同中有明确的关于因政府调控政策而导致合同无法继续履行或继续履行会给其中一方造成巨大损失，进而为避免损失可解除合同等类似条款的话，就会避免大量因政策调整而导致的纠纷发生。

同样，在刚刚过去的2013年因为新“国五条”的出台，全国各地都将调控房价限制交易作为主要手段，尤其是以北京为代表的20%个人所得税的出台，更是让在合同履行阶段的买卖双方产生了不可调和的利益矛盾，因为根据一般的交易习惯，税费都是由买方承担，但当个税突然增长后，买方如按照以往惯例继续履行协议，势必会承受巨大的资金压力，但卖方出于自身利益考虑，也不会同意承担，所以最终围绕新增个税承担的问题就演化成了，合同签订后的恶意涨价，进而引发了大量的交易纠纷。

正如前文所述，如果在所签订的合同条款中包含了与调控政策有关的内容，就会大量的减少纠纷。同时，也就不会使买卖双方陷入旷日持久的法律诉讼中。

第二点：合同内容与实际的交易步骤严重脱节，导致无法实际执行合同条款。

这个问题的产生主要有两个方面原因，一是房屋权属类型多样，二是购房款支付方式多样。首先，以北京为例在北京二手房交易市场上有央产房、经济适用房等各种类型房屋，如卖房人欲出售自己的央产房就必须先取得该类型房屋可上市交易的批准文件，但很多购房人为了降低快速上涨的房价给自己带来的资金压力，都愿意先支付一笔定金，等待卖方取得批准文件后再交易，但这样就会面临卖方恶意涨价或始终无法取得批准文件无法交易的风险。同样，满五年的经济适用房的买卖也面临类似问题。

其次，在支付购房款时有些购房人还要先帮助卖方支付解除房屋抵押的解押款，或者委托第三方一般是融资担保公司进行垫资，以此种方式解除房屋抵押。

再次，当卖房人面临贷款买房的客户时，同样也存在风险，按照一般的惯例，在收取买方首付款后，都会允许买方现行入住，因为大多数人都是因为换房而进行交易。但往往买方入住后，会因为无法办理贷款或贷款数额不够支付尾款，而发生纠纷。

针对上述问题，目前的市场上绝大部分二手房合同都无法很好的解决，原因就是合同关于交易的细节规定的过于笼统，或是因为签订合同的各方包括中介方对于各类房屋的交易流程并不熟悉，因此才出现了合同内容与实际履行严重脱节的情况。

第三点：合同中的违约责任过轻，导致严重违约不断。

根据我国《合同法》规定，违约责任可分为五种，分别是强制履行责任、补救措施责任、损失赔偿责任、定金罚则责任、违约金责任。这五种责任在不同的违约行为下，都能产生相应的作用。但目前的通用二手房交易合同，都将重点放在了违约金责任上，忽视了其它四类责任的作用，并且违约金责任约定的数额普遍偏低，不能抵消涨价给卖方带来的利益诱惑，从而导致在房价大涨时，卖房人会肆无忌惮的违约。

以上三点都是我们在日常处理与二手房交易有关的纠纷时经常遇到的问题，针对这些问题，我们提出了新的二手房交易合同，即二手房买卖合同“孙涛律师36条”。