2014年开年，二手房市场还算热闹。中国指数研究院统计数据显示，2014年1月，全国十大城市主城区二手住宅样本平均价格为27027元/平方米，环比上涨0.85%，同比上涨19.13%。

二手房受追捧是因为周边配套设施完备，位于城市中心地带的二手房更受欢迎。经过一段时间，二手房的有害物质已经挥发，不再像污染极易超标的新房。碰到急需用钱的卖家，购房者还可以压压价，买到划算满意的房子。

不过，没有丰富经验的购房人或租房人也许并不会意识到，网络存在虚假房源。你在网上看中的房源可能并不存在，网上的信息是发帖人员凭空杜撰而来。购房者在购买二手房时，有诸多注意事项需要明晰。

2014年长沙二手房市场走向如何？市民如何购买一套满意的二手房，我们邀请了长沙众多中介机构，共同探讨。

虚假房源影响市民对中介认同度

明宾(长沙新环境房地产经纪连锁有限公司副总经理)：虚假网络房源在2013年年初相对比较多。与一线城市相比，长沙二手房中介从业人员的素质还不够高，整体运营模式看上去不够规范。但是，我们感觉跟之前相比进步很大。一是人员素质的提升，二是每个公司对人员的管控力度和培训力度都在加大，经纪人持证数量在不断地上升。

针对网络有这样的虚假信息，几家品牌中介在推自己的门户网站，正在解决这个问题。例如嘉业地产、新环境地产等已经在行动，如果网上有中介人员发布虚假信息，我们就会接到举报，这对于净化网络环境有好处。

我们对2014年房地产市场的信心是很足的。二手房在年后比我们预期要冷一些，这是一个常态。但是不会影响长沙二手房市场、新房市场的上行乐观前景。

谢颖娟（长沙高竟智房地产经纪有限公司董事长）：长沙市民对中介公司的认同度达不到50%，虚假房源带给经纪人的影响是显而易见的，在房地产市场走向中也会占到很大的比例。

网络平台监管非常重要，2009年我在长沙搜房网做总经理，后台显示经纪人注册达到1750人，我通过不断地筛选只留下了300人。被开除的经纪人肯定是进入黑名单的。

购买二手房的市民，一是进行房源筛选。二是经纪人筛选，通过网上店铺、APP端，可以从服务态度、接待能力等方面对经纪人进行筛选，例如他能不能在15分钟之内解释这套房源的出售动机及出价理由。三是选择权威网站。四是实施门店签约。经纪服务是代理服务，在交易过程中有一个委托过程，如果没有委托期限、委托价格、委托具体内容的话，经纪人的服务也达不到应有标准。

汪正（长沙我爱我家信息科技有限公司运营管理中心督导总监）：对于虚假信息，一是通过网站后台系统，把重复房源自动屏蔽掉。二是长沙经纪人承担的网络费用相对来说过高，一旦过高就会带来客户增量上不来，经纪人自然而然要发一些假房源。

现在一线城市的虚假房源基本为零，无非是价格不实。但是在长沙，户型、面积可能都不实，假的内容太多。所以，这就需要网络公司、中介公司以及政府共同努力。

在长沙购买新房和二手房的价格差不多，为什么还是有很多人愿意买二手房呢？因为购买二手房的业主可以看到完善的物业，完善的真实配套。我相信不久的将来，二手房市场一定超过一手房市场，毕竟房子是稀缺的。

应加强中介资质年审

乐兵（湖南省房地产业协会专家委员）：在北京等地，从业人员如发布虚假信息的话，包括公司都会受到牵连。比如，应该规定几次越红线就进入黑榜，直接与中介公司资质年度审查挂钩。

市民买二手房，第一，要比较一下同房源的房屋信息。在同房源信息中，相对来说价格比较偏高一点，真实性可能更强。第二，要去看真实拍摄图片，不要看效果图。第三，进行实地看房，特别是下雨天可观察房屋是否漏水等等。最后这就要提醒购买二手房的市民选择信誉好的品牌公司，进行网上购房。

张拥军（长沙市嘉业房地产顾问有限公司董事长）：前段时间，我看到一套新房打出了3987元/平方米的广告，我打电话过去问，中介说这套房已经卖掉了，还有4000多元/平方米的房。

经纪行业在全国来说都是竞争相对激烈。要通过有限房源吸引消费者关注，中介肯定要采取一些措施。比如，告知有赠送面积，在相同总价的情况下，竞争力确实比较大。消费者买二手房一是要关注网上的信息；二是要去实体店做比较。因为门店里看到的房源真实性更大，门店里的房源都是有钥匙的，可以看现房。

预计2014年二手房成交量为2万套

汤守运（长沙中联房地产顾问有限公司运营总监）： 长沙新房与二手房市场的成交比应该是达到10∶1，至少也有9∶1，就是销售9套新房，可能销售1套二手房。现在一线城市新房和二手房是“倒挂”的局面。今年的市场预估，二手房的交易量应该是将近2万套。

在北、上、广、深一线城市，客户还不愿意私下成交，就愿意给成交费去进行规范地成交，在长沙客户诚信度也有待很大的提高。

张清清（长沙中环房地产经纪有限公司分行经理）：我是从业务员做起来的，我很清楚地知道，虚假房源对于我来说有什么样的弊端。第一，客户对我的信任度肯定会下降，因为我没有一套真实房源展示给他。第二，既然中介公司给我一个虚假信息，让我看到的不是真实房源，我对这家公司的信任度同样也会下降。第三，成单周期延长，如果所有房源都是虚假的，客户对整个公司都是持质疑态度的，无形中拉长成单周期。

高爱军（长沙发家房地产经纪有限公司总经理）：为什么经纪人会发虚假房源？他是抓住了客户的一个心理，就是贪点小便宜。但是，真正来成交的顾客，还是会实地考察，会看现房的，不会听你空口凭说的。所以，去实体店是可以避免踩雷的。

不动产登记管理条例或助二手房放量

刘元林（长沙房地产中介协会秘书长）：从2009年之后，长沙的二手房还在不断地向上发展。无论是公司的备案还是从业人员的持证上岗，都比前几年改善了很多。

关于2014年的二手房市场，从大的环境来说，金融政策在2014年肯定是偏紧的，这个政策对二手房的影响比较大，不便于贷款了。再加上新房贷款占有部分份额，对二手房会有一些压制，对二手房的成交量会有一些影响。另外，新房的供应量很大，二手房的压力会相应加大。

当然，二手房不是没有好消息。比如，2014年6月，不动产统一登记制度将出台，这对二手房的放量是有帮助的。应该说，2014年整个二手房市场既有利好，也有压力，应该是平稳发展。

对于为什么会有虚假房源，我认为有这么几个原因，一是我们的诚信体系还不完善，作假不会得到惩罚；二是从业人员拓客渠道较窄；三是机构和个人缺乏核心竞争力，不能吸引客户。

如何避免踩雷呢？第一，客户不能贪小便宜。找经纪公司，首先看这家公司有没有营业执照和经纪机构备案证。第二，看从业人员有没有从业证书。第三，我们行业每年会有一些评奖，比如“金纽带奖”。能评上奖的中介，还是能让人放心的。