2012年8月，外地来沪的李国民在上海购买了一套二手房，原本打算高高兴兴入住，不想办理完房产登记后却迟迟拿不到钥匙。不久后，李国民得知房子当时的居住人赵老伯因病在该房屋内去世，并且赵老伯的亲人还在房子里为其操办了丧事。

因为双方之前有过协议约定，李国民本以为卖家会为自己的行为做出赔偿，谁知卖家毫无“表示”。气愤不已的李国民起诉维权想要讨个说法。近日，嘉定法院法官以公正合理的判决给李国民服下了一颗定心丸。

上家迟迟不交房

2012年8月，李国民与王金水签订了一份二手房买卖协议，约定购房款加装潢补偿款共计93.3万元，双方应于2012年9月20日前付清款项并办理过户及交付手续。

辛苦打拼多年，眼看终于在上海有了自己的房子，签下购房协议的那一刻，李国民的内心激动不已。

谁想临近交房期限，当时居住在该房屋内的赵老伯夫妻（王金水朋友的父母）仍没有搬走，李国民无奈之下委托表弟陆远与王金水交涉。经沟通，双方达成如下协议：王金水推迟一个半月交房，赵老伯夫妇可暂时居住于该房屋内，在此期间由王金水向李国民每月支付租金2000元。同时，双方还约定，如果在延迟交房期间居住人在该房屋内去世，王金水除需退还李国民购房款外，还应支付房款总额的30%作为赔偿。双方就上述约定签署了《调解协议》一份。

《调解协议》既已签订，李国民觉得有了白纸黑字作证，对方也不至于反悔，于是便按照购房协议的约定付清了大部分款项。10月10日，王金水与李国民一道办理了房产过户手续，将房屋过户到李国民名下。

然而过了11月4日，也就是《调解协议》约定的交房期限，王金水仍然没有将房屋的钥匙交到李国民手中。此时，李国民刚刚放下来的心又悬了起来。

住户离世引矛盾

11月6日，赵老伯在该房屋内突然离世，他的家人还在系争房屋内设了灵堂并为赵老伯“做七”。

得知此事的李国民坐不住了，辛苦赚钱购买的房子，原以为可以高高兴兴入住，却遇上了这样的麻烦事，不仅影响了今后居住的心情，还使房屋的价值遭到贬损。

李国民再次委托表弟陆远与王金水交涉。当时正值赵家为赵老伯“做七”期间，为息事宁人，王金水与朋友赵顺兴答应与李国民择日进行协商。

11月30日，陆远受李国民委托与王、赵二人签订《协议书》一份，约定王金水以135万的价格回购系争房屋，并于12月10前分期支付完毕，同时放弃对8万元购房尾款的主张；若王金水未按约回购房屋，则房屋所有权仍归李国民所有，同时由王金水支付房屋内人员死亡的补偿款30万元及逾期交房违约金，并放弃对8万元购房尾款的主张；赵顺兴自愿为王金水提供担保，承担连带保证责任。

12月底，在赵家办理完丧事之后，王金水竟像没事似的把钥匙给了李国民，既未依照《协议书》的约定回购房屋，也没有支付约定的补偿金。李国民眼看别人在他新买的房子里办过丧事，约定的补偿款也没有了踪影，签了协议难道都不作数？一怒之下便将王金水和赵顺兴告上了法庭，讨一个公道。

对簿公堂维权益

诉讼中，李国民一方认为房子是买来自住的，因此不希望有不吉利的事情发生在房屋内，而赵老伯在该房屋内去世的这一事实将严重影响他今后的居住心情，所以请求法院判令王金水依照《协议书》的约定回购房屋，或者支付补偿款30万元，并且支付逾期交房的违约金；赵顺兴对王金水的上述债务承担连带清偿责任。

而王金水和赵顺兴则认为，《协议书》上没有李国民本人的签字，对其真实性存有异议，该协议应被认定为无效。此外，王、赵二人还认为“死者为大”，陆远受李国民委托在赵家“做七”时上门闹事不通情理。对于李国民诉请的逾期交房违约金，王、赵二人则表示，即便自己存在违约情形，该违约金数额也过高了，请求法院予以调整。

法官明断化纠纷

法官在认真听取双方意见之后，找准矛盾的焦点，即《协议书》的有效性和逾期交房违约金的合理性。

根据两方当事人的陈述和递交的证据材料，法官查明，双方在9月14日签订的《调解协议》中约定了居住人万一于延迟交房期间过世的处理方案，证明双方已经预见赵老伯夫妇因年事已高，有在居住期间死亡的可能性。后来，因为赵老伯的死亡以及在该房屋内办理丧事的事实导致双方矛盾发生，李国民委托表弟陆远与王、赵二人协商，经协商后又签订了一份《协议书》。该《协议书》上明确表明陆远是李国民的代理人，李国民也认可协议的效力，因此《协议书》真实有效，对双方均具有约束力。现在王金水未依照约定回购房屋，因此判决其向李国民支付补偿款30万元，赵顺兴依照协议对王金水的债务承担连带责任。

针对王、赵二人提出的逾期交房违约金过高的问题，法官也注意到，如果依照《协议书》的约定，王金水应支付约18万元的违约金，数额明显过高。而诉讼中王金水也表示愿意放弃对李国民尚未支付的8万元购房尾款的主张，以此作为违约金，李国民予以确认。法官认为违约金的主要功能是弥补经济损失，8万元已经足以补偿因王金水逾期交房给李国民带来的损失，因此没有支持李国民提出的这一诉讼请求。

最终，法院判决王金水在判决生效后10日内向原告支付补偿款30万元；赵顺兴对该债务承担连带清偿责任；驳回李国民其他诉讼请求。