进入12月份，随着“沪七条”新政效应渐显，上海二手房市场观望情绪愈发浓厚。

据上海中原地产研究咨询调查，近期二手房市场新增客户数量出现3～4成下降，市场传来一股“凉意”，成交量也因此骤减。

搜房网数据也显示，截至12月8日，12月份上海楼市二手房累计成交量为221400平方米，较11月同期大幅下滑42.4%，同比则下滑3.5%；日均成交量为27700平方米，远低于9月～10月的日均成交量。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，三中全会对楼市调控不会放松的基调已定，以及近期信贷进一步趋紧等外部因素，加剧了观望气氛的形成。且时值年底，不论是“刚需”还是改善型住房都会放缓入市计划。来客量的紧缩，加上卖家高价预期，导致目前交易逐渐进入停滞。不过，由于调控政策力度较小，所以利空消化时间也不会太长，后续交易会进入缓步下滑通道。

年底“降温”

纵观前11个月二手房市场，可以用“火爆”一词来形容。年初的“新国五条”政策公布后，部分购房者盲目入市赶“末班车”，导致恐慌性过户，3月份单月成交创历史最高。此后，二手房市场便一直维持着“高烧”状态，高开高走，量价齐升。直到11月份“沪七条”的落定，二手房市场由“炎夏”进入“寒冬”。

记者走访沪上多家中介门店，几乎看不到前往看房的买家身影，各门店均呈现一幅冷清景象。

上海中原地产徐汇龙华分行销售人员告诉记者，近期板块内二手房交易量比11月初有2～3成的下降，尤其是总价在400万元以内的房子，几乎陷入了“停滞”状态，新增客源也比上月同期减少3～5成。“现在买家入市意愿越来越薄弱，即使是略微活跃些的中高端买家，也是在遇到明显低于市场价的房源时才会考虑成交。不过龙华板块处中心城区，卖家对后市格外看好，坚挺的价格让原本冷清的市场再次蒙上一层霜。”

与中心城区不同，在上海一些价格较低的板块出现了不少降价项目。沪居房产嘉定江桥店销售人员称：“板块内有一套122平方米的精装三房，原本房东报价245万元，现在下调至240万元。类似的房源如果在10月份，245万元挂牌，两周内应该就可以成交。现在看房客源太少了，房东急需卖房套现，不得不采取降价措施。但即使是降价，该房源挂牌两周以来，仍旧无人问津。”

搜房网数据研究分析师认为，在经过近乎疯狂的“金九银十”的成交浪潮之后，“沪七条”的出台以及限贷限购随之升级，加上区县指导价、单身限购以及房产税或扩围等政策席卷楼市，导致市场观望情绪加重，楼市降温态势明显。在如此的市场大背景下，二手楼市场出现了一定的疲态在情理之中。

值得一提的是，在二手房市场整体“转冷”的影响之下，上海“失控”的轨交房“涨价潮”也得到了一定程度的遏制。

今年下半年，16号线贯通的利好刺激了沿途各板块的房价，近几个月中，板块内房东跳价现象明显，以往次新楼盘的价格不过在16000元～17000元/平方米，如今却已超20000元/平方米，房价最高涨幅达30%。

不过，颓势之下，即将通车的12号线沿线的房源并未出现上述涨价迹象。记者通过查阅二手房房源价格看到，12号线沿线区域价格基本平稳，保持在35000元～42000元/平方米之间。

后市上扬指日可待

“12月份一直不是楼市的传统热销季节，房价上涨的压力和趋势并没有完全消除，加诸临近年关，各大商业银行贷款额度几乎已经用完，楼市降温在所难免。但目前的滞涨只是季节性及市场大环境的暂时影响，长期来看，‘沪七条’主要面向二套房及非上海户籍，短期影响更明显，预计对市场的影响将在3个月到6个月左右。一旦各大商业银行恢复贷款额度，市场逐渐消化‘沪七条’的外在影响以及‘金九银十’的内在影响过后，上海市二手房市场继续上行便指日可待。”搜房网分析师说。

对此，汉宇地产市场研究部分析师朱春峰认为，随着国家经济进入产业结构调整阶段，经济发展已经由快速转向稳健，楼市作为国民经济的支柱，房价的过热或过冷都不是人们愿意看到的。当下，上海市二手房市场由于“沪七条”的出台而引发了楼市的降温，但随着其效应的淡化，刚性和改善型置业的需求也会随之再次“爆发”。

朱春峰认为，2013年在“新国五条”落空、自贸区、16号线贯通的消息的影响下，全市二手房价格出现了20%～30%的上涨，部分板块的房价涨幅更是突破了40%以上。由此可见，供需矛盾依旧存在。

从另一方面看，无论是“沪七条”还是楼市调控长效机制建设，从中央和地方政府所体现的楼市调控态度来看，2014年楼市调控会从稳定买卖预期、缓解供需矛盾的方向入手。故此，2014年上海二手房市场趋势将基本呈“稳中有升”的发展态势。