二手市场2013年成交额涨20% 均价涨16.7% 业内预测明年一季度二手楼价或有4%~7%回落

曾先生打算在今年卖掉天河北的一套房子，但是两次政策的出台令他的心态起伏变化，最后还是没有下定决心：“计划赶不上变化，谁料到2013年是政策调控年。”整个2013年，大部分业主的心态跟曾先生一样从强到弱、从弱到强，最近又再度转弱，有别于2012年的平稳。不过与2012年相比，今年广州二手市场成交额仍然出现20%以上的涨幅。

房地产专家预测，2014年二手市场在楼市中的主导地位将加重，第一季度广州二手楼价可能出现4%~7%的回落，楼市政策有可能出现适当的放松。

文、表/记者林琳 图/记者王维宣

今年二手楼市两起两落

曾先生怎么也没料到今年居然出了两次房地产政策。去年底市场行情很好，他打定主意今年要把房子卖了换新房，年后还在不慌不忙跟客户砍价，3月时突然出的房地产新政令他的心态一下子出现变化。3月1日，国务院出台“新国五条”的简要说明“通知”，在这份“通知”里有一条内容相当显眼：“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”

当本来一心想磨低点价再下手的买家突然宣告“不买了”，曾先生再也不敢像之前“吊高来卖”，甚至想有合适的买家就按心理价卖了，于是和太太说好在年底前卖掉这套房子。然而，新政却又突然降临。

11月18日，穗版调控政策的升级版（简称“穗六条”）出台，非广州籍的客户要获得购房资格，必须提供“自购房之日前5年内在广州市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明”，这和此前“自购房之日起算前2年内在广州市连续缴纳1年以上社保证明或个人所得税证明”有很大的差别。曾先生的心情再度跌到谷底：“我到底要不要按计划卖掉房子算了？”

特点一：二手市场量价齐升

“2013年是最近十年内房产调控政策最为严厉的一年。”满堂红市场研究部高级经理周峰回顾称。

与此同时，银行信贷在2013年下半年持续收紧，广州二手住宅买卖市场开始缩减，8月~11月的登记宗数皆比2012年同期少，2013年上半年月均登记宗数为8535宗/月，7至11月的月均登记宗数缩减至6213宗/月。

这种“先抑制、后疯狂”的特点导致二手市场出现价量齐升的现象。据中原地产市场部主任黄燕飞提供的数据，今年1月~11月，广州二手市场成交量比2012年全年上涨21%，20375元/平方米的均价比去年全年上涨16.7%。据黄燕飞的数据，“穗六条”出台后，部分区域的成交价格微跌1%~2%。

特点二：番禺花都成交跌六成多

根据满堂红最新数据，2013年1月~11月，广州市二手住宅买卖登记宗数为82276宗，比2012年同期增加56.5%。广州市二手住宅总体成交均价为18137元/平方米，同比上涨19.5%。

在黄燕飞看来，2013年广州市场的热门板块还是集中在市中心，包括天河北、江南大道南、海珠西板块、番禺华南板块、赤岗、珠江新城、机场板块等。

据了解，番禺区的二手住宅登记宗数，从高峰期的3451宗/月，最多减少到1123宗/月。周峰发现，番禺洛溪板块比今年高峰期缩减六成以上，主要原因是外地客户不能获得入市资格，且板块价格较高。而花都区的二手住宅登记宗数从高峰期的1088宗/月，最多减少到373宗/月，减幅超过六成半。

特点三：市中心学位房行情稳定

而受政策影响相对没那么明显的区域是越秀区。

“该区因楼价处于全市各区首位，购房客户以广州本地客户为主导，2013年前11个月广州本地客户在越秀区买房的宗数占该区总宗数的40.6%，仅次于荔湾和海珠两区。”周峰解释，由于本地客户只要资金充裕，入市时间可由自己掌握，“近段时间更是在学位房成交逆市表现出色，下半年仍旧有月均710宗的登记。”

据悉目前成交最旺的板块为越秀的东风东、农林板块等。另外，从数据上看，南沙的成交量增幅最大，达到154.6%，但周峰认为，南沙板块确实多了投资客入市，不过都是长线投资为主，因为当地的一手市场还是占主导，二手短期内不是那么容易找到合适的下一手买家。

明年二手市场预测

明年年初二手楼价或跌4%~7%

成交热点集中在80~100平方米的小三房物业

金沙洲、黄埔、萝岗等区域比中心区域有竞争力

市场人士认为，未来二手市场将成为市区中心楼市主导。一是此前开发的一手楼将开始在二手市场上流通，而一手楼的开发逐渐减少。这种趋势从数据上可以得到印证。

二手房成交比例从46%增至58%

2012年1月~12月，广州10区二手住宅登记宗数为52586宗，一手住宅网签宗数为61203宗。二手占46%，一手占54%。2013年1月~11月，广州10区二手住宅登记宗数为82276宗，一手住宅网签宗数为59514宗。二手占58%，一手占42%。这种比例在2014年可能继续出现变化—两者的比例差距继续拉开。

周峰预计，明年3月有可能对今年11月的“穗六条”作出放松性微调，估计不一定硬性规定必须3年期的社保或个税证明才能入市。而信贷政策应该也没有今年下半年那么紧张，购房者在春节后的一两个月可以比较容易借到钱买房。

市场主力客户仍是外地准买家

“整个2013年下半年，广州二手楼市都受制于信贷政策收紧及限购政策的严厉执行，一大批资金充裕但无购房资格的准客户，或有购房意愿但无法顺利申请到贷款的准客户，都被挡在楼市‘门外’。”周峰预计，2014年第一季度广州二手住宅市场仍将处于调整态势，成交方面难有好的表现，个别郊区板块的小业主会在2月率先调整放盘价，二手楼价也会从前期高位向下回落，幅度大概在4%~7%。

他预测，整个市场的主力客户群仍是外地准买家，但广州本地买家的比例会有所增加，市场成交的热点集中在80~100平方米的小三房物业，其比例有望达到25%的水平：“至于第二季度之后的市场会怎样走，关键看3月后中央或地方政府有没有新的调控措施出台。”此外，住宅租赁市场也会因限购政策的加深而产生更多需求，但具体的表现会发生在2014年2月之后。

而黄燕飞认为市场仍然存在机会，尤其是金沙洲、黄埔、萝岗等外围市场：“广州市交通规划已逐渐完善，外围区域的楼价比中心区域有竞争力，而且这些区域本身集中大量一手楼，未来转为二手楼的机会多。”