“随着我国老龄化的日益加剧，如何养老成为了让人们倍感焦虑的问题。除了传统的家庭养老等方式外，保险公司等金融机构近年开始深度介入养老产业，其中养老社区和以房养老就是保险公司发力的两个主要方向。

“随着我国老龄化的日益加剧，如何养老成为了让人们倍感焦虑的问题。除了传统的家庭养老等方式外，保险公司等金融机构近年开始深度介入养老产业，其中养老社区和以房养老就是保险公司发力的两个主要方向。目前，已有8家保险机构在全国各地探索养老社区，其中合众人寿在武汉投资建成的首个养老社区已经于上月开始启用。对于大众而言， 由商业保险机构介入的这两种养老模式究竟如何运作?是否靠谱?将来我们是否应该选择这样的养老方式?”

80后担忧难以承担家庭养老

北京市民王清(化名)是来自典型“四二一结构”家庭的80后年轻人。今年，他的孩子刚刚出生，四个老人已经陆续退休，且父亲及岳母已经是久病缠身。

“随着双方父母的逐渐老去，过去看起来很遥远的养老问题感觉一下子就推到了我们面前。”王先生担心，虽然老人现在尚能照顾自己，但将来年纪大身体变差，如果四个老人同时都身体不好，年幼的孩子又要照顾，他将难以应付这样的局面。

对于他来说，虽然家庭养老是维系亲情的最好方式，但现实困难或将让这种传统方式难以为继。于是，今年以来他开始关注社会上的养老机构，很快得知传统的养老院是处于一种“公办的进不去，民办的住不起”的状况。随后，养老社区和以房养老等新兴的养老方式开始进入他的视野，但他又对这些模式是否靠谱心里没底。

锁定未来居住权每年需投入3到5万

“将来机构养老必然承担起社会职责，随着消费观念改变和整个养老压力的到来，80后将无法承担家庭养老，养老必然会走向市场化。”合众人寿董事长戴皓认为，养老社区将会是未来社会化养老的方向之一，有很大的市场潜力。

事实上，合众人寿正是目前在养老社区领域走得最远的保险公司。该公司在武汉投资建成的首个养老社区已经于日前开始启用，并且已经有老人陆续进入社区试住。该模式是将养老社区的实物(房子)与传统的养老保险产品对接，用房子的租住权替换传统养老保险产品的现金收益。客户购买保险后，不论未来养老社区租金水平怎样都不用再增添租金，但未来入住养老社区的服务费用则要根据未来市场情况另外缴纳。

该社区营运负责人王峥介绍，该社区定位给中产阶级居住，客户可以选择缴费直接入住，也可以通过购买保险产品选择未来入住。选择直接缴费入住，除了要交从5万到90万不等的押金外，每月再交从1000多元到3000多元不等的费用;而如果选择购买保险产品锁定未来入住，以30到40岁的客户为例，如果选择10年缴费，每年的投入需要3万到5万元，可保证将来入住养老社区。

高端“养老保险”提供“一条龙服务”

不只在武汉，合众人寿养老社区的布局遍布全国，未来十年在全国的总投资规模将达到千亿。此前，泰康人寿、新华人寿、中国平安、中国人寿等保险公司的养老社区也早已展开布局。

以泰康人寿在北京昌平推出的高端养老社区为例，与该项目挂钩的“财富尊赢”保险产品的起步价在200万元之上，赠送养老社区一室一厅免费入住。而如购买价钱更高的产品，老人从医护到公墓，全部由泰康负责。

日前，保监会相关负责人透露，目前已经有8家保险机构进行养老社区投资，计划投资额是150亿元，而实际投资额是50亿元。

养老社区模式是否可持续受质疑

刚刚做完一项养老社区研究课题的南开大学教授江生忠本周四在一次公开论坛上表示，在研究养老社区过程中发现了一些问题和担忧，商业保险公司在开发养老地产的时候，如果保险产品的销售和养老机构服务的销售对接不好，会存在销售误导问题。另外，法律上也存在障碍，按照保险法规定，保险给付是货币现金给付方式，没有实物给付、服务给付。

江生忠认为：“如何把保险产品和保险服务与养老产品对接方面也存在一些问题。给人感觉商业保险公司更多就是地产投资商，如何把保险的优势延伸到养老机构里面，包括责任险、包括护理保险，包括其他的医疗保险这方面探索不多。”

据江生忠介绍，从国际经验来看，无论是美国、英国、日本，没有一家保险公司像中国那样做，即保险公司从拍地、开发、投资、运营，这条线拉下来，持续时间至少30年。比如在美国，基本上是财务性投资，通过基金方式投资。像日本方式和英国方式基本上属于等到房地产盖起来以后，发现这个地产很好就买入，再开发养老院。而中国险企目前的方式需要深思和考虑，这种投资模式是不是可持续?

热衷养老社区背后被指意在圈地

自从2009年颁布的《保险法》允许保险资金投资不动产之后，保险公司投资养老社区已从个别公司的试点发展到目前已有8家公司介入。不过，在这一过程中亦伴随着对保险业热衷养老社区意在圈地的质疑。

一些地产界人士怀疑，部分保险公司过度追逐养老地产的直接动力可能是因为能享受到优惠政策而大肆圈地，有能力的险企不仅能从地方政府低价拿到地，而且国家还给予补贴。其他可能的优惠还包括减税免税、配套出让商业住宅用地、专项补贴等。

由于多数养老社区项目定位高端，不少人认为，坐拥优惠政策的保险公司其实是借养老的公益之名行牟利之实，通过低价圈地转手进行高端开发。一位放弃购买泰康产品的人士曾在泰康人寿客户高端推荐酒会上质疑，纯商业性质的产品为何要享受政府优惠政策，这不是拿着纳税人的钱补贴富人吗?

多数险企对“以房养老”持观望态度

和保险公司争相进入的养老社区领域相比，同样将由商业保险公司来操办的“以房养老”却因为种种原因而面临着“雷声大雨点小”的窘境。

今年9月，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》指出，我国将有规划地试点“老年人住房反向抵押养老保险”，随后这一被概括为“以房养老”的政策引起了普遍关注，却一定程度上遭到了社会舆论的反弹。在未对“以房养老”模式有充分了解的情况下，社会上不少人将该模式误读成政府将从养老保险中退出，而由老百姓自己通过房子来解决养老问题。

本周三，保监会人身险部副主任袁序成在一个保险论坛上强调，“以房养老”只是给有需要的老年人提供多一种养老方式的选择，并没有借此否定养老社会职责、政府职责。“以房养老”目前仍在研究过程中，保监会正牵头组织保险公司积极探索和研究这个问题，下一步，与民政部、发改委、财政部、住建部等有关部门积极推动这项工作。

幸福人寿明年1月推出“以房养老”产品

不过，“以房养老”首只产品的推出已只剩下时间问题。此前，幸福人寿保险公司董事长孟晓苏表示，幸福人寿将在12月份制定老年人住房反向抵押养老保险方案，并在明年1月份推出相关产品。

事实上，除了社会公众普遍对“以房养老”兴趣不高以外，保险业对参与“以房养老”的积极性也不高，各保险公司普遍对开展“以房养老”持观望态度。目前，公开表示将推出“以房养老”产品的保险公司仅有幸福人寿一家。另据悉，保监会曾于11月就此事召开内部会议，参与的保险公司只有幸福人寿、平安、泰康、新华、合众、中宏等7家。

孟晓苏认为，保险业目前对该项业务热情不高的主要原因还是在于担心挣不到钱，其主要风险在于害怕房价下跌，如果“以房养老”业务开展以后，保险公司产品设计要包括收益分成、赎回、拍卖等多个环节，最终是由保险公司承担房价下跌的风险。

拥有房产的失独老人是主要目标客户

对于普通老百姓而言，养老社区和以房养老这两种养老模式，究竟谁更靠谱?哪种模式会和我们的生活发生更紧密的关系?

一名不愿透露姓名的人士认为：“对于养老社区而言，目前已有多家保险公司已经在正式运营，也已经有少数人入住，但大多集中在富裕阶层。因此，最关键是能否降低门槛，否则如果只是富人游戏的话，将来会因失去地方政府的优惠政策而难以持续;而对于以房养老而言，从产品设计的方向来看，本来只是少数老人愿意接受的小众商业保险产品，不可能成为养老的主流，拥有房产的失独老人将会是这种产品的主要目标客户。”

前述的北京市民王清在得知相关保险公司的产品后表示，无法接受门槛达数百万的养老社区。而对于合众人寿在武汉的项目，他认为虽然每月缴纳的租金不算高，但一次性缴纳的几十万元押金却是高门槛，如果北京有类似项目，他可能会慎重考虑。至于“以房养老”的方式，他则明确表示不会接受。不论是他个人还是家里老人，心里都无法接受将来失去房子的状况。

通知全文：三部委：公共租赁住房和廉租住房并轨运行

各地建动态租金调整制度京廉租户配公租房最高补95%

昨天，住建部、财政部、国家发改委公布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》(下称《通知》)。从2014年起，各地公租房和廉租房并轨统称为公共租赁住房，统一轮候配租、统一申请标准、统一租金补贴。已建成并分配入住的廉租房统一纳入公租房管理，其租金水平仍按原有租金标准执行。已建成未分配的公租房，优先保证廉租房申请轮候者分配。

□政策现状

两类保障房存在转换难

根据现有制度，公租房和廉租房首先配给的群体就存在不一致的现象。前者主要是针对中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员，后者主要针对具有户籍的低收入住房困难家庭。

第二，现有制度设计中，这两类保障房租金也存在差别，虽然各地情况存在差异，但较为明显的是，廉租房租金远远低于公租房。

第三，现有制度设计中，这两类保障房被保障人群的条件也存在差距，仍然是廉租房要求门槛相对较高，公租房则范围更大。

有专家表示，由于上述原因，造成这两类保障房平行运行，在申请时需分别申请、排队，导致群众申请不便。两种保障房不能调剂使用，在一定程度上造成了资源闲置浪费。

□新政焦点

住房建设

全纳入公租房主要建小户型

昨天发布的《通知》指出，从2014年起各地廉租房建设计划调整并入公租房年度建设计划。2014年以前年度已列入廉租房年度建设计划的在建项目可继续建设，建成后统一纳入公租房管理。两房并轨后，主要建设小户型住房，严禁面积超标。

地方政府原用于廉租住房建设的资金来源渠道，调整用于公共租赁住房(含2014年以前在建廉租住房)建设。原用于租赁补贴的资金，继续用于补贴在市场租赁住房的低收入住房保障对象。

轮候配租

统一轮候配租优先廉租房户

按照昨天发布的《通知》，明年起，廉租房与公租房还将统一轮候配租。

各地要进一步完善公共租赁住房的申请受理渠道、审核准入程序，提高效率，方便群众。各地可以在综合考虑保障对象的住房困难程度、收入水平、申请顺序、保障需求以及房源等情况的基础上，合理确定轮候排序规则，统一轮候配租。

已建成并分配入住的廉租住房统一纳入公共租赁住房管理;已建成未入住的廉租住房以及在建的廉租住房项目建成后，要优先解决原廉租住房保障对象住房困难，剩余房源统一按公共租赁住房分配。

房租补贴

动态租金调整差别补偿机制

针对已分配入住的廉租房，租金水平仍按原有租金标准执行;各地结合地区实际，建立动态租金调整机制，原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。

根据保障对象支付能力的变化，动态调整租金减免或补贴额度，直至按照市场价格收取租金。

政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可根据保障对象的支付能力实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免。

社会投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可按规定对符合条件的低收入住房保障对象予以适当补贴。

□专家解读

并轨降低保障房管理成本

今年5月，国务院常务会议在研究部署2013年深化经济体制改革重点工作中，就已经明确提出“推进公、廉租房并轨”。

国务院发展研究中心市经济研究所副研究员刘卫民表示，比如原来住房公积金增值收益只能用作廉租住房补充资金，但一些城市没有那么多的廉租房需求，导致这笔资金没有充分发挥作用。并轨将为统筹使用这些资金打开一个政策通道。

刘卫民表示，廉租房与公租房并轨需要重点突破两方面问题。首先，合理确定补贴标准。对不同保障对象采取不同的补贴力度，既不要对某一群体进行过度补贴，也不要补贴力度过低、削弱制度的吸引力。其次，并轨以后应该适度扩大保障覆盖面，特别是要让具有稳定工作的外来务工人员进入公租房体系。

□百姓影响

租金是否提高看各地细则

刘为民说，将两者并轨，一方面有利于这两类人群的住房保障实现无缝对接，避免形成所谓“夹心层”;另一方面，并轨以后，有利于建立较好的住房保障退出机制。“比如当一个人收入增加了，不具备居住廉租住房的条件，可以直接提高租金水平，而不必请他搬出来，从而缓解了住房保障退出难的问题。”

对于公众最为关心的租金问题，廉租房并入公租房后，是否意味着低价消失，大家不得不去申请价格相对较高的公租房，有专家表示，这就要看各地出台的具体细则。《通知》中明确规定，实行动态调整租金减免或补贴制度。目前，在北京已经实行了公租房六档补贴制度，对于廉租房申请家庭的租金补贴，高达70%至95%。

□北京落点

北京已基本实现两房并轨

今年4月19日起，北京市保障房实行统一申请、审核，即申请家庭统一按现行公租房准入标准、审核程序审核，保障房分配实行“租售并举，以租为主”。

保障房申请家庭按“四房”中准入标准最宽松的公租房标准进行审核，符合条件的家庭都会被纳入到保障体系中轮候。

“四房合一”申请，意味着北京公租房、廉租房已实现统一。根据北京公租房管理相关办法，符合廉租房条件的家庭，可申请公租房，公租房租金补贴，按照申请家庭的住房困难情况，分六个档次对租户实行租金补贴，其中，符合廉租房条件的困难户，最高可得到租金95%的补贴。业内专家表示，北京的做法实际上已经是对公租房、廉租房并轨管理的尝试。