近日，记者跑盘时了解到，总价介于100万~200万元、三成首付款在70万元以内的两、三房物业，最受迫切自住需求的买家追捧。其中，天河区石牌板块盘源供应量有所增加，成交活跃，而东圃板块总体放盘量不多，成交有所放缓。海珠区江燕板块和南洲板块的放盘量较为充足，成交活跃。同样受到“刚需”买家热捧的白云区机场路板块，成交活跃但目前盘源供应较为紧缺。老城区越秀的区庄板块和荔湾的芳村板块放盘量则与前几个月基本持平，成交量有所下滑。此外，番禺区和萝岗区总体放盘量也较为紧缺，萝岗区的买家多倾向于一手楼。

文/图：记者王雯倩

楼价猛涨

中心四区百万元盘源仅剩两成

从今年第二季度开始，最受自住买家青睐的天河、海珠、越秀和荔湾的城区中心四区，总价在100万元以内的低价盘成交比例出现明显下滑。来自合富置业的成交数据统计，9月中心四区内总价在100万元以内的二手住宅成交个案占比仅占21.9%，与去年9月同类物业成交占比达28.3%相比，经历一年时间后，市中心低价房源成交明显减少。

而在今年3月“末班车”行情当中，低价盘大量被市场消化，此后由于楼价的上升以及低价新增待售房源数量少于市场实际需求量，低价盘供不应求的状况日益严峻。与去年国庆黄金周相比，今年黄金周期间低价盘成交占比大幅下滑，以总价在100万元以内的二手成交个案为例，该类型物业成交占比由去年的20%下滑到今年不足15%。

从楼价升幅来看，优质小区电梯楼“刚需”产品因供需两旺，在整体大市价格持续稳步上扬的态势下，升幅更为突出，如车陂某小区60多平方米的电梯两房，年初价格最便宜的一套仅130多万元而已，而到10月份，类似的单位业主开价已达160万元左右了，且业主心态强硬，由于周边一手市场销售情况不错，且并没有类似紧凑两房户型，因此买家对这类户型的需求亦相当旺，只要放盘价同市场价持平或略高于市场价，都能在一周内成交。

100万~200万两房物业

白云成交最活跃 海珠供应最充足

“低价盘的锐减主要还是与楼价涨幅有关，以市场最热求的‘刚需’两房为例，目前市中心一线路段的二手房市场基本难觅到总价百万元以内低价盘的身影。”

合富置业市场经理梁燕明表示，9月市中心总价低于100万元的二手住宅成交个案基本都以一房一厅或单间物业居多，大部分市中心中低层两房物业的总价已达100多万元，只有少数中高层紧凑型小两房可供预算少于100万元的买家选购。而中心四区当中，仍有较多低价盘可选的板块要数荔湾原芳村片区。若放眼外区，买家100万元内的预算还有机会买到两房等户型，如祈福新村50多平方米的小两房，现时放盘价约70多万元。

满堂红市场研究部以今年9月促成的买卖成交数据作为监测对象，发现总价在100万~200万元之间的两房物业以白云区成交最多，占这个总价区间的20.5%，其次是海珠和天河两区，分别占该总价区间的18.5%和18.1%。而二手房成交最活跃的当属白云区机场西―广园中板块、新市―黄石板块、海珠区工业大道板块、江南大道板块、南洲板块、天河区沙河板块等。从盘源的角度看，海珠区是供应这类两房物业相对较充足的区域，目前100万~200万元的两房占全市供应此类物业的25.8%。

假设某套物业是70平方米的两房，它在不同区域内时，在今年9月和今年1月的单价升幅出现的变化(如下表)。

预算一两百万 中心四区买啥房？

天河区

粤垦板块：电梯两房130万元 房贷难批部分业主降价5%~7%出货

满堂红成交数据显示，天河区成交总价在100万~200万元的两三房主要集中在粤垦板块，成交较活跃的主要是金燕花园、橡树园等，金燕花园9月成交均价在19000~21000元/m2，60~70平方米的两房总价在130万~135万元左右，80平方米的两房总价在180万元左右。橡树园的单价在19000~20000元/m2，两房总价在130万元左右。

该板块以首次置业者居多，因为近期银行贷款难度较大，一些急于出售物业的业主心态不太强，部分物业有5%~7%的议价空间。

天河北板块：楼梯楼两房150万元 近地铁好放租

合富置业东方之珠分行主管邓彩霞表示，150万元预算在天河北靠近华师地铁站片区，可选择的只有楼梯楼两房。如园田居和馨怡花，150万元左右可买到中高层两房，而天华苑则有可能以150万元的总价买到中低层两房。邓彩霞表示，150万元左右的两房单位，虽然单价超2万元/m2，但相当受欢迎，“买家大多是在天河北附近上班的人士，希望上下班方便，再加上靠近华师地铁站，出行购物都方便。”

此外，不少买家认为天河北始终是市中心成熟路段，租赁市场相当活跃，即使150万元的预算只能买得到楼梯楼中高层两房，但未来若换房后还能把物业出租，因此，即便楼层高一点也能被不少买家所接受。

石牌板块：高龄楼梯两房总价120万元 投资客、改善客离场渐浓

据中原地产明轩分行高级营业经理叶华介绍，与去年同期相比，目前石牌板块盘源供应量有所增加，成交活跃。业主放盘价与市场价基本持平，到价就卖。买家以改善客和投资客为主，多持观望态度。如果买家置业预算只有100万元，在该片区只能买到40平方米的电梯一房，“现在18年楼龄的楼梯楼两房总价都要120万元了”。现时该片区市场均价约2.6万~2.7万元/m2，而年初市场均价约2.5万元/m2。置业预算100万~200万元的买家，可考虑楼龄约8年的中山大道西明轩两房，该盘靠近三号线岗顶地铁站，交通便捷。

东圃板块：150万元可购电梯三房 房价同比去年涨30%

“最近天河广场有一套约100平方米的电梯三房，成交价在150万元。”合富置业天河广场分行主管杨任表示，从交通环境和商业配套相对完善的东圃大马路片区来看，150万元的预算可买到电梯三房单位。除了天河广场之外，位于东圃的天力居和东圃广场都能以150万元以内的预算买到电梯两房。

据中原地产天朗明居分行高级营业经理罗钊平介绍，现时该片区总体市场均价约1.8万~2万元/m2，而在年初时市场均价约1.6万元/m2，同比去年上涨约30%。目前放盘量不多，成交有所放缓，业主放盘价与前几个月基本持平。

荔湾区

西门口、解放中路、上下九板块：房贷收紧影响成交 业主“拣客”现象增多

合富置业高级营业经理郭洪英表示，在西门口和解放中路板块的二手房业主心态较强，受房贷收紧的影响，业主宁愿便宜一些将物业卖给可一次性付款的买家，也不愿意卖给出价较高的按揭买家。200万元左右的预算，买家可考虑中曦大厦67平方米的电梯楼两房和西门口广场约60平方米的电梯楼两房。“如果买家能接受楼梯楼，朝天路小学招生范围内的楼梯楼两房有较多房源可供选。”

上下九板块二手房业主心态强，若素质不错的楼梯楼，单价达2万元/m2。若业主急于卖楼套现换房，对一次性付款买家会有小幅降价。合富置业康王分行主管苏振庭表示，荔湾广场80平方米电梯两房160万元，而预算200万元以内可选择素质较好的楼梯楼两、三房。

芳村板块：比年初涨价3000元/㎡ 百万预算可买楼梯楼两房

中原地产芳村大道分行高级营业经理邹晓荣表示，置业预算100万~200万元在芳村片区可买两、三房。目前，楼梯楼市场均价1.6万~1.7万元/m2，电梯楼均价2万~2.5万元/m2，比年初约上涨3000~4000元/m2。“如果买家置业预算约100万元，在该板块可买50~60平方米的低层楼梯楼小两房，70~80平方米的高层楼梯楼单位，或选择40~50平方米的电梯楼一房。”而预算100万~200万元的买家可选择芳村大道中楼龄约8年的万盛苑，附近有地铁一号线芳村站和多条公交线路，周边生活配套一应俱全。眼下，万盛苑有一套83平方米的电梯三房放售，放盘价为165万元。

南岸板块：电梯两房总价110万元起

满堂红统计数据显示，南岸板块总价在100万~200万元的两房成交主要集中在荔港南湾和大坦沙珠岛花园，荔港南湾目前二手均价在20000~22000元/m2，60平方米的两房总价在135万~140万元，80平方米的两房总价在180万~190万元。而珠岛花园的成交主要是60平方米左右的两房单位，总价多在110万~120万元，单价在16000~18000元/m2。

海珠区

南洲、东晓南板块：超八成二手房可议价2万~5万元成交

满堂红统计数据显示，海珠区成交总价在100万~200万元之间的两、三房单位主要集中在南洲、东晓南板块，该板块9月份二手成交均价为20388元/m2，其中成交以金碧花园最活跃，60~70平方米的两房总价在130万~145万元，二手成交均价在20000~21000元/m2，成交多是南向带装修的物业，超过九成买家是首次置业。该板块业主心态不算强硬，超过八成的成交都有2万~5万元的议价空间，而交投较活跃的还有晓港湾、嘉鸿花园、侨诚花园等，60~70平方米的两房总价在150万~165万元。

江南西板块：150万元预算可购地铁上盖电梯楼两房

“‘刚需’买家的预算普遍在150万~160万元左右，在江南西可买到地铁站附近的楼梯楼两房。”合富置业江南西二分行主管林建华表示，200万元以内预算可在江南西附近买楼龄相对稍长一些电梯楼两房，或者亦能买到昌岗路周边一些笋盘，如近期柏涛雅苑有套69平方米电梯两房，成交价约180万元。

另据合富置业穗花分行主管蒙加洁介绍，近期拥有名校及地铁上盖效应的穗花新村受到市场青睐， 200万元以内可买电梯两房以及楼梯楼两三房。“不过，目前穗花新村在售房源以高层楼梯楼居多，业主多是出于换房才出售套现。”

赤岗板块：同比价涨3500元/㎡ 地铁盘电梯楼两房125万元有交易

“100万~200万元的置业预算在赤岗板块可以买到电梯两房或楼梯三房，如买家的置业预算约为100万元，在该板块可买约50平方米的电梯一房。”据中原地产鸿运花园分行高级营业经理余丽琪介绍，目前，赤岗板块的楼梯楼均价介于2万~2.1万元/m2，电梯楼均价介于2.5万~2.6万元/m2，与年初相比约上涨了1000~1500元/m2，与去年同期相比，上涨约3500元/m2。而由于鸿运花园相对市场价低约2000元/m2，受到市场的追捧。目前，鸿运花园一套69平方米的两房单元放盘价为125万元。

越秀区

先烈中路板块：200万元预算仅能买楼梯楼两房

中原地产先烈中路分行高级营业经理朱澄锋透露，100万~200万元的置业预算在该片区可买楼梯楼两房单元。该片区楼梯楼市场均价约2.3万~2.5万元/m2，电梯楼市场均价约3万元/m2，与年初相比约上涨3000~5000元/m2。现时放盘量与前几个月基本持平，业主心态较强，约有三四成业主有反价现象。

其中，先烈中路81号大院和凯城华庭较受市场追捧。两个楼盘附近有地铁五号线区庄站及多路公交线路经过，交通方便。“现在有一套63平方米两房单元，放盘价为170万元，带先烈中路小学学位。”