上海9月24日传出消息，上海自贸区的行政管理主体——自贸区管委会已经基本组建完毕，上海市委常委、副市长艾宝俊将兼任综保区管委会主任。“自贸区的筹建工作量非常大，我们还在等待中央的批复。”上海市新闻办人员9月24日告诉记者。

就在上海自贸区即将正式挂牌的这段时间，已经有不少开发商开始高度关注周边板块的土地，业界预计未来自贸区周边的土地将成为被各方争夺的新热点。

而近期自贸区周边的房地产开始开始快速升温，一些区域的土地成本价格甚至翻了一倍。川沙地区土地楼板价高达1.9万元/平方米，而此前该区域单价地王的最高纪录也只有1.4万元/平方米。在新房市场，在自贸区周边的浦东川沙、外高桥和南汇、祝桥、临港新城地区的新房成交量也出现暴增。9月份前三周，上述几个板块新房成交量比8月同期增长了近三倍，远远超过上海其他地区的同期交易水平。

楼市价格疯涨

上海自贸区还没正式挂牌，但自贸区周边的楼市已然率先疯狂起来。

临近上海自贸区的浦东临港新城，是房地产升温速度最快的一个典型区域。“我们都有点看不懂，这边房价怎么会涨得那么厉害。自7月份传出上海将建自贸区的消息后，两个月以来临港新城地区的房价涨了近4000元/平方米。”一家房产代理公司销售人士9月24日对记者说。

据悉，之前临港新城地区的均价为1.1万元/平方米，出台限购房产调控政策后该区域房价曾一度跌到9000元/平方米。然而7月份借自贸区的概念东风，这一区域在两个月的时间内，房价猛涨至1.5万元/平方米，上涨幅度接近26%。

快速升温的不仅仅是新房，还延伸至土地和投资市场。

在9月24日的土地拍卖市场，上海融辉居业以11.8亿元的价格、116%的溢价率夺得了奉贤区南桥新城一幅住宅用地。令人咋舌的是，与该地块紧邻的一幅住宅用地 2011年的楼板价只有6000元/平方米，而融辉居业所拿地块的楼板价近1.2万元/平方米，成本价是前者的近两倍。

“奉贤南桥被一些开发商认为是在上海自贸区的辐射范围中。有很多开发商认为自贸区的建设过程中，周边商办、住宅以及工业土地价值将有相当大的升值空间，因此这一区域的土地价格才会在短期内迅速升温。”仲量联行华东区研究总监周志锋向记者表示。

同样备受开发商青睐的，还有位于浦东迪士尼度假区和上海自贸区之间的川沙、周浦、祝桥等地区的土地。这一区域的土地因为有消费度假和产业聚集两个效应，土地价格在短时间内也出现了快速上扬。

9月12日，福建阳光城集团以25.74亿元的价格夺得了浦东川沙一幅住宅用地，1.84万元/平方米的楼板价成为这一区域的单价地王。德佑地产分析师陆麒麟表示，去年这一区域最高的楼板价只有1.4万元/平方米，而之前这一片区土地的楼板价只有9000元/平方米。即阳光城所拿川沙地价是去年平均地价的两倍。

然而阳光城所创纪录不到两周即被打破。9月24日，川沙出让的一幅住宅用地被杭州至高房产以1.94万元的价格夺得。

周志锋接受记者采访时指出，在两个月的时间中自贸区概念不断得到发酵，最疯狂的就是与房地产相关的板块。“与自贸区相关的公司都成为投资者争相追逐的热点，一些个股在几周内股价甚至已经翻了三四倍，这也说明资本和一些投资机构通过不同方式在炒作这一概念。”周志锋说。

房企押宝土地商机

全国工商联房地产商会理事李骁向记者指出，自贸区现在已成为各路资本争相追逐的新猎物。

“尤其是与自贸区相关的房地产、土地等资源，更成为开发商及投资机构关注的焦点。应该说上海自贸区将对浦东以及上海产生重要而深远的影响。但目前有点过热，有被市场过度炒作之嫌。”李骁表示。

上海发改委批露的信息称，上海自贸区主要位于上海综合保税区管委会统管范围，涵盖浦东外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区4个海关特殊监管区域，总面积为28.78平方公里。

对于开发商们看好与自贸区相关土地的原因，一位开发商向记者指出，其实有部分房企也并不清楚高价拿地是否真的会赚钱。“目前政府划定的自贸区只有28.78平方公里。如果进展顺利，这一区域肯定不够，未来一定会继续扩展。一旦区域范围扩展，商办、住宅等土地价格也肯定会上涨。因此，对一部分房企来说，也有一些赌的心理在其中。如果宝押对了，可能会大赚一笔。”上述开发商说。

由于上海自贸区目前只公布了一些试点改革的方向，具体细则尚未公布，因此市场上与自贸区相关的信息满天飞。而近日有关自贸区可能会扩容的消息是最受关注的。市场传出消息称，除了28.78平方公里的范围，未来自贸区的储备区域在进一步扩大后可能会达到70平方公里。记者就此向上海市政府进行求证，但上海方面没有给出明确信息。

“目前还处于筹备阶段，接下来主要的工作是对自贸区内贸易、税收、行政审批等制度进行研究设计，还有对分管领导班子的划定等。至于区域范围是否会扩展，暂时还没有到那一步。”上海市新闻办工作人员9月24日向记者表示。

而与自贸区相关的房地产之所以受市场热捧，在其快速升温的背后的确有其潜在的原因。

中欧陆家嘴国际金融研究院副院长刘胜军在接受记者采访时指出，上海自贸区肩负着很多试验的重任，包括贸易、投资的自由化，行政的精简化以及金融领域的开放，甚至是进行离岸贸易的尝试以及金融产品的创新等等。

但一位投行人士向记者分析了其中潜在的商机。“以金融和贸易试点为例，如果在自贸区进行大宗商品交易的试点，未来自贸区可能会进行大宗商品期货衍生品的创新，而这一产品的创新可能会引来金融机构进入自贸区，进而产生大量对仓储物流的需求，由此可能会将一条新的产业链引入到自贸区。如果发展效应足够好，自贸区内无法满足市场需求，包括办公、商业、物流以及居住的需求将外溢到自贸区以外，而这时有相应土地资源的房企，将从中获得收益。”上述投行人士说。

不过，刘胜军也向记者指出，这是一个相当长的过程。“在上海自贸区试点的过程中，的确会在自贸区内及周边产生大量的商业机会。对开发商和投资机构来说，他们认为高价获得自贸区周边的土地资源也是抓住商机的一种表现。但他们抓的究竟是机会，还是失败的投资，还要看未来自贸区发展的情况。”刘胜军说。