18公里长的京通快速路,2分半钟一班的八通线城铁,一早一晚挤满无数“仅仅睡在通州的人”。他们被喻为“新通州人”。在常住人口超过130万的通州,“新通州人”的比例超过两成。通州　“睡城”之名由此而来。只用来“睡觉”的通州,成就了区域内房地产住宅市场。

消费力的外流延缓了区域内商业地产的发展,令通州难以留住“家门口”的生意,与CBD仅仅十来公里的距离仿佛隔着一个时代。“通州目前已经开业的商业存量面积在15万平方米,未来3年左右的时间,供应量将达到89万平方米。”某地产顾问部总监吴涛已经察觉到了市场的“异动”,他对记者说道,“通州区域未来的商业地产供应将达到500%的增速。”

新城规划推动“睡城”苏醒/

唤醒“睡城”最大的一股力量无疑来自政策利好的推动。

2009年底至2010年上半年,“通州新城”这一概念刚刚被提出后,区域内在售的新房价格几乎瞬间翻了一番,飙涨至3万元/平方米。对于抢占了先机的开发商而言,幸福来得太突然,不过,房价飙涨最终没能实现。2010年4月18日出台的“国十条”,刺破了这一“肥皂泡”,房价应声而降。

然而,紧邻朝阳区的地理位置,以及其特有的历史背景也决定了,通州在北京区域的整体规划发展中,扮演着难以替代的角色。

“早在2002年前后,关于北京市发展未来规划的会议上,就提出了北京市应该启用双城模式,一个中心城一个副中心城,通州无疑最合适。”北京城市规划学会秘书长高毅存告诉记者。

“2012年北京市第十一次党代会明确提出落实聚焦通州战略,打造功能完备的首都城市副中心,这对于通州的定位又提高到一个新高度。”北京市通州区投资促进局副局长吴涛告诉记者,通州将被打造为目前首都唯一的首都城市功能完备的城市副中心,未来将成为疏解中心城和承载北京建设世界城市新增功能的承载力。

通州区投资促进局副局长吴涛进一步指出,目前通州几大重点区域集中在以文化创意产业聚集区的宋庄,整个区域规划14.6平方公里;其次是规划面积12平方公里的通州旅游文化产业区,目前万达集团打造的万达文化旅游城和影视类为主题的泰格项目以及以音乐为主题的新悦城项目已经签约,正在进行土地一级开发工作。

此外还包括15平方公里的北京国际医疗服务区,17平方公里的环渤海高端组织基地以及国际组织聚集地。

“在通州区域的规划建设中,高端商务、高端制造、现代物流、文化旅游以及医疗健康是其五大产业,总规模超过16平方公里的运河核心区将成为通州新城建设的重点区域。”通州区投资促进局副局长吴涛说道。

不难看出,大量土地资源的供给加速了通州区域核心商业的开发。“从区域项目本身所依托的商业用地量来说,最近一两年出让了十多块,未来还将有六七块地出让,对整个区域面貌改善和提升起到至关重要的作用。”业内人士郭毅对记者表示。

开发商“豪赌”通州/

对于开发商而言,政策层面的利好无疑是一针“兴奋剂”,刺激他们加快速度布局通州。

“京杭广场项目包括酒店、购物中心,这部分自持物业的投资已经超过了30亿。”绿城北方房产建设有限公司副总经理强月飞告诉记者,该项目作为通州新城运河商务核心区第一个开工建设的城市综合体项目,建成后将成为区域内最高的地标性建筑,商业部分的投资额更是占到总投资的一半以上。

据记者了解,目前该项目所附带的8万余平方米的商业综合体将锁定在高端奢侈品消费类型,而这样的购物中心也将超越目前区域内现有的所有商业项目。“目前我们商业招商的团队来自英国,是曾经打造过国贸、世茂等多个高端购物中心的原班人马。”北京东部绿城置业有限公司总经理栾吉鹏认为,通州这个市场完全具备这样的消费能力,也正是如此,希望能够弥补区域市场的空白。

强月飞补充说,“我们希望这个项目真正能够提升通州新城建设的品位,满足人们日益增加的高端消费以及商务接待需求,同时也能够满足本项目五万平方米住宅生活配套功能。”

在北京市场鲜有布局的绿城选择了“豪赌”通州,素有楼市“预言帝”之称的任志强也将战场定在通州。

“通州过去只是一个小县城,现在不但成为北京市的一个城区,更是在城市人口逐渐过渡中变成了北京的副中心。”华远地产董事长任志强在接受记者采访时指出,正因如此,其将目前最大的一个商业地产规划落地在通州。

值得注意的是,华远布局通州的这一商业项目已经紧邻东六环,项目本身超过10万平方米的体量将采取自由街区的形式,着力打造体验式消费。“通过前期调研我们发现,目前通州商业同质化严重、业态单一,且较为本土化,档次也不是很高,导致很多消费群体外流,这就决定了未来将会由创新型的商业来引领整个区域的商业发展,”华远·好天地商业运营团队负责人对记者表示。

万达、绿城、华远等标杆房企的进驻,加快了通州区域价值的飙升。“我们住宅部分听说报批的是4万,但好像没有批下来,但肯定会在3万元以上。”在记者的走访中,通州万达广场的项目销售人员对记者表示。显然,这一价格已经远远超过了目前区域内住宅的销售均价。

“现在已经可以看到,通州逐渐形成了大型的商业集群,对于住宅地产的价格提升有非常大的作用。”在郭毅看来,通州现有商业集群对于项目本身以及整个区域环境来说,已经营造出一个集中式消费的商业环境。

将出台开发优惠政策/

“通州目前已经开业的商业存量面积在15万平方米,而未来3年左右的时间,供应量将达到89万平方米。”某地产顾问部总监吴涛告诉记者,“通州区域的商业地产的供应将达到500%的增速。”

吴涛进一步指出,近两年通州占到整个北京商业用地供应和成交的1/10,再过三年,这一比例可能会放大到20%。

从通州新华大街原始古老的商场,到如今华远、绿城等项目的蓄势,通州的商业地产一时间进入了新的发展级,“通州真正实现首都副中心的核心规划从目前的状况来看一到两年能初见成效,三到五年形成一个规模,”在郭毅看来,运河核心商务区依然处于价值洼地。

北京市通州区投资促进局副局长吴涛向记者透露,2011年出台的《通州新城建设计划》是北京市政府唯一一次,也是第一次针对一个区域的建设提出具体的建设行动计划,“目前市政府组织发改委、住建委、卫生局、经信委对城市副中心的建设进行探讨,未来也会出台针对通州新城开发建设的相应优惠政策。”

据记者独家获悉,目前涉及到的优惠政策将针对不同产业形态的项目具体确定,对于区域内的开发企业也涉及到一些优惠政策,但最终方案还在探讨之中。

通州区域商业市场的爆发并非偶然。纵观今年以来北京商业地产的布局不难发现,项目的分布越来越“郊区化”。

数据显示:目前北京现有3万平方米以上商业地产为109个,总量为986万平方米;而3年后,商业个数将增加至158个,体量增加至1586万平方米。总量翻番的同时,供应量则更多集中在五环以外。

据了解,目前已经开业的项目中,70%集中在四环内,而未来供应中,四环内仅占30%,55%将位于五环之外。“目前来看,房山、通州、顺义三年后商业量都将是目前的5倍,大兴也将实现翻番,但不排除一些郊县会出现过剩的现象。”世联地产吴涛说道。

然而,谈及目前商业地产的发展,业内人士韩靖用了“高烧”二字。他表示,中国正处于商业地产开发投资热的时期,但在经营管理方面仍然薄弱,人才、经营管理技术、营运理念等还不成熟。“零售与商业面积增长速度是否匹配,是衡量商业面积是否供应过快的最重要指标,”韩靖告诉记者,过去5年,二、三线城市的商业地产投资速度远远超过零售额增长,风险激增。