“以租待售”“假离婚” 二手房避税怪招靠谱吗
扫描到手机 二手房资讯 来源:城市商报 发布日期:2013-07-26 08:29 字号:T|T
最近,二手房“避税怪招”又开始在网络、微信上流传。假离婚、虚假诉讼、以租待售……只有你想不到的,没有你做不到的。记者调查发现,如今避税怪招层出不穷,并且看起来越来越“合法化”。那么这些“怪招”到底靠不靠谱,有没有风险?商报记者特地进行了调查,并且请上海市协力(苏州)律师事务所主任赵胜对这些怪招逐一点评。结果表明,各种为了避税而采取的怪招都有这样那样的风险,并不靠谱。在此,商报提醒市民,千万不要为了避税而给自己带来更大的麻烦。
怪招一 假离婚
通过假离婚逃避限购限贷
假离婚恐怕是一些人印象中最简单有效的方法了,这点从苏州今年上半年离婚数飙升可窥见一斑。苏州市民政局婚姻登记处日前公布上半年苏州婚姻登记的统计数据,2013年1-6月,结婚人数32388对,离婚人数8074对。相比去年同期,结婚人数的增长幅度为5.13%,而离婚人数的增长幅度则高达25.51%。尤其是新“国五条”刚出台的3月份,离婚人数出现历史新高,为1719对。据苏州市民政局婚姻登记处工作人员介绍,之所以认定是离婚数飙升是房子惹的祸,是因为上半年苏州开出35721张单身证明,而去年上半年开出单身证明的数据是20604张,增加了近四分之三。
【律师点评】
当心假戏真做
从法律上讲,这种行为并不违法。法律上并不存在假离婚,因为只要在民政局办理了离婚手续,从法律上看双方就是真的解除了婚姻关系,是真离婚。所谓的假离婚只是一种通俗的说法,因为假离婚的男女双方在实际生活中可能还一同居住、以夫妻名义对外交往。
双方离婚,将房屋过户到其中一方名下,另一方只要以前没有买过房、没有贷过款,还是可以享受首套房的政策,这是大多数人假离婚的原因。但现实中趁机假戏真做的情况也比比皆是,如果夫妻感情经不起这样的考验,还是不要去耍这样的小聪明。
怪招二 假赠与真交易
将购买未满五年的房产赠与他人
以一套面积70多平米、总价70万左右、不满5年的房产,交易费用总计约6万元。赠与若不过户,则只需要2%的公证费,但“风险太大了”,若要过户,契税、个税都不能减免。不仅仅是非直系亲属间的赠与不划算,直系亲属间的赠与也未必比划算。市民张小姐有一套父母购买并登记在她名下的房屋,前两年张小姐自己买入一套房子,最近她和老公共同购买了一套房屋。因张小姐名下有两套房屋,因此她想把房子还给父母,找中介咨询了一下,发现赠与和卖给父母需要的费用都差不多,基本都是5%多一点。但是赠与有风险,后面的人接手这套房屋需要多交20%的个人所得税。
【律师点评】
可能“赔了夫人又折兵”
目前对于发生在非直系亲属之间的房屋赠与,税务部门往往会按照偶然所得来认定,对受赠人征收个人所得税,税率为20%,这远高于营业税(5.6%)的税率。如果赠与人对房屋价值没有说明或者税务部门认为该价值明显偏低的,税务部门可以参照当地的市场价格来核定应纳税所得额。
此外,这种变相交易方式的实质是以合法手段掩盖非法目的,一旦发生纠纷,到底是真赠与还是假赠与难以说清,赠与方可能“赔了夫人又折兵”。可见,这种变相的赠与形式不但省不了税,也不是安全的交易方式。
怪招三 不过户先公证
待房屋满足无需缴纳营业税的
条件时双方再过户
2007年,市民万华(化名)在沧浪新城买了一套二手房,当时房主持有该房屋已经4年多,为了省下这笔营业税,房主与万华约定等到了5年才过户,并且办理了公证。不过,等到满了5年,万华约房主去过户时,房主找各种理由延期,后来才知道这近一年里,房价大涨,房主觉得亏了,后来托人过来说要补5万元。房子都重新装修好了,不过户怎么行呢,最后万华只得拿了5万元,房东才去办理过户。
“不过户先公证”风险很大。前些年房价大涨的时候,房主觉得自己卖亏了,有些房主要求直接,“加钱就行”,还有就是找各种理由来毁约,如卖房老婆不知道、安置房没产证不能交易等等,或者索性来个一房两卖、一房三卖,苏州各个基层法院就受理了很多原房主毁约的案例。
【律师点评】
哪来的万无一失
将房屋买卖合同进行公证是买卖双方自愿的行为,法律并不禁止,但公证只是证明了房屋买卖合同的真实性,房屋权属仍然以登记为准,也就是说只要房屋没有过户,房屋的权属仍然属于卖方,卖方可以随时将房产再次出售、抵押,买方对此很难知晓,更谈不上进行约束了。有时候卖方会同意由买方保管房产证和土地使用证,买方以为这样就可以高枕无忧了,殊不知卖方只要去房屋管理部门办理挂失就可以重新补办两证,这对卖方也几乎没有什么约束。
所以,千万不要以为房屋买卖合同经过公证就万无一失了。如果一定要采取这种方式,律师建议在合同中对卖方约定较为严格的违约责任,提高卖方的违约成本,降低卖方违约的几率。
怪招四 “以租待售”
先承租,待房屋满5年后,再签购房合同
前几年法院也有这样的案例,有个房东没有通知房客就把房子卖了,房客状告房东要求享受优先购买权。但是,卖都卖掉了,更何况买房人属于善意第三人,说得通俗一点就是“不知情”。比如,张三不知道李四租了王五的房子,当然不可能知道李四具有优先购买权。在这种情况下,张三买了王五的房子并完成了过户,则成为房屋的合法产权人,李四可向王五主张赔偿,但不能再行主张房屋的优先购买权。
【律师点评】
最可能遭遇道德风险
这种交易方式本身不违法,其实质是推迟了双方交易、过户的时间。“承租期”内如果房价发生较大的波动,卖方可能不惜付出违约成本也要反悔。赵律师建议,采取这种交易方式的,同样要在买卖合同中约定较高的违约责任(尤其是对卖方),买方还应当控制付款的节奏,在房屋未满5年之前不要支付过多的房款,可以的话,建议要求对方提供担保。承租的期间最好约定的长一点,以免卖方未来可能的违约或一房两卖的道德风险。但无论是提高违约成本还是要求对方提供担保,都只是降低对方违约的几率,也不能确保交易一定成功。
怪招五 虚假诉讼
通过虚假诉讼,以法院判决的形式将房屋过户,不交税还不限购
这种方式一般是卖方按照房屋出售价格向买方出具欠条,买方向卖方提供“借款”,并要求卖方将房屋抵押给买方,双方办理抵押登记。“借款到期”后,买方将卖方起诉到法院,卖方表示无力还款,同意以房屋抵偿,于是买方拿着法院的调解书或判决书去过户。不过,目前没有听说有人按照这种方式来操作过。
【律师点评】
不能避税还涉嫌违法
这种方式并不能达到避税的目的,还涉嫌违法。首先,法院在审理民间借贷案件时会严格审查双方是否构成虚假诉讼,一旦法院认定是虚假诉讼,不仅会驳回诉讼请求,还会根据情节轻重对双方处以罚款或拘留,构成犯罪的还要追究刑事责任。其次,即使法院按照双方的意愿出具调解书或判决书,但在调解过户和强制执行过户过程中,仍然会按照相关房产政策执行,该缴税的还是要缴纳。第三,这种方式也并非没有成本,诉讼费、律师费以及执行费等都是实实在在的支出。
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