7月23日，住建部政策研究中心主任秦虹在博鳌论坛上接受房产记者采访。在谈到调控问题时，秦虹表示寄希望于调控能彻底解决高房价是不理性的，“高房价是由多个因素构成”，而根源在于制度的改革。

以下为秦虹接受记者采访部分实录：

记者：咱们外部的这一块儿，大中城市这一块儿，在抑制需求的这个路上越走越远，您怎么评价？

秦虹：我认为调控政策它在抑制投资炒房的需求方面还是卓有成效的，我们从2003年开始调房地产，所谓的十年九调控，调了这么多年，我认为在国八条出台之前的那几年，实际上没有真正的对投机和投资性需求有过真正的抑制，我们抑制的政策并不是很明显，但是国八条，2011年国八条以来，对投机和投资性希求的政策抑制还是非常明确的，主要是限购49个城市限购，限贷，全国范围内第三套房不贷款。限购和限贷，使得投资性需求第一是没有资格了，第二个全款买房就去杠杆，去了杠杆赚钱的可能性就下降了。

所以就是说现在我们也看到房价的上涨，但是现在的房价上涨和两年之前国八条出台之前的房价上涨，有本质的不同，本质不同就在于，需求的主体发生了变化，现在的需求主体是自住性需求为主，包括首次置业的刚性需求，也包括改善性需求，而过去推动房价上涨，有相当大的一部分是投资性需求。刚需房卖得最好，高品质的改善性住房卖的也不错，所以我想调控政策，尽管从房价这个角度来讲，你可能说还没有达到大众的期望，但是他在抑制投机和投资性需求方面，我认为还是卓有成效的，这点还是值得肯定的。

记者：现在我们这个行动越来越严格，包括现在限价，都非常厉害，我不知道您对这个有什么看法？他能不能真的起到对房价的抑制作用？

秦虹：一线城市是这样，全国一共有657个设市城市，一万九千个镇，一线城市不能代表全国，所以我觉得像北京，像广州，它只表明了一个态度，就是政府不希望房价出现上涨的格局，不希望上涨，这种做法实际上是不是能真正抑制住房价的上涨，我觉得是有待考察的。因为当你这样限制一些高价格，因为房价上涨本身是不是具有客观性，如果他有客观性我们强制压制他的话那就延迟了这种入市的楼盘，所以看北京上半年的数据就是这种很典型，成交量少，价格涨，成交量少不是需求量少，是因为你供给量少，因为你这种措施延缓了供应。

价格涨唯一只有一个原因，就是供求的关系不平衡，他没有别的原因。因为现在北京已经是全国最严厉的限购政策了，五年纳税才有资格买房，具有北京户口的单身也只能买一套，这已经是全国最严格的，现在还在涨，说明什么？我认为还是需求量比较大，就是我们可能供应也不少，但是和需求相比，你的供应还是少了。

但是这种需求，我认为也有一些需求量这么大，为什么？这不是房地产本身产生的，不是说房地产，就是因为房地产的需求是房产自身产生的，还是刚才我说的，有很多外部因素所造成的，首先北京的公共服务就业机会是很多的，咱们人民要来，其次你的公共服务的资源是不均衡的，或者是稀缺的。当这么多新增人口来分享既有的公共服务的时候，你两个选择，一个选择就是排斥新增人口享受这些公共服务，保持原居民的公共服务水平不降低，但是现在的情况来看，显然这是不可能做到的，每年这是事实，新增接近60万人这是事实，你不能不考虑他们的需求。

所以就是说房地产，我们说它是一个表现，我们看房价的上涨，供求的矛盾很大，他实际上是一种表现出来的在房地产市场表现出来的，背后的原因是非常复杂的，不仅仅是房地产自身的供求，实际上房地产的供求里面的求需这个部分还有很多外围的因素所导致的这个需求的一个不平衡。

记者：所以说可不可以这样下一个结论，就是说调控到现在为止。

秦虹：我的结论就是，有很多外部因素不是房地产调控政策所能够解决的，需要下一步深化改革才能够解决，相关领域的制度层面的、社会层面的，相关领域的改革，才能解决，而不是靠房地产的调控政策能够解决。

高房价是由人口的这种不均衡流动、公共服务资源配备的不均衡、土地财政的体制，这种货币的保值和投资的这些问题导致的，这哪是调控政策所能够解决的这必须要涉及到相关社会、经济层面的相关改革才能解决的那些制度解决好了，房地产压力自然就轻了。所以就是说这是两个问题，房地产调控它只能解决它本身的问题，还有很多问题不是调控政策能够解决的，但是他对房地产的价格影响特别大。       

凤凰网房产：就是您那次也说要从社会各个机制体制上面来从各个角度去解决房地产的需求上的问题。       

秦虹：其实解决需求问题这是个表现，我们过去很多制度上的一些不合理，或者是说我们认为它不够完善的地方，他的问题反映在房地产上，通过房地产房价的问题表现出来了，所以你表面上看的是房价，背后是那些问题根子在那里。

记者：现在上市跟一些开发商，他们觉得不太看得懂政策，比如说未来的一个走势，或者是我们这个政策比如说这种制定，就像任总说的，或者是说我们政策的连贯性和未来的这种对房地产这一块儿的趋势，怎么样让这个行业里的人跟看得懂它的趋势发展，应该再放松一点还是怎么做会对这个行业更好。

秦虹：我觉得应该政策体现以下几个方面我认为合乎规律的。第一个保障最需要保障的人，这个是需要政府做的，政府的职责。你要保障最需要保障的人，支持应该得到支持的人，就是现在我们什么样的人最需要在住房政策上得到支持呢？我认为还是那些首次置业的那些年轻人，那些我们所说的刚性需求，因为他们收入不稳定，他们最需要房子，因为他们要有安定的住所要稳定下来。

限制投机炒房的，我认为无论是行政手段还是经济手段，只要对投机炒房，我认为限制都是应该的，另外满足需求大的地方的供给，尊重市场的规律。你把这些能够真正的，我们政策能够这样对上号的话，我认为我们的政策是非常清晰的，过去可能大家认为调控政策看不懂，看不明白，我觉得是因为过去的房地产调控政策，更多的是和国民经济的发展过热，还是保增长等等联系在一起，所以从房地产自身看调控政策就很难看得懂，必须要跳出房地产来看。

记者：1998年房改到现在已经15年了，您对行业一直观察，您觉得这个房改以来取得最大的成就是什么，要是有不足，最大的不足是什么？

秦虹：房改巨大的成就就是激发了市场的活力，有效的增加了总量的供应，这是它的最大的成就，现在房地产开发投资一年的开发投资量是房改那个时候的十倍，现在城镇人均住房面积是32.9平方米，2012年，住房制度改革的时候人均住房面积是18平方米。我们现在由于住房制度的改革，激发了市场的活力，极大的增加了住房的供应能力，使住房的改善速度大大加快了，这是他最大的成就。

最大的问题我觉得，是由于我们市场发展很快，我们相应的和市场配套的制度建设不足，包括保障房制度的建设，包括房产税制度的建设，包括一系列其他的相应的制度建设，财税体制等等，金融体制制度建设的不完善，所以导致现在我们算总账，算人均都很不错，很大的成就，但是结构性问题很突出，这种不平衡性在加剧，一部分人他可能用很多套房子，虽然算人均都是32.9，但是实际情况是一部分人有很多套房子，住房资源占有的很多，另一部分人买不起、租不起，群居、移居、蜗居这种情况就是加大了这种差距，这种住房资源占有的不平衡，改善速度的不平衡，这是他最大的问题。

所以说这个问题就是说，并不是我们改革造成的，并不是住房制度改革造成的问题，是因为住房制度改革之后，市场发展很快，我们的相应的和市场发展相适应的制度建设没有跟上所导致的。