那么，在清晰可见的地方债重压面前，中国的土地财政还能支撑多久？

　　孟晓苏：首先，还是要客观地看待地方债问题。地方债是最近四、五年形成的，资金主要用于城市基础设施建设，形成了大量的良性资产，改变了一些地方一穷二白的状况。我们要看到地方债产生的合理性。同时，地方债修建的基础设施，有一些配套的设施没有跟上，这个时候如果上楼撤梯，基础设施建设就难以推进，造成资源浪费，因此原有的基建还不能停。在债务压力加剧，土地财政收入下滑的状况下，必须寻找新的出路。显然，一次性的土地财政是不可持续的，也无法满足。

　　郭凡礼：土地财政难以有持续性，这与地方政府出卖土地的模式有很大的关系，一次性长期合同，当期受益，后续无望，对地方经济后续发展缺乏有效支撑。土地资源有限、国家宏观调控不放松，土地财政将逐渐退出舞台。转变地方政府对土地财政的依赖还在于转变顶层制度设计，改变对地方政府政绩考核方式等来促进地方产业的可持续发展。

　　崔新生：地方债根本不会对土地财政构成压力。首先，在实业、制造业低迷的情况下，地方政府的收入来源只能限于土地出让金等所谓土地财政的收益，及外部的招商引资。这种情况短期内难以改变，且地方政府的执政思维也不会完全改变。其次，中国地方债根本不会构成太大威胁，因为投资的主体——中央政府的信用评级完全能得到保证。即便最终地方政府真的出现了破产，也留有“豁免”这条后路。

　　话题三：如何改变“卖地成瘾”

　　未来地方财政收入应该是依靠自身的存量土地创造财富，不能再单纯依靠低价收地、高价卖地，这样一种剥夺农民的方式筹集资金

　　在土地财政面前，地方政府往往会成为外界讨伐的对象。不过，财政部科研所所长贾康在2011年曾发表观点称，“土地财政”不能完全责备地方政府，完善的分税分级体制的建立有利于土地财政问题的解决。

　　“现在很多地方政府的短期行为跟制度没有配套到位有关，土地财政便是典型的例子。”贾康当时说，“从国际经验对比来看，实施分税制的地方政府，其主要支柱财源也是不动产，但却有规范的房地产税，即物业税。”他认为，如把这个制度推出去，地方政府有了稳定的支柱财源，就会专心致志地优化本地投资环境，改进提升公共服务质量。

　　这实际上从一个侧面说明了，解决土地财政和“卖地瘾”，不仅要地方政府自觉关注这个问题，斩断愈发套牢的土地财政、政府收益、开发商及银行获利的利益链，也要更高层级的行动。

　　那么，具体来看，解决“依赖土地财政”的难题，到底要涉及哪些领域的改革？

　　孟晓苏：首先要进行金融机制改革，引进金融工具，依靠REITs做缓冲，用REITs来化解地方债。REITs可以帮助政府将固定资产售卖给社会资金，政府可以选择反租继续使用。中国的存量资金巨大，以保险业为例：它的资金年收益率是3.7%，而REITs在国外最低的收益率也在7%到8%，利用这个证券化工具，一方面盘活了资金存量，提高了资金利用效率，另一方面又可以重新恢复地方政府的融资能力，缓解地方债压力。

　　将地方债转化为社会资金持有，通过这个方式就可以将社会存量资金转化出来。打个比喻就是小伙子愁娶，大姑娘愁嫁，我们需要搭一个鹊桥，或者说建立一个非诚勿扰的平台，让资金方和持有物业的地方政府在平台上牵手。REITs作为基金又可以上市流通，又会起到充实资本市场，激活股市的作用。

　　除了金融方面的改革，房产税的改革也将会是重点。地方的土地财政，在房产税出台前，不能硬性取消，地方政府需要财政来源。土地财政用于的基础设施建设是群众生活和经济发展所必须的，房产税可以逐步地替代土地财政。不过，征收房产税也要逐步推进，不能一蹴而就，一刀切。

　　未来地方财政收入应该是依靠自身的存量土地创造财富，不能再单纯依靠低价收地、高价卖地，这样一种剥夺农民的方式筹集资金。

　　郭凡礼：房地产市场历来是“调而难控”，中央和地方政府的利益不统一，调控措施难以发挥实质性的效果，最后发挥根本性作用的恐怕还是在于市场自身规律调节，但目前放任楼市发展必然是一个巨大隐患，因此政府强调消费、调结构就在于化解风险，减少对房地产的投资，加快对土地财政改革。

　　话题四：扩内需能否成改革契机

　　虽然改革土地财政是必要的，但在进一步完全完善分税制及其他配套举措，乃至中国的经济结构之前，相关方面改革的速度或不会太快

　　最近，市场中最热的词莫过于“李克强经济学”。按投行巴克莱资本的理解，“李克强经济学”的具体政策会将中国推向“临时硬着陆”，即未来3年，中国的季度经济增速会降至3%，在那之后，中国经济应能迅速反弹。最终，在未来10年内保持每年6%到8%左右的经济增长。换一种说法，就是挤水分、调结构、简政放权、布局城镇化等。

　　事实上，据新华社5月14日报道，国务院总理李克强在国务院机构职能转变动员电视电话会议上说，要实现今年发展的预期目标，“靠刺激政策、政府直接投资，空间已不大，还必须依靠市场机制”。

　　这些种种强调扩内需的举措和先前投资驱动为主的方式都有所不同。而这是不是也会成为改变对土地财政过于依赖的契机？

　　郭凡礼：国家对土地财政进行整改，若能够取得实质性的进展，对楼市最明显的改变可能是开发商拿地价格的下降，同时结合整改的深入，各种税费的减少，建房成本有所下降，因此地价对房价的助涨之力将下降，房价持续上涨的压力增大。相对而言，一二线城市住房供需缺口大，除非人口流动、区域经济发展格局有所调整，否则短期内难以改变高房价的现状。

　　崔新生：扩内需的同时，还是要保证中国经济的增长。这意味着，中国经济未来仍不得不需要“三驾马车”中投资来拉动经济。进而，这将在一定长的时间内保证土地财政的地位。因此，可以预计的是，虽然改革土地财政是必要的，但在进一步完善分税制及其他配套举措，乃至中国的经济结构之前，相关方面改革的速度或不会太快。

　　话题五：切割土地财政能降房价

　　要想真正调控楼市，使房价趋于稳定，还是要将房地产市场拉回正常的需求轨道，而不是成为追求投资回报的炒作商品

　　中国国际经济交流中心区域研究部副研究员马庆斌最近表示，土地财政的病根在于两点，一是“寅吃卯粮”——“今天把树种了，至于说5年后树死不死，后面政府或后面的老百姓有没有更多债务上的承担，它是不会考虑的，即风险在于没有责任的归属”。

　　其次，土地财政的风险就在于房价。一方面，房价越来越高，老百姓买不起房，民怨越来越大。另一方面，商业越来越萎缩，“比如超市，包括很多老百姓创业平台较低的那些，小的商业现在都干不下去了，实际上背后都是因为地价过高导致的房价过高，房价过高以后就使租金过高”。

　　江苏的一位小型房地产开发商负责人也多次在和《国际金融报》记者聊天时直言，“不要问房价为什么这么高？首先，要查一下这块地的地价到底有多高？我们开发商交了多少税？”

　　那么，如地方真的不再那么迫切地依赖土地财政，房价就会趋于稳定？

　　孟晓苏：影响房价的因素，第一是供求关系，第二是结构，第三是通货膨胀。房价的高低走势，业内通常说短期看供求，中期看结构，长期看通胀。所以不能简单地说地价高，房子就贵。并且，房价高指的是商品房价格高，商品房与保障房应该分开，不能混为一谈。关系民生的保障房建设，主要依靠政府地价收益的资金，同时，商品房建设费用有很大一部分是拆迁费用，以及建保障房的补偿费用。

　　宋会雍：地价对于房价的影响是直接的，但不是决定性因素。在以投资为主的房地产市场当中，房价越涨，房地产市场越火热，投资客涌入炒房形成房地产泡沫。因此，要想真正调控楼市，使房价趋于稳定，还是要将房地产市场拉回正常的需求轨道，而不是成为追求投资回报的炒作商品。

　　郭凡礼：地方政府对于土地财政的依赖，造成弊端很多。包括对于地价的抬高和加剧楼市房市的泡沫化。土地财政遭受打压后，在一定程度上，会让地价的上涨有所收敛。

　　但最关键的是，地方政府依赖土地财政是站在自己的利益角度上，因此在没有转变经济增长模式，没有找到新的经济增长点之前，打压土地财政这个目标很难完成。