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房市行情正拾“级”而上区域布局逆“势”而行

扫描到手机房产资讯来源：财经网发布日期：2013-07-08 15:02 字号：T|T

摘要：从2013年上半年“销售金额TOP50”的城市贡献度看，二线城市业绩优势再度凸显。上半年销售额最多的50家企业有46%的销售额来源于二线城市，较一季度上升了4个百分点；一线城市和三四线城市的销售额贡献率都出现下降。

6月30日，CRIC研究中心发布了2013年上半年中国房地产企业TOP50排行榜。在TOP50业绩普遍飘红之时，我们看到，TOP50企业在各区域、各能级城市的布局，也在不断地调整优化……

　　城市分析：三四线贡献下降，一二线投资热度将延续

从2013年上半年“销售金额TOP50”的城市贡献度看，二线城市业绩优势再度凸显。上半年销售额最多的50家企业有46%的销售额来源于二线城市，较一季度上升了4个百分点；一线城市和三四线城市的销售额贡献率都出现下降，均比一季度减少了2个百分点。

对2013年上半年“销售面积TOP50”的城市贡献度进行分析，可以得到相似的结论：二线城市对销售面积的贡献度为54%，占据半壁江山，较一季度提高了5个百分点。与此同时，一线城市小幅下降1个百分点；三四线城市对“TOP50”销售面积的贡献度明显下降，较一季度下降了4个百分点。

从贡献度看，一直以来“TOP50”的销售业绩主要来源于一、二线城市的格局从未改变，但我们从近年各线城市贡献率的涨落中，窥到此轮房市行情的波动变化：2011年，随着此轮方式调控政策出台，国内房企纷纷转向不受限购影响的三四线城市发展，TOP50企业在一、二线城市的销售贡献率大幅下降，而三四线城市则大幅攀升。到了2012年，由于众多房企盲目进军三四线城市，三四线出现过度发展迹象，国内房企又纷纷转型回到一二线城市，TOP50企业在一二线城市的销售业绩大幅攀升，贡献率明显上升，同时三四线城市的贡献率出现大幅下降。今年以来，这种趋势继续在延续。据此CRIC认为，今年下半年以及明年初，房企的投资重心依然会集中在一、二线城市。

纵观近三年各线的房地产行情，CRIC研判，“房市行情正在拾‘级’而上”。一是指在整个行业回暖的大背景，TOP50业绩大幅攀升，每年门槛都上了一个台阶；二是指整个房市行情从前年的三四级城市，到去年和今年的二级城市，再到今后可能的一级城市，估计会逐“级”绽放。

图1：2013年一季度及上半年“销售金额TOP50”按金额的城市能级分布

备注：CRIC资料显示，历次“销售金额TOP50”和“销售面积TOP50”企业名单一致性超过80%。为了分析方便，我们对“销售金额TOP50”企业只进行金额方面的统计分析，而对“销售面积TOP50”企业只进行面积方面的统计分析。下同。

图2：2013年一季度及上半年“销售面积TOP50”按面积的城市能级分布

区域分析：发达地区贡献下降，中西部贡献上升

受益于2012年下半年以来的市场回暖，今年上半年，房企销售呈现跨越式增长。随着市场销售利好因素增加，传导至区域布局，对整体业绩分布也产生结构性调整——“TOP50”企业在经济发达的中南、华东贡献率有所下降，而中西部和东北等经济较不发达区域贡献率上升。

具体来看，在“销售金额TOP50”企业的区域分布图中，2013年上半年华东区域贡献度为38%，与一季度保持一致。中南和华北区域出现下降，分别下降了2个百分点和1个百分点。与此同时，东北和西南地区上半年的业绩增长跑赢在快速上升的“大盘”，贡献率分别提高了2个百分点和1个百分点。

从“销售面积TOP50”企业的区域分布看，代表长三角地区的华东地区，包涵珠三角地区的中南地区，以及囊括京津唐地区的华北区域，均出现不同程度的下降。其中，华东地区降幅最大，上半年的贡献率较一季度下降了3个百分点；中南和华北次之，分别下降了2个百分点和1个百分点。而华北、西南、西北在大连、沈阳，成都、重庆，西安、新疆等房市新兴热点城市的推动下，销售贡献率均有所上升。其中，西南地区销售面积的贡献度提升最快，上半年较一季度提高了3个百分点；东北、西北则依次提升了2个百分点和1个百分点。

总而言之，今年上半年“TOP50”企业的业绩依然主要依靠华东、中南和华北等经济发达的区域，三块加总金额占了总量的80%，面积占了近七成，这些区域对“TOP50”房企而言，无疑是其“保增长”的压舱石。但要看到，“TOP50”正在加快在全国区域全面均衡布局，今年上半年东北、西南、西北等经济较不发达地区的销售贡献明显上升，三块加总金额贡献率较一季度上升了3个百分点，面积贡献率较一季度上升6个百分点。

同样，对于近三年TOP50的区域布局，我们也用一句话概括，即“区域布局逆‘势’而行，东西南北中更加平衡”——换句话讲，近三年整个市场行情经历了由冷到热的变化，但“TOP50”房企的发展重心始终从“势能”较高的发达地区向“势能”较低的较不发达地区下移。

图3：2013年一季度及上半年“销售金额TOP50”按金额的区域分布