置家网：杨院长您好，首先感谢您不远千里来到古城邯郸参加我们的高峰论坛，我们也非常荣幸能在这里一睹您的风采并对您进行专访，感谢您的到来！

置家网：现在我们都知道，楼市调控已然是一个常态化的发展，您昨天在微博上表示新的政策不会取消，并且对于“本轮调控效果不如2011年”的说法也表示了您的质疑，您对新一轮的楼市调控政策有什么看法？

杨红旭先生接受智联传媒专访

杨红旭：首先看看目前的房价走势，包括地王的情况，很多人说下旬“国五条”细则出台之后，包括3月地方细则出来之后的调控放了空炮，认为中央打雷地方不下雨，楼市并没有降温，价格还会涨，我的判断跟很多人不一样，我的观点是“调控效果显现是初露苗头”。为什么这么说呢？我们看一下具体数据。

第一，4月份和5月份，全国主要城市不仅是一线和部分二线城市住宅成交量，比3月，甚至比去年11月、12月有明显下滑。也就是说，从4月份开始，全国主要城市的成交量下了一个梯度，这是量变。

第二，房价出现了一些变化，我们一直观察全国70个大中城市的房屋价格指数，价格一般会公布两类的房价指数，一类是环比增幅，很多人不清楚环比，环比是这个月比上个月房价的变化情况。另外一个数据是同比，同比就是今年5月份与去年5月份的相比。我们看全国70个大中城市的涨幅，5月份环比涨幅是0.91%，而在4月份这个涨幅是0.95%，3月份是1.09%。我们看了一个很清晰的曲线图，从去年以来，房价的环比增幅是慢慢往上走，3月份是一个顶点，4月份是小幅下滑，5月份继续下滑。我认为环比说明一个问题。假如没有调控，在去年12月、今年1月份我反复撰文说，假如调控不升级，一线房价将失控，我们知道2月份调控政策出台后，调控之后房价的环比涨幅开始回落了，我认为这是一个效果展现的开始。虽然我们的房价还在涨，但是涨幅受到了抑制。我认为3月份1.09%的涨幅可能是自2010年下半年以来最高点，而且还是未来两年（2014年、2015年）的最高点。

对于房价，我们一定要看环比增幅，这是一个短期变化的重要指标，是一个鉴别的迹象。我们还要看不同城市之间的楼市结构，四个一线城市环比降幅比较快。在3、4月份之前，有很多个月份，四大天王（北上广深）一直霸占着70个大中城市环比涨幅的位置。5月份环比涨幅第一的是桂林，第二是太原，第三是深圳，第四是沈阳。四大金刚只有一个深圳还在，北京、广州、深圳已经被踢出前四。这说明调控之后一线城市的回落幅度大于其他城市。一线城市涨幅快速回落，而三线城市基本是在高位盘旋，也就是像邯郸一样，基本上房价还维持在一个上涨的通道。从价格上看，全国的房价依然在涨，但是涨幅受到了抑制。很多网友说，调控不如2011年，我写微博反驳，看两点：第一“国五条”才出来两三个月，效果哪有那么快，10个月之后，1年之后，我们再看，效果一定会更好一些。

第二，为什么2011年下半年房价市场降温，房价会跌？因为我们之前有一个基础，基础就是整个2011年都在调控，2011年4月份的“国十条”等三次调控，效果累积到2011年有了一个爆发。“国五条”之后，仅看上个月效果肯定不如预期，我觉得看6个月还是不如预期，所以广大朋友要有耐心，房价变化是一个由量变到质变的过程。

智联传媒：最近地王频出，大中型城市的房价也是涨声一片，在您看来未来的调控政策是否会收紧？

杨红旭先生对未来国家楼市调控政策作出预测

杨红旭：楼市调控政策基本上在四季度之前保持不变，为什么呢？看两个方面，第一个方面房价涨幅在回落，这是好现象，我们需要等待一段时间，作为观察期。第二方面，中国经济复苏乏力，既然经济不好，房地产的作用还是很大的，就不会也不敢过度打压房地产。

未来一到两个季度整个政策会保持一个平稳态势。昨天（6月19日）国务院常务会议上，李克强提出了一些优化信贷方面的措施，提出来要鼓励某些合理的消费，其中就提到了首套房的消费购房信贷要支持。这很明显，在这个政策之下，应该不会进一步打压房地产，至少在房价再次反弹之前不会出台打压政策。四季度可能会有一些变数，有可能房价环比涨幅会上涨，但绝对不会超过3月份。

你说的地王现象可以这样理解，在房地产市场最疯狂的时期过去之后，土地市场还会热一两个季度。所以我建议一二季度是可以拿地的。一般土地市场是滞后于房地产市场的，目前土地市场是高位的，这个时候如果企业盲目拿地，极有可能会套住，这个时候拿地价格很高，如果这个地块要建商品住宅，到房子盖好可能到明后年，那个时候房价还不知道什么情况，所以风险是值得警惕的。

置家网：您认为，房产税落地的说法是否“真刀实枪地”开展？

杨红旭；房产税，第一是跟房价涨幅有关系，跟调控有关系。第二是长期的制度建设，中国的财税制度要进行变革，现有的财税制度，中央的税收多，但是地方实权多，花钱的地方多，中央和地方是分税制，未来要增加地方税收的收入，与地方的实权相匹配。房产税纯粹是地方税，所以房产税的改革，第一个目的和功用啊是财税体制改革，第二个目的和功用是有助于中国的财富分配，缓解财富分配差距，我们知道很多有钱人买很多房子，出租、投资，价格涨了之后，他会赚一笔。所以通过房产税调节财富差距。第三有助于抑制多套房投机投资需求，从而帮助国内房价。

今年，既然“国五条”里面说了要扩大房产税试点范围，我认为出台第二批系列试点的可能性会非常大，有人说杭州、南京甚至北京年底前可能会推出试点。我经常说，一般在任何政策出台之前，官方都不会承认，因为这都是机密，在没有出台前肯定不会承认。“国五条”出台之前，已经风声四起了，但是央行等各部门还在否认。所以我说北京否认不是问题的关键，可能是在酝酿，可能是在起草，所以反映出北京也在酝酿，这些苗头和信息都在表明第二批试点城市的推出是越来越快的。

置家网：房产税试点城市，肯定是在一线城市？

杨红旭：我们不能这么说。像杭州、南京就不能算是一线城市，他们已经是在积极的筹划了，甚至前段时间，像湖北、湖南有些地方也是在进行相关的试点，也在筹备方案。所以房产税第二批试点城市以一线和二线房价偏高的城市为主，也可能会兼顾一些大城市，像湖北、湖南这些地级市中等城市，因为未来城镇化是向全国铺开的，建设试点就要兼顾一些差异性和均衡性。

置家网：像河北省省会石家庄、邯郸会不会列入范围？

杨红旭：这个不会，河北各城市的房地产市场在全国不是很突出，依然没有风声传出来，所以不太可能。

置家网：十八大召开后，新型“城镇化”地位判断攀升并成为房地产市场讨论的热词。分析认为，新型城镇化的重点将是城镇化率低的区域和城市，人口的聚集和产业转移是关键性因素。未来，随着新型城镇化进程的向前推进三线城市楼市的最大刚需也将有望被唤醒。

新型城镇化是房地产业的一次发展的机会，但是也行业重新洗牌的可能性。随着一线楼市的逐渐饱和，越来越多的一线开发商开始进驻二三线城市甚至四五线县镇进行圈地捞金，在新形城镇化运行的过程中，楼市会发生哪些变化？石家庄、邯郸这样的二三线楼市走势如何判断？

新的变化势必会来的新的要求，在新形城镇化建设中，对于跑马圈地的中国房地产开发企业有什么新要求？开发企业需要具备的新素质有哪些？

杨红旭：新型城镇化是去年十八大提出的，从去年至今，易居研究院组织了一个团队专门进行一些研究，最近我们也在筹划出一本书，书的内容也基本定了，几个月之后将会出版。

这本书的标题是《新型城镇化与房地产》，我们把新型城镇化和房地产在很多层面做了一些关系和内部机制的研究国家提出新型城镇化，我觉得是作为一个拉动内需，促进经济转型，稳定国内经济发展这样一个宏观经济大局的角度来考虑这个问题的。很多人说新型城镇化对于房地产好处很大，我们这样评判是不正确的，有所偏颇。很多房地产业界人士和开发商，可能站在这个立场看这个问题。其实不是这样的，一定是有关宏观经济社会发展全局的重大策略。

城镇化的发展，很多学家说，它是一个什么东西，它是一个结果。经济社会发展了，自然会形成城镇化，城镇化无外乎是经济社会人员由农村涌向城市地区的过程。中国的城镇化经历过一些变化，我们在80年代提出发展中小城镇，后来这个口号就不提了，后来说均衡发展，提出来要重点发展大城市，所以中国城镇化的策略方针是过去二十几年是有变化和调整的。目前，新型城镇化看不出来到底是更强调小城镇还是大城市，主要还是均衡协调发展。但是我们都知道，这几年，中国一线和二线城市发展比较快，所以均衡发展无外乎还是要更加发展大都市包括都市圈，我们最近提出来十几个都市圈。其次可能会把重点稍微推向于中小城镇，因为中小城镇过去其实是发展是比较弱的，速度发展慢的，既然要均衡，无外乎让弱的慢的发展快一些。我认为虽然是均衡，但是侧重点还是会偏向中小城镇，确实对中小城镇发展和中小城镇的房地产开发迎来一些契机。

这个契机在哪里呢？第一很多中小城市发展比较慢，包括房地产开发也是相对大城市之后，需要进行提速，国家政策会支持进一步提速。第二我们新型城镇化本身其实是一个空壳，需要很多政策来支持，其中两个政策改革很重要，一个是户籍制度改革，一个是农村集体建设用地的改革，涉及到宅基地，这两项改革如果真的启动才能推动城镇化，如果这两项制度不推动地城镇化，到最后还是一个空话。如果户口放开和改革，可以让外来人群，尤其是农民工在城市里面可以实现市民化，让农民工成为市民。比如我们城镇化率有53%多一些，有两亿多农民工被统计进去，他们是农民工，他们的户籍还是在农村的，他们在城市里面工作生活，但是他们没有享受到当地户籍应有的待遇，包括保险、医疗、教育等等，所谓市民化通过户籍制度改革，让他们更多地享受到当地市民的共同待遇。第二就牵涉到农村集体用地的改革，我们是2008年十七届一中全会就提出来的，要建立城乡统一的建设用地市场，农村的宅基地也可以入市也可以流转，让开发商参与开发，但是这个改革推进的非常慢。

我认为在新型城镇化政策推进方面，农村集体用地的上市流转要进一步加快，这样以来会激发农村建设用地的所谓产权明晰流转，自然会促进资产的增长，主要有利于城市的城中村、城市近郊，假如是你远郊，纯粹的农村地区，放开宅基地也没有价值。政府允许你可以把宅基地卖给同村、邻村的人，但是我们知道，一个城市郊区的土地就很值钱，非常有价值，政府按着，不让价值释放，所以瓶颈打开之后，改革之后，这个价值就会凸显。

所以，像石家庄也好，邯郸也好，城中村、近郊的农村建设用地可能会焕发一个很大的价值，这个价值不仅会被村民意识到也会被开发商意识到，所以有很多的开发商慢慢往下走，由省会到地级市、县级市甚至到镇里面，这跟我们两个制度改革是有关系的。

杨红旭先生对邯郸房地产的发展给出建议

置家网：在开发过程中我们的开发企业要注意哪些问题？

杨红旭：昨天也是跟一个同事聊邯郸的楼市情况，发现邯郸楼市企业开发商还是比较封闭的，大部分是靠本地的一些企业甚至煤老板参与开发，外地企业也有，但是不多，像荣盛这样的大牌，像万科、保利、龙湖基本没来，来的也是二线的一些开发商。这样导致我们的思路没有打开，我们还是按照我们自己的思维做房地产开发。其实我们知道，中国的房地产市场慢慢会向全国整体化发展，很多大企业慢慢会向下面渗透，虽然去年经过市场调整之后，很多开发商逃离三四线，但是我认为三四线始终是一个潜力市场。因为大都市的房价涨幅大，但是毕竟自然稀缺，新房市场规模已经是小于二手房市场了。所以三四线依然是中国楼市开发的主战场，我认为大企业还是会进来，大企业的开发理念、品牌都会超过本地企业。所以本地企业应该打开思路，放开视野，我们开发的理念、思路、质量，包括一些先进的技术、设备的应用，都应该有这样的意识。

第二，我听说有些开发企业房子不好卖，暂时不降价，甚至卖十年来，这在一线城市是不可思议的，这样可能会占用你很多资金，虽然煤老板不差钱，但是我认为还是要强调开发商的周转速度。一定要跟着市场走，不要一味追求利润率。

第三，我们知道，在地级市、县级市，土地市场不规范，很多开发商拿地会有暗标，靠政府官员关系，但是中国土地市场的一些法律法规政策制度将慢慢疏解，所以开发商不要老想着跟地方政府打交道，获取一些比较好的资源，还是要尊重法律。如果说官员出事了，这就会形成风险，所以要学会规避风险。一定不要踩红线，这样我们至少会规避一些制度法律上的风险。

在进一步向下面渗透的时候，由市里面到县里面甚至到镇里面开发，要处理好下面的关系，越到下面越复杂，跟县政府、镇政府甚至村政府的关系，如果没有一个很好的协调能力和跟地方政府打交道的能力，我认为不要轻易到下面去开发，这需要按照自己资源的配置，包括自己的沟通协调能力来进行。

置家网：说到近来大家讨论比较火的楼市泡沫的问题，也是跟三四线城市的城镇化进程密不可分的，随着城镇化进程加快，很多开发商选择进入三四线城市，同时也诞生了很多的的“空城”、“鬼城”，像鄂尔多斯、贵阳、营口、贵州，包括河北省的唐山近期都有人在说泡沫比较多，前两天有人在说北京空置房比较高，您也做了反驳，有一个入住率低的影响。在微博上牛刀、谢国忠是唱衰的，认为泡沫一定会破裂的；像谢逸枫、陈淮表示楼市会向上发展，关于城镇化和楼市泡沫这个关系您是怎么看待的？三四线城市在未来发展如何避免楼市泡沫？

 杨红旭：中国的区域差距很大，经济、社会、楼市差距很大。现在一二线房价偏高，但是一二线需求比较旺盛，土地比较紧缺，仅看市场供应关系，一二线市场是很健康的，大部分属于供求平衡，甚至供不应求。以三四线为主，加少数的二线城市供求不平衡，供大于求。为什么供大于求？第一这些城市相比一二线城市土地不稀缺，地方要发展经济，没钱，所以比较看重土地创金，所以这就形成一个怪圈。就是地方政府愿意卖地，但是这种城市，人口数量不是很多，而且这种地区不是人口涌入的地方，不像大城市很多人会去打工生活，但是地级市是一个人口留住地区，不是很多人涌进来，人口增量不足，甚至人口是导出的，所以会形成所谓的供大于求。像媒体报道的这些城市，我可以分类别，一是鄂尔多斯，它很典型，当地人都有两三套房子，而且外来人口比较少，这个地方的经济是很畸形的，靠“煤飞色舞”。这几年煤炭市场很低迷，所以市场情况也不是很好，所以会有泡沫。温州比鄂尔多斯好一些，温州毕竟民营经济还是有基础的，人口比较众多，制造业会吸引一些外来人口，温州的复苏可能会强于鄂尔多斯。至于其他城市，贵阳的情况跟前面二者是不一样的，贵阳是贵州省省会，贵阳在贵州省一城独大，不像山东省，省会是济南，但是青岛也很厉害，这是双核城市省会，像贵州，只有贵阳是大号城市，周边的人买房子就会买贵阳。像贵阳，大盘林立，需求也比较旺盛，导致这个市场价格水平上不去，你说没有泡沫，但是价格涨幅小，涨不动，就是因为供应量大于需求，不叫泡沫，就是区域市场不活跃，如果开发的话，利润率比较低。像营口，因为要建滨海新区，滨海新区离市中心几十公里，基本上跟市中心脱离了，为了要建一个新城，新城人口脱离老城区了，如果新城人口、产业导入不成功，就会形成一个空城。唐山也是因为供应量比较大。三四线城市一般都是供大于求，如果城市号召力有一些，价格上不去，这不叫泡沫，像温州和贵州如果暴涨，一定是泡沫。

像石家庄是非常普通的中西部的省会地级市，没有泡沫，泡沫就是房价比较高，脱离了实际的居民收入水平，投资投机比较旺盛，石家庄和邯郸的价格都不是很高，投资投机的比重肯定不会超过30%，甚至连20%也没有。像鄂尔多斯投资投机占到50%以上。所以我们这个市场比较温和，一线涨的时候，我们也涨，但是涨得比较小，比较温和。所以很难称为泡沫。但是在我们这里开发，很难获得暴利，除非拿地的时候不是正常渠道，利润非常大。

市场有点像温吞水，这凭企业号召力和质量，我不知道这里有没有一个楼盘卖的非常好，远远超过其他楼盘，这说明开发商很有号召力，另外他的质量非常好，这样他的利润率就会远远超过其他楼盘。所以企业品牌和产品质量这两个竞争成为中西部省会和地级市开发商需要注重的。

置家网：上海的浦东新区刚刚建立的时候也是从滩涂到现在的高楼大厦，返过来看西安，现在也建立了一个类似于富人区的高档住宅聚集地的时候，但是它的销售和入住率非常低，我一直在想，会不会是因为年代不同还是因为城市定位不同，才导致现在这种情况？在浦东会非常繁华，但是在西安这些西部城市就很冷寂。当时可能定价非常高，晚上去的时候，可能会像阴山。那第一短时间大量的住宅供应，第二可能定位比较高端，这个方面来说，如果放在石家庄和邯郸，大量城镇化新城的建设会是什么情况？

杨红旭：这几年中国的各地都在新城新区开发，这里面存在一个问题。因为中国的新城新区步子迈得比较大，中国政府为了追求政绩，盲目求新求快求大。新城需要有一个时间，目前新城新城都没有经过时间考验，我认为建立十年、二十年之后才可能检验是否成功。我认为中国的新城新区都会成为一个失败案例，不死不活。像鄂尔多斯新区，就是一个事实。浦东新区不能跟它们并提。第一，浦东新区是国家政策，第二当时新区很少，第三浦东新区离上海市中心只有一江之隔，没有具体的隔阂。像西安，它的新城新区离市中心10-50公里之间的很多，20公里很正常，这个情况下，它的生活、工作都已经脱离了主城区，所以它比较自成力量。如果靠政府建立一个新城新区是很困难的，如果政府建立一个公园，建立一个医院还可以，但是你要工作要生活很困难。这是一个非常关键的问题。所以无论一线二线还是三线，建立新城区，我认为地方政府不要贪大，求新求快求大。现在会有一种情况，批一块地就建新区，千万不要这样，因为城市经济无法支撑另外建一个新城区。

第二，开发商拿地一定要当心，自己要有个所谓的鉴别力，近郊，离市中心比较近的新城新区风险不大，是可能开发的，离市中心比较远的郊区一定要当心，不要听政府忽悠，省会和政府的财力是不足以打造一个新城新区。所以开发商一定要听政府的忽悠，一定要尊重市场规律，你要考虑这个区域是否有人愿意来工作生活，这样才能卖房子。

所以我对开发的建议是郊区新城是可以进入的，一旦是远郊新城，一定要慎重，有可能是一个地雷或陷井。

置家网：最后聊一聊邯郸的话题，您是第一次来邯郸吗？您对邯郸这座城市的第一印象是什么？

杨红旭：邯郸我们都知道是中国的文化古城，历史比较久远，包括前段时间，我也在看《楚汉传奇》，也会涉及到这方面一些区域和历史。我来了之后发现邯郸高楼林立，住宅小区比较多，城市正在经历房地产开发的高潮阶段，这是我对邯郸的初步印象。

从楼市判断，像邯郸这种中部地级市一般都是处于这种情况，中国的房地产市场已经过了新房的开发高潮期了，在2007年前后达到了高峰。中部地级市目前都是成交量、供应量都是处于逐年攀升，是一个往上走的趋势，没有被打破，一线城市通道已经被打破了。像邯郸这种城市，处于一个成交量供应量递增的通道当中，所以处于这样市场背景之下。

当然分析价格，包括人口需求、经济支撑，不会像一线大起也不会大落，会保持一个温和上涨的态势。竞争方面，因为大部分都是本地企业，但是竞争会逐步激烈，因为总会有大的开发商进来。

置家网：我们刚刚一直围绕邯郸这样的三线城市来说，您刚刚也说，邯郸的开发商主要也是由本地开发商企业为主，我想请您通过镜头给本地开发商企业提一句忠告。

杨红旭：一句话说三点：

第一，要尊重市场，不要想着自己卖多少钱，追求多少利润，因为市场终归是大爷。

第二，要提高自己的市场竞争意识，做好思想准备，会有大的开发商进来，整个市场会被搅混，提高我们的开发水平和意识，把身板练硬，提升挑战能力。

第三，可能利用某些资源关系，获得一些比较便利的资源，但是永远不要太指望别人的忽悠，不要指望踩着红线不触雷。

还是要按照市场规律按照自己的实力提高开发水平，这样才能立于不败之地。