谢谢各位。非常感谢我们的主办方，能够有机会在这里跟大家一起交流，在新型城镇化背景之下，商业地产开发发展的一些问题。

刚才我听到杨先生跟陈俊会长他们的演讲，我很受启发，特别是陈俊先生，他作为有多重身份的地产研究界知名专家，能够为河北的发展在奔忙，在招商，我由衷地谢谢他。

田学斌先生发表精彩演讲

我们知道，十八大以后，中国的城镇化进入了一个新阶段，李克强总理提出来，我们要打造中国经济的升级版，而在李总理还没有当总理之前，当常务副总理的时候就多次提出来把新型城镇化作为中国最大的内需，担任总理之后，我们看到，新型城镇化的战略现在正在制订之中，大家对这些战略的具体细节有很多的关注，包括前一阵子有风声说已经上报国务院，但是却被打回来了，正在重新研究。

我跟大家交流的第一个观点就是理性地看待城镇化。大家为什么要到城市里来呢？城市能让我们的生活更便利更美好，为什么呢？就是可以让我们更密集。城市，中国的文字里是先有市再有城的，北方叫集，南方叫帷。我们赶集，我们到帷子里作交易，这本身就是一个互相取利的活动。城因市而起，市因城而聚。

我们城镇化的统计有问题，就是把在城市生活半年的人就会被统计进来，所以我们的城镇化率统计会有高的成份。即使这样，我们的工业化水平占GDP的比重已经达到了47%，城镇化的水平大约是52%。大家想想看，看起来这两个数字都比较吻合，比较同步。其实不然，从世界发达国家来看，他们的城镇化水平已经达到了70%以上，而他们的工业化水平是多少呢？不到30%。也就是说，我们的城镇化水平跟工业化水平还是不匹配的。由此得出来一个结论，就是我国的城镇化发展的空间是非常大的，再看看我们的十二五规划，看看我们最近的关于城镇化的一些研究成果，我们就是发现，我们中国很多经济学家都坚持，中国还会有20年的增长，为什么有这样一个定论呢？就是因为我们的城镇化水平还有至少20个百分点左右的提升空间。我们现在是52%，对于中国这样一个大面积的国家，城镇化的水平达到70%是可以预期的，也就是说一年按照一个百分点的速度来提升的话，我们每年转移到城市的人口就有1000多万，1000多万人进入城市，对于城市的生产、生活、交易、商业包括业态的变化将带来一个巨大的促进。

对于河北来说，我们现在的城镇化水平只有46.8%，而我们的工业化水平已经达到了50%，是个典型的重化工业的省份，邯郸有多少呢？邯郸跟河北差不多，是46.5%的城镇化，邯郸有970多万人，也就是说，大数1000万的话，我们才有400多万人不到500多万人在城市。而十二五规划里面，对于河北邯郸的规划我们的城镇化人口要达到200万，石家庄和唐山要达到300万，在河北省两群一带的规划中，邯郸的潜力还是非常之大的，特别是我们进入中原经济圈之后上升到国家战略，我相信邯郸的工业化和城镇化的水平还会有进一步快速提升的空间。

从经济发展的程度来看，邯郸是全省老三，因为当年我参与十二五规划建议的起草，参与省委八次党代会的起草，我多次到邯郸里调研，邯郸的总量在全省是第三位，财政收入略逊于沧州，最近一两年，特别是今年，渤海新区的建设如火如荼，大有赶超邯郸之势，所以邯郸的领导，也是响应省委的号召，叫做跨越发展，赶超发展的势头也是很猛的。

第二个观点我想跟大家交流，我们中国的城镇化到底要有一个什么样的道路？很多人，很多年对这个问题有一个争论。有人说我们就是要发展大城市，有人说我们要首先发展中小城市，还有一个观点是大中小城市并举，那说了等于没说，等于全面开花。我的观点是什么呢？我觉得中国这样一个发展阶段，我们的人均GDP是6000美元，我们河北的人均GDP跟中国是一致的，都是在5000多一点，这样一个水平恐怕大城市聚集的效应还是很强的。很多人都说，北京现在已经成首堵了，空气跟脏，PM2.5都把我们P倒了，而且还出现了一个北京壳，污染着我们中国。为什么空气质量这么差，为什么交通这么拥堵，房价这么贵，人们为什么还要到大城市里来呢？原因很简单，中国这样一个发展水平，人口向大城市集聚的趋势依然在持续，还没有到停止的时候。所以我同意一些专家的观点，大城市化是中国城市化的一些典型特征。

田学斌先生对邯郸房地产发展给出建议

但是很多朋友问了，说田老师，大城市了，都往北京跑了，都往石家庄跑了，邯郸这样的城市还有没有人来？当然有了。大城市化还有区域的概念，而且吸引的是不同的人，不同的人力资本水平的人，不的财富水平的人，按照解题分布进入一个城，选择一个大城，一个小城，一个中等城市。大家都很清楚，现在在村子里面的当村支书的，村子里面有企业的首先要县城去买房了，县里面有财富的都到邯郸这些地级市买房了，邯郸有钱的人很多就到石家庄、北京、天津去了，北京人到哪里去了？到国外。所以每年的房地产展很少有开大石家庄的，为什么呢？因为我们潜在的消费群体、投资群体还没有达到一个量级，但是通过我们的发展我们可以很快让这些人来。

所以大城市化的含义就是从国家层面来讲，优级的人首先要到北京，次优级的人要到石家庄这些二线城市。我们知道在城镇化进程中，最重要的问题大家考虑的不单单是买房，进一步我们考虑的是我们的公共服务能不能达到，我们能不能在那里安居，能不能把孩子放在那上学，能不能提供一个更好的成长空间，所以讲到第三个话题，就是人的城市化是城镇化的本质。我们在2011年之前，我们的城镇化，政府主导的痕迹周，建城造城的痕迹重，李克强总理 就任后，对这块有明显的警觉的。大家去研究他的讲话，包括对进城镇化战略迟迟没有通过， 可以读到背后的深意，因为李克强总理是懂经济的。

如果北京城建的时候就想着把廊坊包进来，在廊坊规划一个商业区包括搞一个低成本的工业加工区，大家想想，从三环四环还没有兴起的时候，我们就想搞这个，那北京发展的成本是有多大啊？所以我想了一个思路，城市的建设要留白，曹妃甸也要留白，210平方公里，不要这也摆，那也摆，210平方公里，需要投资多少设备啊，承接不了，所以还要小步快跑。所以城镇化核心不是一个外观一个楼，过去我们讲的是这样，那么打造中国经济的升级版，新型城镇化，李克强总理特别强调质量，怎么提高质量？就是人的城市化，人要进来，要住下，不是住半年，而是要定居下来，人不是要流动，是要迁移，迁移就涉及到户籍制度。我们在搞房地产开发的时候，要严密关切有关人的城市化的制度变革的进展情况。户籍制度的变革，城乡社保的统一，全国社保一体化，这些东西看起来跟我们的关系不大，但实际上恰恰昭示着未来，房地产的建设可不是把过去的数据统计起来，用二乘法把它推算出来，还有理论逻辑，有发展趋向，有政策趋向，有个人的判断，所以这是经济学。

第二个大问题，我跟大家简单汇报，就是商业地产的发展趋势和条件。城镇化本质是什么？就是空间资源的再分配，从国家到河北，到邯郸都是这么提的。叫做产业向园区聚集，园区向城镇聚集。什么意思？就是通过产业的聚集来降低我们寻找竞争对手，我们合作生产，我们研发甚至包括低碳发展搞循环经济的成本。聚集产生交易，聚集产生低成本的收入。所以我们知道，在农业分配的时候，是一种分散的耕作生产，到了商业文明时代就强调聚集两个字，这正好跟城镇化是匹配的。在这样一个人口聚集、交易聚集、生产聚集、需求聚集的过程中，商业地产的作用就凸显了。我们看到，2012年，商业地产的投资占到房地产总投资的比重是多少呢？是13%，而2011这个数字是11.9%，虽然只有1.1个百分点的微涨，但是我想这是一个不可逆的，要不断增长的，而且涨幅会不断扩大的过程。

同时我们也发现，有一种声音认为，在一些三四线城市，商业城市空置率比较高，有人甚至说，是不是有泡沫化的倾向。刚才我们都讲到房价，那么我问大家一个问题，在座的各位老板、老总、总监、领导，房价到底是因为什么而涨的呢？是因为地价涨了吗？是因为税费涨了吗？是因为人多涨了吗？是因为原材料涨了吗？NO。是因为什么涨了？是因为人们的预期涨了。经济学告诉我们，房地产本身土地不值钱，你要在一亩地上上玉米，可能也就挣个千百期钱，你要种上小麦，多不到哪里去。你要把它种上一个商场，它的增值就是呈十倍百倍的翻番。所以土地的增值是由谁决定的？房地产的价格不是由土地决定的，正好返过来土地的价值是由房地产决定的，而房价是谁定的呢？是由我们对于一个城市良好发展的预期决定的。这个角度来看，我们商业地产的价值和价格在持续不断的攀升，就预示着我们商业地产的未来。

商业地产，从美国来看，它的经营已经到了一个高级的阶段，现在我们从住宅的开发，转到商业地产，需要一个发展模式的转变，这个商业模式的转变，简单地说就是由过去卖房，现在转到做运营，做经营，从过去的销售一件东西，到今后的提供一种服务，是一个不断的连续的为我们的客户、为我们的商场，为我们的步行街的租户，为我们的店铺提供增值服务的平台。商业是一个提供高附加值的平台，这对于我们过去以传统的住宅开发为主的开发商来讲，在知识上，在经验上，在管理的方式上，都提出了新的挑战。所以我觉得，就要借鉴香港的模式，叫做综合开发。香港人搞商业地产，不是单打独斗，体现在两个综合，第一个综合是几个开发商联合起来搞，不单单是开发商联合起来搞，而要跟你的服务对象联合起来搞。比如我搞商业地产，我就是要建大型的超市、商场，那么我有要其大型的商业企业合作，我要搞旅游地产，就要跟大型的旅行社合作。我做商场，就要把餐饮、娱乐等等上下游的产业都结合起来搞，所以商业地产发展的这些趋势是需要我们去把握的。

时间关系，最后我给大家报告一下我的心得，就是商业地产开发的策略，中国人做企业，最大的一个毛病就是喜欢多元化，你看西方的企业一直守住一个摊子做很长时间，做到底，比如意大利，我们经常羡慕意大利的皮鞋，可是温州的皮鞋多好啊。不赚钱就炒房了，看房产不赚钱就搞别的了。大家看看，做一个行业，哪有天天赚钱天天80%的速度增长的道理呢？经营一个企业就像一棵树，遇到阳光可能多长一些，遇到虫蛀，可能会受到损失，关键是要守住。意大利的皮鞋现在是一个时尚的产业，他的一双皮鞋要卖很多被于我们皮鞋的价格，是他们皮鞋付出的成本高吗？不是，他们把一个看起来成本不高，附加值比较低的产业持续地做下去，做一百多年，做下来把它做成一个时尚的产业。

所以我们有句话，这个世界上没有夕阳的产业，只有不专注的企业家。如果你不专著，再朝阳的产业也会做成夕阳企业，所以第一点就是要专著。

第二就是要创造差异化的优势，大家知道武汉有一个楚河汉街，有接近5.8平方公里的面积搞商业，好像是万科开发的，万科投资商业地产，悄悄地进村，好几年了，发展势头很猛，楚河汉街的效果也不错。我们初做商业地产的人，是不是都要做大型步行街呢？不一定。比如河北，我们提出来，要把县域经济、县城搞大搞强。像我们这个实力的开发商，可以到经济条件比较好的县城先行一步，往下走搞商业地产，这样我们可以先占脚，守住之后，有积累，有资本再往上延伸发展。在定位上也是这样，不是越大，越好，你建Shopping  Mall，我也建Shopping  Mall，你建综合体，我也建，这不行。

第三品牌化。做商业地产，品牌化的形成很重要，如果你只做一年做五年，商业地产的周期是很长的，根本留不住什么，要做品牌化，是要守住的。所以我们希望，我们的河北，我们的邯郸，有更多的有雄图大志的开发商投资商业地产，在新型城镇化的大潮之中做商业开发的弄潮儿。讲得不对的地方请大家批评。

谢谢。