杨红旭先生演讲主题——新形势下中国房地产发展走势

扫描到手机 独家报道 来源:邯郸置家网 发布日期:2013-06-20 22:42 字号:T|T

摘要:2012年,很安全。无论购地还是卖房都很安全。 2013年,要谨慎。我们的量出现一个增长,不管拿地还是卖房都要谨慎一些,选区域、选价格、选产品都要谨慎。 2014年,有风险。提醒大家市场有降温的风险,一旦有降温可能会持续两年,至于2015年基本上跟2014年差不多,基本上是见底、或者下行。

谢谢。很荣幸今天有机会受置家网的邀请来到这里,跟大家进行分享。

 

今天主要讲一些房地产方面的事情,这两年我来河北很多次,也算是跟房地产行业河北的市场有缘。我本身研究的主要是房地产宏观面的东西,全国市场,政策,包括区域差异。    

杨红旭先生在高峰论坛现场分析了中国房地产的发展走势

 邯郸是一个有文化的地方,但是有文化的地方需要跟现代的房地产市场有一个碰撞。这两天我听到一些朋友在谈邯郸当地的市场情况,我的感觉是邯郸的市场相对较为封闭,我们还是自成一体在运作,可能这两年有一些外地的开发商过来,但主要还是靠本地的企业在运作,我们的市场,我们的开发理念、品质、定位可能跟大城市有一些差异。我希望我今天能够从全国大势这个角度进行一些分析和分享,希望对各位能够有一些启发和启示。

我现在有一些名头,是易居研究院的副院长,也是中央电台的评论员,另外也会帮助一些节目做一些咨询,最近我也在写一本书,我自封为“短周期”的创始人。另外,中国房地产“白银”十年的主创者,另外,被南方都市报评选的2012年房地产最谱专家。

因为在2011年的时候,我曾经在石家庄,可能有些朋友可能听到我的讲座,在2011年10月份,在石家庄搞了一个大型的易居论坛,我那个会议上首次对2012年的楼市做了大胆,具体的预测。这个话题我在2012年反复讲,我当时预测2012年楼市将会经历一个探底、筑底、复苏的过程。这个预测非常靠谱,这个曲线非常具体。

我现在先对2012年进行一个回顾,回顾过去,分析现状,才能对未来进行判断。因为我是国内非常特殊的地产分析师,基本上全部以数据说话,我的论点基本上都是靠数据作支撑的,从来不说一些非常吓人的观点。

我们分析一下过去全国一年的楼市,有人说我们邯郸跟全国不一样,我认为我们邯郸市场以后跟全国的步调会越来越一致,因为全国的市场会慢慢渗透,包括外边一些企业会慢慢进来,他们的操盘理念,开发的理念也会更接近全国的一二线。

调查显示,2011年以来,全国的一线和三线的商品住宅成交量的比较(月度),因为邯郸算是三线,因此我们看看三线跟一线的对比,整个2011年全国市场的成交量低迷,2012年开始往上走,2012年3月份是拐点,3月份量上来了,当时我写文章说要注意3月份的量,因为这个量反弹之度非常大,相对于2月份超了8、9倍,所以只要市场出现这个信号,很可能就是一个市场反转,反转是短周期理论的规律,就是注重拐点,注重低点和高点,这个是低但,之后会一度反转。

到目前,3月份比较特殊,全国各地都是量报的比较大,尤其是一二线,从3月份开始,4、5月市场成交量出现一个明确的下滑,这个不比2月份疯狂,而且这个下滑是梯队下滑,相比1月份、12月份前面一年出现一个本质的下滑。为什么会下滑?市场调控效果开始有所显现。第一步就是量,每次调控政策都是这样,政策一出来,各位都抱怨没效果,但是各位一定要关注成交量,因为成交量是短周期内诸多指标中的领先指标。

杨红旭先生对一线城市与三线城市住宅成交量做了比较

对于三线城市,主要指地级市,像邯郸,2011年市场降温,但是降温的幅度要比一线的幅度小,2012年也有一个上涨,这个幅度相比它可能要小于一线,说明三线市场的波动是比较小的,而一线特征是上窜下跳,大起大落。我们看一下3月份,一线是创历史新高,但是3月份三线城市没有创新高,虽然高,但是基本上跟这个时间段是一个平台,4月份小幅回落,5月份再次上涨。所以近两个月一线城市包括少数二线成交量出现大幅萎缩,但是三线保持在高位。所以这就体现出一线和三线的特性,一线敏感,三线不敏感。按照这个规律,我认为,一线和少数二线出现持续的徘徊,四季度出现一个小反弹,但是今年很难再超过3月份,但是三线6月份有可能超过3月份,6月份如果没有超过,可以关注一下9、10月份,这两个月份有可能再创新高,这就是一线和三线的区别。

第二看看土地市场,拿地很重要,拿地时机也很重要,整个2011年土地市场非常火爆,2012年降温了,最低迷的是去年上半年,土地市场非常低迷,而我去年二季度开始一直在号召在提醒开发商朋友拿地,因为土地市场的管理一出现地价就会上涨,这个时候拿地是一个非常好的时期,但是有的开发商反映非常慢,这主要跟土地供应有关系。

我们看看拿地价格,2011年价格比较高,所以这个时候很多企业很悲催,因为高位被套,这个时候很多地方出现高价地,这种地可以卖房子的时候是一年之后,所以说2011年的土地卖房的时候出现2012年也是很低迷的。为什么说去年二季度拿地最好因为地价是在低位徘徊,到5月份地价已经达到了一个最高水平,相当于2011年的9月份,所以我最近写博客微博一直在提醒开发商朋友,拿地要谨慎,为什么?因为目前地价已经步入了一个高位区间,假如这个时候,开发商盲目拿地,到2014年会迎来房地产市场的降温,我说的是一线和二线,我们邯郸土地和房地产市场波幅比较小,但是大家不妨腾听这个原理,因为这个会指导我们工作十年、十几年、二十几年。

第三看看房价,开发商、购房者都关注房价,成交一个是房价指数,我比较关注房价指数,成交结构变化依赖于此。如果这个月成交量大,我们的房价就可以有样本剔除噪音。比如前天公布的是5月份,就是两根线,一根线是个环比,这个为比上个月,超短期的波动,同比是去年这个时候跟今年这个时间比。环比是马车的头,同比是马车的车。我们可以看一下历史。

据数据显示:在2011年下半年7月份全国70个城市出现跌幅,2012年6月止跌反弹,四季度加速涨,涨到什么时候?涨到3月份,3月份的成交量创了一个高峰,3月份的我们的环比价格也达到顶点,4、5月份,我们的环比涨幅在回落,这就是信号。什么信号?房价最困难的时候已经过了,这个时候就是2013年3月份。接下来的走势很简单,房价的涨幅持续回落,但是今年你看不到房价由跌转涨,但是2014年2015年可能会再次出现房价由涨转跌的态势,但是同比的增幅依然在扩大,但是告诉各位,只要环比见底,同比滞后大概4-6个月就见底。所以我现在可以预测短期,这个指标将会在2014年的一季度和2013年的四季度降下来,我们可以拭目以待。所以调控是有效果的,效果第一反映量跌,第二房价涨幅回落。

我们可以看一下全国房价的区域差异,我们70个城市,没有邯郸,但是当中有石家庄、秦皇岛,排名前十的环比涨幅,桂林第一,太原第二,深圳第三,沈阳第四,环比涨幅在3月份之前四大金刚,牢牢把握着前四名,北京、深圳、广州、上海。但是从4月份开始到5月份,米发生了变化,四大金刚三大金刚踢出前四,只有深圳还在,我预计6-7月份深圳将被踢出前四,一线城市领导全国,但是涨幅的回落也会领先全国,二线城市依然比较坚挺,像太原。

后面排名涨幅最小的唐山、承德、三亚,这三个城市环比下跌,温州连续环比跌了十几个月,温州是重灾区,但是温州首次出现上涨,温州在5月份,所以温州的泡沫不可怕,可怕的是鄂尔多斯,为什么呢?温州的泡沫和鄂尔多斯性质不一样,鄂尔多斯是房价被炒高之后当地需求没了,一户人家有三到四套房子,又没有外来人口,温州可能暂时低迷,但是有制造业,有外来人口,温州现在房价低,但是未来会上涨,鄂尔多斯可能会在低位徘徊很多年,所以一线二线三线有很大差异。

拿2012年12月份的一个房价相比2010年的房价,跨度是两年,比我们的环比的跨度还要大,我们拉开跨度后看看这两三年的涨幅,排名第一是乌鲁木齐,涨幅是12%,第二是石家庄,你们认为,石家庄这两年房价基本没涨,但是石家庄这两年房价也没跌,小涨是持续进行,最终涨幅聚合到一起居全国第二,乌鲁木齐第一。排名后面的,2011年,温州跌幅第一,其次是杭州、宁波、进化、青岛,温州是重灾区,浙江都是重灾区,浙江民营经济不行了及楼市大幅度萎缩,三者之间关系很大,导致浙江成为这一轮楼市下滑的重灾区。

回顾了2012年同时把目前的现状做了一个分析,我们判断2013年下半年,2013年是振荡上行,有惊无险。振荡在哪?在年初,有人问我为什么上振荡?上行就上行,为什么振荡?有什么惊?我年初就判断,调控若不升级,一线房价将失控。所以我在2月调控之前预测调控一定会升级,当时没有人相信,但后来事实证明了我的观点。因为一线房价涨的太快了,调控之后,市场会有振荡,所以4、5月份振荡之后继续上行,今年主基调是继续上行。有惊无险也是一样,有惊就是政策会升级,无险是政策带来的效果不乐观。所以2013年对企业依然可以谨慎乐观,但是2014年就乐观不起来了。

我们看一下下面的,第一短周期,我当时预测的都是短周期,短周期对我们的开发商、购房者最重要的不是未来十年,而是未来6个月到一年,这决定着你是否可以拿地,你是可以加快还是放慢开盘,是要捂盘惜售,还是要促销。

2005年房价出现了回落,2005年是国八条,2006年是国六条,2007年再涨,2008年大幅回落,2009年再升,2010年见底,2011年下跌,我们目前处于下跌反弹之后的中场,因为我们的环比涨幅已经见底了,但是到四季度这个指标会见底,所以2014年这个指标是持续下滑的。你们会说中国楼市没规律,因为政策是捉摸不定的,但是我告诉各位,规律是有的,就看你有没有水平识别规律,同时把规律告诉各位,然后我们自己把握拿地、盖房、卖房的节奏,我们是实操者。

接下来我再预测几个关键指标,每一年做一个年度报告。第一个是全国商品房销售面积,我预计是增20%,过去是涨不回落,目前1-5月份涨幅是37-38%,我认为它会持续回落,到年底全年的年度会在20%左右,所以今年情况总体是不错的。

第二是价格,这个是均价,过去三年我们的全国的价格是持续回落,调控是有效果的,但是是房价涨幅回落,我预计2013年会保持在10%,比去年乐观一点,1-4月份涨幅是15%。

我预测一般说总指标,不说具体,但是今天我稍微具体一点,因为越具体越难,当今天为了指导大家工作,所以我对一些情况做了预测。

分四个季度:第一季度:已经过去了,住宅成交活跃,价格加速上涨;第二季度成交活跃度下降,价格小涨。我们4、5月份成交量已经降了;第三季度成交表现平淡价格区域平稳;四季度成交有所反弹,价格存变数,这个反弹的力度大,价格涨幅、环比涨幅往上走,价格反弹力度小,四季度可能会出现一个月度的小跌,这就是全年,整个是振荡,但是总基调还是往上走的。各位还是比较乐观一点,但是提醒各位有楼盘快点卖比较好,如果目前我们的进度赶不上,请注意第四季度,有一个时间窗口,这个窗口能跑则跑,因为2014、2015年情况不乐观。

讲了很多预测,仅靠讲故事看历史数据还不够,还要找逻辑,逻辑就是方法论。我告诉各位,现在怎么样,明年怎么样,我告诉各位的是结论,但是我想告诉各位方法,这个方法就是判断楼市可以盯着四大引擎,那就是经济、政策、存货、资金,四个要素的变化会左右市场变化。

我们看一下宏观经济。这四个季度状态非常不好。本来四季度往上走,一季度持续回落,1.7%,5月份和6月份公布的数据都很差,所以我们的经济在筑底,可能不会超过7.4%了,所以经济是弱势复苏,跟上次不一样,所以这个因素对地产是一个稍微偏颇的因素,经济好会刺激楼市需求,经济差会影响楼市需求变差,经济好可以买别墅,买豪宅,经济不好会把自己的房子卖掉去融资,坏救企业。所以今年的经济不是很好。

第二看一下政策。讲政策各位一般会紧盯着中央政策,我想作一个比喻,一般三口之家,都说老大是谁?说老公,在外面打工,非常辛苦,但是不一样,老婆在家管钱,也不容易,小孩不构成影响。我比喻成中央政策老公,货币政策是老婆,地方政策是小孩。我告诉各位,一个道理,去年我老公的绑的很紧,基本上中央政策没有放松,这不能怪老公,因为老婆在暗地防水,货币政策放松了。2013年我还有两个判断,第一中央政策趋紧。第二货币政策将会趋于中性,但最近经济比较低迷,所以会降低存款准备金率,降息也可能会有一次机会。所以,刚才说的是政策,中央是紧的,货币是中性的。

第三看资金。有两个第一是外部资金链,第二是内部资金链,外部政策由货币政策进行延伸,货币松我们灵活性就会紧,货币紧我们的灵活性就会紧。我们看一下这个指标就是M1,因为M1是可以反映出流动性的指标,因为M1的变化对我们的房价的变化非常匹配,M1同比指数高,我们的房价涨幅就大,M1跌我们的房价也是跌的,所以M1的水平其实是蛮高的,我们的房价也是处于这样高的水平。但是我们的信贷不给力,导致我们的热钱流出,因为5月份我们的热钱会有流出的迹象,M1如果在这样一个水平上,房价短期已经见底了。

我们再看一下内部资金链,就是开发企业的资金链,可以发现去年上半年开发企业非常差钱,所以去年上半年企业被迫进行促销,但是去年上半年我们的企业资金链是往上走的,但是相比2011年第一季度要差很远,当时才叫不差钱。不论怎么,企业资金链是好过去年的,很多企业不愿意降价促销,因为资金链不是很紧,但是我还是建议促销,因为进入2014年会进入一个低迷期。

下一个指标是库存,库存非常重要,库存是供求关系,所以通过观察库存可以知道供求关系。归根到底房价是由供求关系影响的,所以这个指标非常重要。一线城市、二线城市、三线城市在去年初的时候可以卖的房子按照目前的速度,三线最差,当时需要22个月,二线是18个月,一线是15个月,到了去年下半年,基本上达到了一二线城市6-8个月,据我的观察,区划周期只要是低于8个月,房价必涨无疑,低于6个月会大涨,低于3个月,房价会暴涨,而三四线城市的还是在13个月左右,这说明在中国的很多地级市,库存量大是一个很重要的问题,库存量大基本供大于求,这个时候你想涨价涨不上去,你涨价附近的楼盘降价,所有人都会转移到你隔壁买房子。

库存区划周期,基本见底了,所以说,目前最好的时间点正在慢慢过去,一二线供不应求的关系会慢慢发生变化,变成供求平衡,到明年供大于求。我们通过看数据,主要是为了把握规律,从而知道市场走向。

最后一个指标也是存货,这个存货是期货,有的人会炒股指期货,现货就是现在的房子可以卖,这个是期货,已经开工了,但是还没有领证这个指标通过新开工面积的变化可以知道我们的期货是多少,去年我们的新房是负增长的,导致2013年房屋的新房价格会坚挺,因为去年没有它,今年没有房子卖。即便如此,我个人认为,二季度、三季度、四季度我们的新盘供应量依然是偏紧的,所以到2014年的供应情况要比现象更充足一些。

最后讲讲规律,在座的都是地方项目的老总、副总、投资总监,我想告诉各位的是千言万语规律很多,但是开发商最重要的是做好两件事,抓机遇,避风险。

 

第一先买地,买地非常重要,各位想卖房重要,卖房没买地重要。一个项目由四个价格构成,地价、建筑成本、税费、企业利润。地价成本是跟企业利润是此消彼涨的,地价拿的便宜,房子不会赔的,假如地价太高了,可能是少赚,可能是亏损,所以各位一定要注意拿地,拿地要有时机选择,有技巧,因为土地市场是滞后于房地产。

我们看一下全国的情况,这个时候,我们的2010年二季度开始房屋的销量是持续飙升的,这个时候我们的土地市场开发企业拿地依然是负增长,土地市场变化是滞后于房地产的,到了2011年房屋市场销量开始降温,但是很不幸,土地市场土地升温,所以这个时候高价地王非常多,这个时候很多企业会在高位拿地。什么时候拿地最好呢?是去年的二三季度,这个时候土地市场是最低迷的,这个时候拿地最好。但是到目前我们房屋市场的指标已经见底了,这个时候土地市场是非常疯狂的,这是全国数据,主要一二线拿地量大,三四线还比较小。这个时候拿地一定要谨慎,拿错了时间节点,你明年、后年卖房子的时候压力非常之大,因为成本已经失控,控制不住了,因为地价没控制好。

第二,卖房子,卖房子要看成交量指标,我讲过了住宅成交量是一个短期指标,我们先盯着马,再盯着车,所以我们要盯着成交量。举个例子,2009年,全国的房子非常好卖,量非常高,但是量起来后,价格再起来,这个之后量先降,价格是由涨转跌。去年3月份量起来,6月份价止跌反弹。所以3月份只要价格在高点,又可以去跑量了,量起来之后,要捂盘,不要随便促销了,一旦量见底反弹之后,要珍惜利润,停止促销,宁可这个月只卖10套房,因为下个月房价可能会涨5%,下个月会再涨10%。所以看到量上涨之后,一定要停止促销,但是量见底之后,一定要跑量,不要再捂盘了。因为最好的时间已经过去了,涨势已经趋缓了,这个时间要逃命。

我说的是一线二线,对我们可能没有更多的指导意义,但是全国的迹象会慢慢在邯郸见效。

我做一个短周期判断。

2012年,很安全。无论购地还是卖房都很安全。

2013年,要谨慎。我们的量出现一个增长,不管拿地还是卖房都要谨慎一些,选区域、选价格、选产品都要谨慎。

2014年,有风险。提醒大家市场有降温的风险,一旦有降温可能会持续两年,至于2015年基本上跟2014年差不多,基本上是见底、或者下行。

最后,稍微说一下,我有一本书马上要出版了,这本书把我这几年的研究心得,包括规律全面呈现出来,而且得到了任志强、朱中一等四大地产界权威人士的推荐,希望各位有机会看我的书,书里面会把我的观点有一个详细全面的阐述。很多时候我是在接受媒体的采访很多时候我通过微博放炮,抛出观点,但是所有观点背后都有逻辑体系和数据支撑。房地产市场长期没有风险,短期会有风险,所以我们要规避风险,希望各位会有所启发。

责任编辑:赵慧娟 关键字:杨红旭演讲房地产
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