注：网签限额的结果是，5月20日—26日，定价20000元/平方米以上、广州最贵的前20个楼盘，每个楼盘在这整整一周内的平均网签套数是1套。

15097元/平方米是2013年广州市房价调控目标。4月份，广州市新建商品住宅成交均价已经达到16374元/平方米，两者之差仅千余元。乐居深度报道汇总》》

但是，政府决意用更简单的策略达到目标。自4月24日，广州国土房管局发布通知，要求商品住宅预（销）售前，房地产开发企业应办理预售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导；未办理网上价格申报的，或申报价格过高且不接受国土房管部门指导的，暂不核发预售许可证；超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖合同。

除了预售证环节的限制外，网签限制也一并展开。新浪乐居从广州业内获得的确凿消息称，广州市多个楼盘接获通知，高价楼盘单个楼盘每天只允许网签两套，超过两套则网签显示无法通过。

这一做法较北京的限价政策更为严厉，而广州楼市五月以来也如期进入政府愿意看到的那种调整。然而，一方面广州一手住宅量价齐跌，迎合着调控者的数据偏好，另一方面，数据所掩盖的市场态势正在急剧积累着变化的动能。

预售风云

“传广州真的限价，不！是国土房管局亲自定价了！”保利地产广东区域董事长余英在个人微博上评价说。

余英发布微博事出有因。保利旗下某楼盘进行网上申报预售价时，尽管定价比2012年还低，但是系统给出的指导价格更低，因此预售无法通过。

另一新盘凤乐雅轩，按2.7万元/平方米的均价申报预售证无法通过。因此，系统给出的指导价是2.1万元/平方米，这个价格是该楼盘所在整个海珠区2012年的均价。开发商不愿接受，只能先搁置申报，延期销售。

开发商们一度猜测，指导价将以“广州各住宅项目今年均价不得高于去年均价”为原则，然而国土房管局对此公开否认，不过也没有言明，指导价的标准到底是什么。不过，从申报的结果可以看出部分迹象：老项目的新产品不能超过前一期的售价，新盘的价格不能高于所在区域去年的成交均价。

由于城市中心区房价较高，政府几乎关停了中心城区楼盘的预售证发放。满堂红地产市场研究部高级经理周锋对乐居记者表示，定价在2.5万元/平方米以上的项目，无法申报成功。而这直接导致中心城区的新盘开盘全线搁浅。

机构数据显示，在4月29日-5月9日之间，广州全市竟然没有任何楼盘领到预售证，全市无新房补充入市。

按照市场预计，五六月间，广州全市可入市的新房约1.2万套，但已拿预售证的大概只有50%。而拿到预售证的，90%是在郊区的花都、番禺、南沙、增城区域。“政府想把房价控制在1.5万，那么不得不对中心城区新盘加以限制。”满堂红地产周锋说。

网签单日单盘限两套

那么，那些在4月24日前拿到预售证的项目，是不是具备了对调控的免疫力？

某楼盘在限价政策出台的前一周就获批预售证，但是实际销售却遭遇很大障碍。该公司得到房管局通知，每天只允许网签两套。

单个项目每天网签两套，对此，房管局并未发文公示。但是，有开发商说，虽然不存在明确标准，但是网签时断时续，有时候直接就锁定系统，无法登录。位于CBD珠江新城的一个高端楼盘，虽然限价新政之前就拿到预售证，但是网签却遇到难题。销售人员说，近期该楼盘一套网签都没成功，尽管实际成交了多套，还有客户交了首期办了按揭，但是网签一直无法通过。

来自机构的数据显示，5月20日-26日，定价20000元/平方米以上、广州最贵的前20个楼盘，每个楼盘在当周内的平均网签套数是1套。

郊区南沙2012年的网签均价是8436元/平方米，自从去年底南沙区升格为国家级新区后，房价一直窜升。但是，某去年拿到预售证的楼盘，在网签的时候申报价格是12000元，然而，系统给出的网签指导价只有它的70%。

“如果卖八千多，那么前期买一万多元/平方米的业主，肯定会上门来闹。”开发商说。

限价、限区域的效果是，4月24日-5月23日一个月间，广州全市一手住宅成交6530套，同比下降10%。其中，中心城区成交环比下降37.4%，同比下跌18.3%。作为中心城区的天河区，新房成交量在5月的其中一周，曾一度环比降73%；成交均价21368元，环比降49%。

开发商应对策略

位于郊区增城的翡翠绿洲，是香江控股集团旗下的项目。翡翠绿洲所在的区域按照政策划分，是“限价不限购”区域，价格不得超过前一期均价的8%。翡翠绿洲此前一期为7800元/平方米的毛坯住宅，而即将开盘的新一期组团卖的是精装修产品。若按照8%的涨幅出售，开发商最新推盘定价是11000元/平方米起。如何过得预售、网签的关？

翡翠绿洲的销售，采取做两份合同的方式，以毛坯8000元/平方米，装修2500-3500元/平方米的价格，分别与购房者签署房屋买卖合同及装修合同，便于通过网签，曲线达到售价水平。而在增城，多数大盘均采用这种方式售楼。

“这种方式现在管用，并不能持久。”满堂红高级经理周锋认为，首先，分开两份合同的做法，是打擦边球，对大型开发商来说并不可取。而且，装修款是不能按揭的，这提高了客户购买的资金难度。

研究人士邓浩志说，经两份合同分开处理后的数据只反映毛坯价格，并不全面。更重要的是，成交结构的人为调控，导致广州郊区成交量继续上升，中心城区则交量大幅下降，导致全市整体成交均价结构性下降，而非广州市场实质性降价。

然而，广州房价获得上涨的支撑，始终未改。今年前3个月来，广州房价涨幅约7%，部分区域涨幅达到了22%。从一些在售楼盘的价格上可看出端倪，中海誉城的网签价格，2月份是12888元/平方米，4月份是14148元，5月23日的网签价是14953元。万科东荟城的洋房报价16000元/平方米起，此前产品均价是14000元。

对开发商来说，被预售证和网签阻断了销售进度，唯一的决策只能是等待，等待房价数据被调控得比较符合政策偏好，那时才有可能对市场松绑。周锋认为，目前的状况，诸如85%的在售楼盘为郊区盘，预售证和网签双重控制的情况，至少要持续到第四季度，才能让房价数字符合调控预期，才有可能迎来政策的变化。

在此以前，开发商必须等待。