三、邯郸商业综合体案例

（失败案例）

1、世贸广场：处于康德核心商圈，位于和平路与陵西大街西南角，集休闲、娱乐、餐饮、购物、社交于一体的一站式体验型大型商业城。他的失败属性主要是定位差。错误的估计了康德商圈周围人们的消费水平以及购买能力，对市场预期过于乐观，开发企业缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范、后劲不足。现已被邯郸阳光集团收购。

2、北国商场：处于康德核心商圈，定位不准确：因为北国针对的是高消费群，而去和平路消费的群体多数于工薪阶层； 营销理念错位：由于照搬欧美郊区mall模式，没有充分考虑当地的经济水平、消费者的消费心理和行为并进行本地化运作，购物中心体量太大、未能平衡休闲、娱乐、购物、度假等功能；管理制度不完善；

3、稽山商业街：当年宣传邯郸一流的商业步行街现在却门庭冷落，最主要的原因是缺乏有效的定位、引导和管理。

（成功案例）

新丹兰：新丹兰·尚街由北京光耀东方商业管理有限公司专业的精英管理团队全程管理，不对以往的成功经验进行简单的复制粘贴，而是因地、因时制宜，为商场量身定做最合适的管理思路和经营方针，务实的工作作风和独的管理方式与整个商场有机结合，使整个商场的管理张弛有度、有条不紊。

四、社区商业的优势

在房地产行业，越来越多的投资者开始关注商铺投资的方向，其中，具备一定优势的社区商铺投资已经成为投资者追捧的投资品种之一。

（一）对社区商铺的理性认识

“社区商铺”也就是城镇社区综合性的商住楼盘中一层的店铺与门面。按照邯郸城市商业网点布局与规划要求，在社区具备3-5万人口居民消费群体的基础时，政府将会积极鼓励规划社区（三级）商业中心，来进一步满足邯郸社区居民的生活需求，推动社区及城镇的经济发展。而社区商圈的构成，也就是通过社区大量商铺的业态功能、布局规划、集中经营等组合与利用，从而实现社区商业化目的。

1、社区商铺的经营定位

我们不难理解，社区商铺的经营是围绕社区的居民生活的需求来进行定位的，其定位因素主要包括以下几个方面：

（1）市场消费定位：

根据商铺的特征和小区居民的生活需求，其商铺的消费档次定位不宜为高档，消费水平定位不高，也就是要尽量考虑符合与当地小区居民的大众化消费水平相结合是比较合理的。

（2）业态功能定位：

从小区的居民生活需求定位出发，社区商铺的业态定位一般是居民生活的日常用品、水果、肉食蔬菜、早餐、特色小吃、杂货、美容美发、干洗、网吧等等比较合适。在这里，投资（经营）者对商铺业态的实际定位，还应根据实际的市场消费状况、商铺物业环境以及城管或社区的经营管理要求内容来进行考察、调研与分析。

（3）经营定位：

根据社区居民的生活需要及社区商业业态功能的规划要求等，社区商铺的经营，就是让社区居民享受便利实在、物美价廉、丰富多彩的生活条件。

2、社区商铺的特征及优势

就目前邯郸房地产行业来说，这种社区商铺已经成为众多商铺投资者的“香饽饽”；而社区商铺的开发也已经成为开发商追逐利润，快速实现资金回笼的有效渠道。那么，社区商铺到底具备哪些方面的特征与优势？

第一、从市场的角度来看：1、社区商铺整体的平均面积不大，绝大部分集中在40-100平米左右，其商铺投资成本相对比区域、市级商业中心的商铺成本较低；2、社区商铺主要消费群体一般是以本地及周边的小区居民为主，其整体的消费能力与消费水平相对比区域、市级商业中心要低；3、社区商铺具有稳定的消费人群基础，该社区商业的消费具备重复消费的特征；4、社区商铺的出租率较高，租金收入相对比较稳定，且商铺租金相对区域、市级商业中心的要低等等。

第二，从投资的角度来看：1、商业地产（住宅商铺）的整体发展起步较慢，相对住宅政策的监管与限制条件较为宽松；2、相比住宅或其他物业，住宅商铺的泡沫成份较少，自身实在价值份量较重；3、相比其他投资品种：股票、基金、贵金属、住宅等，社区商铺本身属性特征就具备了更好的抗风险能力；4、城市土地供应有限，住宅供应量及价格大幅攀升，造成社区商铺投资比率越来越少，进一步突显出社区商铺的稀缺性；5、随着城市绿化环境的改造及房地产开发强度的提高，物业周边的绿化规划将逐步倾占社区商铺的使用面积，将会造成未来几年社区商铺的供应量大逐步减少；6、随着城镇化建设的不断完善，城市商业并逐步向大商圈及大型裙楼发展，社区商铺投资将会越发稀缺等等。

综上所述，社区商铺的经营定位及特征与优势，将进一步突显了社区商铺的投资价值。笔者认为，未来二三年内，随着房地产住宅投资的越少，社区商铺做为稀缺的投资品种，必将引起更多的商铺投资者的青睐与追捧。

国内目前最缺乏的商业地产产品应该是真正解决社区家庭消费为单位的综合社区商业，这种社区商业综合体能提供并满足家庭各种生活、娱乐、休闲的功能。现国内那种求大求全、动辄10万~20万平方米的购物中心其投资与经营风险极大。虽然有的对城市枢纽与交通做了科学规划与对接，但仍让诸多城市广大中产家庭的日常生活与娱乐休闲非常不便利，并且，这种消费方式也不环保、不低碳，“动不动就得开车”，而社区商业综合体能够弥补这方面的不足。

置家网认为，二三线城市社区商业地产将迎来黄金发展机遇期，社区集中性商业将取代传统的商业。以国内目前社区商业综合体的发展势头来看，社区商业综合体的运营在未来两三年将渐趋成熟，社区集中性商业在形式、功能、区域、运营等方面得到质的提升，并与城市快速发展的区域商业中心点面结合，形成功能互补、业态丰富的高度复合型社区购物中心业态，从而有效规避购物中心同质化问题，降低商业地产的投资风险，进而为我国商业走出一条完全不同于西方发达国家且有中国消费特色的发展道路。

邯郸市今后应该鼓励成熟的连锁超市、便利店体系面向社区，特别是新建居民区发展。这种邻里型购物中心服务内容包括：社区连锁超市、便利店搭载洗衣、彩扩、快递、报刊、快餐、家政以及网上或电话购物等便民服务功能。新增和规范以连锁经营为主导的早餐、蔬菜、洗衣、修理等各种生活服务项目网点，使之像一个社区的大会所，成为一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所。它将集社区地域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心为一体，这样，既可以实现商住分离，把各个街坊变成纯住宅，不再有沿街商店的喧嚣；又可以达到社区配套资源的有效整合，最大限度地发挥配套设施的作用，实现小区的动静分离，形成真正的舒适社区。

返租资料

商铺返租是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主。同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。一般年返租回报在8%-12%之间。

商铺售后返租(又称售后包租、售后回租、售后承租)是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释:售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。无论销售方式还是投资方式,总的来说购买者将是“一分投入,十分回报”。

售后返租有五大风险 

1可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿； 

2开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂； 

3项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付； 

4所购商品房位置不确定，无法办理房屋所有权证； 

5往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。

这样的营销模式，几乎已经把所有的风险都被转嫁到投资者身上。

假象：对普通投资者来说，商铺返租、商铺售后返租（简称返租）是一个诱人的蛋糕。毕竟在收铺后的前2-5年，投资者能拿到每年高达8%-12%的投资回报，不仅跑赢CPI升幅，而且比投资住宅、写字楼的回报高得多。

规定：国家建设部《商品房销售管理办法》中明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

最高人民法院就对存在虚假宣传内容的“售后包租”现象做出专门规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判十年有期徒刑。

解释：某市国土房管局相关负责人昨日表示，建设部只是明令预售的商业项目不能返租，因此大确权后的现楼商铺，或者是已经有了房产证的商铺售后返租并不算是违规。

不过，该负责人强调，如果这些商铺由二手大业主买下再分拆销售也属于二手买卖，需要进行二手网签，这样也才能更好保障买家的利益；而已经抵押的商铺则必须由开发商涂销抵押后才能交易，买家下定金签认购书时要注明一定期限内开发商不办理涂销抵押可退铺的内容。对于一手商业项目的“变相返租”———商铺价格给出大的优惠折扣，但要求项目前几年由开发商统一经营的销售方式，该负责人也表示，因为这些项目并没有承诺每月或每年返还租金，因此也不算违规。但投资者也要谨慎入市，自行承担投资风险。

但开发商一般收到钱后不是存在银行里生息返租，而是不断地进行开发周转。一旦其中任何一个环节出状况，不仅返租无法兑现，整个项目的资金链也将出现问题。与此同时，投资者还面临着货币贬值的风险。徐金发表示，像“五年之后，原价回购”这样的条款，看似让投资者没有风险，但五年之后货币贬值已经吞噬了投资者的利益。