独家:擦亮"慧眼"看投资 邯郸商业投资概况解析
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独家报道
来源:邯郸置家网
发布日期:2013-05-25 09:27
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摘要:随着邯郸市不断招商引资和城市化进程的加快,人民生活水平、消费观念、投资理财观念的提升,特别是住宅地产投资过热导致的过剩资产向商业地产转向和社会舆论造成的良好的市场趋势,给投资者奠定了一定的信心。同时邯郸商业地产问题之一形式单一、问题之二商业不够集群太过分散、问题之三在二三线城市,投资商业地产仍有较大的未知因素,关键在于市场是不是有足够需求来支撑。
随着邯郸市不断招商引资和城市化进程的加快,人民生活水平、消费观念、投资理财观念的提升,特别是住宅地产投资过热导致的过剩资产向商业地产转向和社会舆论造成的良好的市场趋势,给投资者奠定了一定的信心。同时邯郸商业地产问题之一形式单一、问题之二商业不够集群太过分散、问题之三在二三线城市,投资商业地产仍有较大的未知因素,关键在于市场是不是有足够需求来支撑。
一、邯郸商业投资概况
商业的形式多种多样,在邯郸我们最常见到的商业形态为商业综合体(商场)和商铺(社区商铺)。
1、商业综合体:
商业综合体指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前,在邯郸有新世纪、世贸、康德等这类正在运营的项目。
据有关资料统计显示,2013~2014年,邯郸即将入市的大型商业项目将达20多个之多,增加商业面积数十万平方米,较过去两年呈大幅增长态势。对于邯郸这样一个三线城市来说,人口、经济的发展还不足以承受这么多商业综合体,必然供大于求。
邯郸某些还在建当中的商业楼盘以售后包租、返租等形式拆零销售商业铺面进行销售,其实是属于非法融资在法律上是不允许的。
2、社区商铺
社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位,其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺,有些铺面可以直接对外开门营业,但多数属于铺位形式。
据相关资料统计显示,2013年-2014年,住宅项目达到85个,建筑面积高达数百万平方米。根据相关规划,新的五仓区,计划投资100亿元,以“统一规划设计、统一征地拆迁、统一基础设施配套建设、统一土地挂牌出让”为原则,聘请上海同济大学编制了五仓区控制性详细规划,由内向外,围绕“一心双核三轴”进行开发建设。规划建设后,土地利用率将大幅提高,建筑面积可达300万平方米,居住人口可由3万人增至12万人以上。五仓区强大的消费人群变奠定了此处社区商业投资的远大前景。目前邯郸大型商业业态结构同质化较高,经营档次较为集中,各商业体主题不够鲜明。随着市场竞争加剧,商业发展将回归市场本体,商业业态结构必将调整,突出主题,突出业态优势并细分市场,获取稳定的客户资源。
二、商业综合体的发展问题
住宅市场的限购政策使得投资者不得不转移投资领域,而商铺就是其中一个很好的投资项目。在邯郸我们主要看到的有潜力的商铺投资就是商业综合体的商铺以及社区商铺。
1、定位问题:
大体量的综合体建起来之后,有多少区域购买力支撑?这些商业该经营什么,如何经营?如果出现空置率怎么办?这是要求地产开发企业在建实体之前就需要仔细考虑的问题,精准的定位对于商业地产来说,要比住宅地产重要的多,错误的商业定位能直接导致商业死掉,且面临难以翻身的危险。
2、经营问题
在运营为主的商业时代,专业团队才是保证商业地产能够成功的重要保障。而目前,邯郸商业地产的人才问题却是短板,许多项目的管理层并没有操作大型商业综合体的运营经验,采用摸着石头过河的策略,也许有的顺利过河了,但是大多数都被淹了。由于普遍缺乏商业经营的专业知识和经验,现在的商业地产建成之后大都进入物业化管理状态,但如果一直陷入物业托管的局面,商业地产将后患无穷。
3、风险问题:
邯郸的商业综合体现在使用售后包租、返租、返本形式销售方式存在五大隐患:一是可能存在开发商的欺诈行为,部分开发商在拿到购买者的房款后可能携款逃匿。二是开发商融资或变相融资后,将资金挪用到别的项目上,如果项目运作某一环节出问题,会导致资金链断裂。三是项目建成后经营不善,无法达到预期收益水平。四是所购商品房位置不确定,无法办理房屋所有权证。五是往往涉及复杂的权利关系,易引发债权债务纠纷。
4、开发问题
从开发甚至到运营当中把握得不够,如综合体的选址,各种业态组合、配比、定位、规划布局、建筑设计、商业销售的不利影响、招商的滞后、运营管理的能力不足等,每一个环节都有可能决定了项目的生死,如综合体中购物中心、酒店和写字楼等,对地段的要求非常地高。尤其是商业,非市中心的核心商圈和传统商圈、交通条件不好,人流不高的地段商业风险非常之大。另外,因为商业地产的产业链较长,开发时必须要考虑商用物业未来招商和运营的效果,即使招商成功并开业运营的商业,都有可能因人群和消费力的不足最后关门歇业。一旦这种情况出现,无疑对整个商业综合体的成功造成最大的不利影响。
5、招商困难
招商困难也成为城市综合体的瓶颈。开发企业定位时,需要充分考虑自身商业形态能否吸引目标品牌入驻。国内商业品牌同质化率提高,许多国际一线品牌也本着对高回报率的要求而回归一线城市,作为三线城市在招商差异化和提高招商成功率方面将存在较大困难,商业地产在建设初期也要将这些问题考虑清楚。
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