北京“样本”：
　　早些年多报低价，到如今个税惊人
　　北京是各地“国五条”细则中力度最强、执行最早的城市。4月1日起，“国五条”在北京市全面落地，北京市二手房已瞬时冰封，有媒体报道北京看房者频爽约，7个经纪人陪一个客人看楼。
　　对于新政下二手房交易个税如何具体缴纳？北京市房地产中介行业协会会长李文杰认为，首先会是卖房人先进行申报，如果没有申报房屋的原值，就会在系统中进行核实；如果核实到房屋原值，就按20%的新政来征税，如果系统中无法核实，则按总房款1%来计税。也有专家认为，装修成本、贷款利息也应该计算在房屋原成本里面，这些方面如何评估、计算，需要相关部门进一步细化执行。据有关税务规定，商品住房的装修费用最高扣除限额为房屋原值的10%，但必须确保付款人与房产证所有人一致。
　　据记者了解，北京市二手房于2008年6月开始全面强制网签，但二手房网签价非常低，大约只相当于真实房价的三四成。如果可以通过网签和税务系统上溯原值，北京市二手房需要缴纳的个税将非常惊人。
　　2006年后的交易都能查到原值
　　“国五条”中悬念最大的“二手房按买卖所得20%征收个税”吊足各地市民一个月的胃口，催生了一轮新政末班车的热潮，各地3月份二手房成交量大涨几倍。本来以为4月1日起即按照二手房买卖所得征20%个税，想不到这末班车“到点”还没有停下来。记者于4月1日在房屋交易登记中心现场咨询得知，目前纳税窗口还未接到任何新通知，依然按照评估价1%征收个税。4月1日后真正执行有关新规的一线城市只有北京市，其余各一线城市在新政细则中对20%个税未有具体执行措施，仅仅是重复国务院的表述“严格执行”。
　　广州地税局相关负责人也表示，何时出台个税细则尚无明确时间表，具体要看广州市政府的指令。地税有关负责人在接受媒体采访时表示，部分房屋能够查到原值，若能查到原值且又决定按所得20%据实征收，这部分房屋就必须按照新规定来办；若实在查不到原值，则仍旧按评估价1%来征收。
　　这位人士在受访中反复强调，广州市对二手房转让所得据实征收20%个税这一政策并非现在才执行，而是一直都在执行，这个政策执行起来没有难度。对于广州历年来到底有多大比例的二手房交易个税是按20%据实征收，又有多大比例是按1%核定征收，广州市地税有关人士没有给出明确的数字，只是表示，“这个没有具体去算，但按20%据实征收个税有一定的比例。”
　　合富置业交易部经理梁文耀表示，广州市2006年6月1日起禁止商品房预售契约转售，二手房必须持证才可以交易。二手房买卖由税务部门出具发票也是2006年6月1日后才开始的，意味着税务部门应该会存有2006年至今的二手房交易评估价。

即时叫停补缴将引发诸多纠纷
　　“穗版”细则即时叫停了补缴个税社保购房。有专家表示，补缴社保个税大约会拦住10%以上的外地在穗工作的购房者。而且即时叫停个税社保购房，在实际操作中有可能引来不少买卖纠纷。
　　记者近日在花都楼盘踩盘，询问能否以补缴社保个税购房，个个销售人员都斩钉截铁说不行，但记者接着问有没有已签认购书尚未网签的买卖个案，销售人员立即含糊其辞。记者随后在黄埔一个楼盘的业主论坛看到一名业主的求助帖子：“接到开发商的电话，说我的个税证明不合格，被税局退回来了，可我已经在还贷了啊，供了3个月了，现在才说不行，当初银行为什么放款了呢？求高人解答！”新政细则一出，像这位已经开始供楼但是要补交个税证明的个案，你说该怎么办呢？
　　反观“京版”细则，在处理过渡期房屋交易上却显得较人性化，二手房交易是以网签时间为限，也就是说，部分已网签未递件过户的二手房交易沿用旧政策，仍以评估价1%作为征收个税的标准。记得2010年广州市宣布限购，以递件过户时间为准，不少涉及二手房交易的外地买家纷纷“中招”，外地买家无奈解约，业主又要追违约责任，酿成多起纠纷。本次“穗版”细则即时叫停外地人补缴个税社保，貌似不拖泥带水，但对于一些手持补缴个税社保证明买房且已进入交易环节的外地买家来说，他们是不是又再次成为政策“牺牲品”？
　　一些的确存在正当补缴理由的外地买家，为什么就不能通过补缴来获得购房资格呢？政府应该提高甄别补缴社保个税人士真伪的能力，而不应该一刀切，把真正以广州为家、希望在此安居乐业的新广州人拒之门外。
　　延伸阅读：地方踩点出台细则 避讳20%个税遭质疑
　　北京3月31日出台京版“国五条”细则，一个小时后，上海细则公布。深圳、济南等20多个城市纷纷在当日下午到午夜时分出台地方版细则，但是仔细看来，却都难言严厉，尤其对此次国五条中提到的个人转让住房所得征税20%的规定，多用一句“严格执行国家有关规定”带过。
　　中原地产研究部总监张大伟指出，地方政府纷纷跟风北京出台细则，反映了地方的观望心态，赶在3月31日出台，是为了完成国务院要求的4月1日前出台的硬性要求，但是这样“踩点”的政策，难言有多大的调控力度。
　　国家发改委宏观经济研究院主任张建平在“凯盛高端论坛-对话2013中国宏观经济”活动上表示，2013年外部经济环境较2012年有所好转，但仍然面临很多不确定因素和巨大挑战，欧元区被迫实施紧缩政策和美国自动减赤机制都将抑制消费需求，为全球经济增长、中国经济增长带来极大不确定性。“在此背景下，从整体来看，和宏观经济关系密切的房地产调控不可能过于打压。”
　　“踩点”跟风
　　“大家都拖到最后一刻发布国五条地方细则，其实是想看看相近城市是如何落实国务院要求的。”上海一位地产商人士对本报表示，“这个细则的尺度太紧了不利于地方经济财政运营，太松了也就违背中央政令，这考验地方的执政智慧。”
　　不少城市还是拖到了3月31日的午夜时分出台，盯紧了国务院国五条设定下的地方部分细则期限，但事实上，从周末各地陆续出台的地方细则看，大部分呈现出一团和气之势。
　　截止到4月1日，不完全统计已经有北京、上海、重庆等20个左右城市公布了“国五条”部分落实细则。而市场关注的20%个税征收、二套房首付和贷款利率等问题在许多城市的细则中均未提及。
　　3月31日凌晨，合肥市政府在其官方网站上挂出了一则“2013年度全市新建商品住房价格控制目标等有关问题的通知”表示，2013年全市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅。
　　而南京仅用了132个字的“微博”出台了地方版的“国五条”。
　　3月31日傍晚接近6时，深圳版国五条细则出台，细则明确提出要求确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于全市人均可支配收入的实际增长速度，而对于20%的个税细则如何征收没有说明。
　　而同在3月31日公布的大连、南京、厦门、郑州、程度等城市，均也只公布了各自的房价控制指标，基本均指出房价的增幅低于人均可支配收入。而这些城市，寥寥数语的表述中，均未提及20%的个税、限购扩围等国五条关键措施。

为何避讳20%个税？
　　上海社科院房地产研究中心学术部主任陈则明对记者表示，不排除接下来这些城市会出台相应的细则，但是从目前来看，征收20%的个税对于地方政府而言，实施上着实有较大难度。对于地方的交易有很大的冲击，也容易冲击到房地产市场，地方政府在执行这一指令之时，不免有尽量拖延之势。
　　而就在上海细则发布之后，上海二手房过户交易的人气再度高涨。
　　3月31日，上海宝山、浦东、闸北、虹口等区的房地产交易中心再度爆棚。据不完全求证，3月31日当日，上海多个交易中心并未收到最新税率通知，在个税上，依旧按交易总价的1%-2%征收。
　　记者从多个交易中心处得知，新政何时执行、如何执行仍需等上级部门指示，目前仍按原政策执行。
　　而对于关键的20%的个人所得税，为什么地方政府如此避讳？
　　21世纪不动产中国区副董事长兼总裁卢航告诉记者，这个力度可以说对绝大多数购房者来说都相关，尤其是二手房的购买者。体现到买卖双方的心理期许上则是：业主纷纷抛售，购房者加急抢购，因为双方都更愿意避免细则生效后不确定的因素，这就呈现出各地二手房交易异常活跃的市场效应。
　　住建部政策研究中心主任秦虹近日在“2013第十届中国房地产百强企业研究成果发布会”上表示，未来楼市调控政策的方向一定是对供给和需求进行双向管理。对于新增的投机投资需求，将继续采取行政和经济手段来进行抑制。在供给方面，需要满足新型城镇化下的新增住房需求
　　对于20%征税问题的解释，秦虹表示，如果能够提供原始的购房凭证，或能查出你原始的交易价格记录，在交易时扣除房屋原值、装修费、贷款的利息、买房的税费后，再交差额的20%，这是第一种情形；如果你不能提供原始的买房凭证，那么当地的税务部门要按照房屋总价的1%到3%来进行征收。