近期，被称为“绝版地块”的玉渊潭乡地块招标出让结果公示，中标方为北京基础设施投资有限公司和京投置地联合体，成交价为46.5亿元，溢价率为22.4%。从以往的经验看，“热门地块”的成交将带动周边二手房价格的大幅上涨，但是从目前市场实际情况看，该地块的出让对周边二手房市场的价格影响有限。业内人士认为，购房者无需因热门地块而增加购房心理预期，应合理谨慎购房。

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周边二手房价格未受到太大影响

1月18日，备受瞩目的海淀区玉渊潭乡F1住宅混合公建用地、F2公建混合住宅用地通过招标方式成功出让，北京基础设施投资有限公司和京投置地联合体击败龙湖、天恒、兴创及兴茂和首开联合体，以46.5亿元的成交价格夺得该地，溢价率为22%，约合楼面价为1.41万元/平方米。

据了解，玉渊潭乡地块位于西三环与西四环之间，东至万寿路，南至京门铁路用地，西至五路居东路，北至五路居南街，总建筑规模为32.99万平方米。该项目未来将建成一个地铁上盖的综合体，其中包含不少于2万平方米的公租房，7.57万平方米的居住用地以及17.42万平方米的商业综合用地。

通常情况下，热门地块成功拍出会带动周边二手房房价迅速上涨，但从目前玉渊潭乡附近二手房市场情况上看，房价并未受到太大影响。据我爱我家定慧寺店置业顾问富先生介绍，总体看来，玉渊潭乡附近二手房报价与上月基本一致，涨幅不是很明显。目前玉渊潭乡附近普通二手房均价在4万至5万元/平方米之间，学区房均价稍高，每平方米价格为5.5万元左右。

可以说，早就打算在海淀区购买二手房的王先生对玉渊潭乡附近二手房价格颇有“发言权”。此前，在万柳地块竞拍之前，王先生就曾打算在万柳周边购买二手房，结果有事耽搁，后来万柳周边二手房价格应声而涨，用王先生的话说是“高不可攀”。此次王先生又把置业目光聚焦在玉渊潭乡地块周边房源，结果令王先生失望的是，附近二手房均价并未有明显上涨的迹象。“就拿之前我比较看好的阜成路附近的北京印象来说，一套面积为90多平方米的两居，目前报价为367万元，该价格与两周之前的报价相差无几。”

住宅部分占比少 地块有其特殊性

为何玉渊潭乡这一绝版地块的出让并未引发周边二手房价格的大幅上涨？对此，我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，该地块对周边房价影响甚小的原因主要有以下几点：

一是虽然玉渊潭乡地块体量巨大，但该地块未来规划主要以商业及办公用地为主，其用于住宅开发建设的总面积仅为7万平方米，占比较低，且还要配建500套的公租房。总体看来，该地块住宅部分的价格对周边二手房房价影响较小。

二是目前该地块周边二手房均价普遍在4万至5万元/平方米左右，房源有限且以中高档住宅为主，未来玉渊潭乡地块住宅部分的定位或将也以高端住宅为主，因为这类项目不是普通购房者所需产品，所以对其影响有限，一般投资炒房客也对该类楼盘关注较少。

三是土地价格高涨势头得到缓解。该地块的溢价率不足30%，这与2012年12月出让的5宗住宅用地溢价率均超过45%的情况形成鲜明对比，溢价率环比下降，远低于市场预期。

此外，该宗土地最终成交价格未能达到北京国土资源局制定的“地王标准”，社会关注度明显降低。土地主管部门通过土地出让方式等一系列措施较好地控制了市场预期，避免热门地块的出让对市场带来干扰。

地铁地理位置利好不等于房价会大幅上扬

从上述原因中可以看出，不是每个热门地块都必然引发周边二手房新一轮的价格上涨，也不能以此前万柳、万达地块出让后，周边二手房房主坐地提价、惜售的情况一概而论。“以万柳地块为例，与玉渊潭乡地块最大的区别就在于它是非常纯粹的住宅用地地块，未来楼盘成本价及售价基本上是可以预估的，另外，对周边楼盘的价格推动也是可以预见的。”伟业我爱我家集团市场研究部分析师孔丹说道。

另外，据《广厦时代》走访发现，目前五路居、阜成路、定慧桥附近的二手房中介门店并不是很多，孔丹表示，玉渊潭乡地块周边的房源较少且多属中高端盘，有时一个门店就足以覆盖周围小区。

对于玉渊潭地块周边未来二手房的走势，孔丹认为，虽然该地块处于较为核心的位置，且随周围地铁开通，利好因素叠加，但从监测情况看，目前该地块周边房价还是比较稳定的，不会出现大幅上涨的情况。“那些房价涨幅较大，都是先前定位中低端、尚处价格洼地的楼盘。如果购房者消费需求为中高端楼盘的话，不应对此太过担心。”孔丹说道。

对于想在玉渊潭乡地块周边购买二手房的置业者，孔丹建议，如果不是出于类似婚房这样的“紧急”需求，购房者不用赶在年前买房。“当前消费者购房还不太理性，很多人害怕年后会出现房价大幅上涨的情况。年后房价虽有上涨预期，但不会像大家想的那样‘夸张’。毕竟调控政策将继续且整体购房需求有限。”孔丹说道，“可以说，买方恐慌性置业支撑了房主提价，但是也应看到，经常会出现提价之后，房屋卖不出去，房主又自动把价格降下来的情况。置业者不妨选择年后春季购房，相比‘金九银十’来讲，此时的房价处于较低的位置。”