刚需和改善型需求积极入市 价格呈普涨势头

近日，商报记者从沪上几家房产中介处了解到，由于刚需积极入市，支撑楼市表现活跃，随之潜在的改善型需求也纷纷加入到购房队伍中，促使中心城区市场表现有所提升。房东心态转好，价格呈现普涨势头，部分房东的惜售现象再现申城楼市。

高端二手房（房源、代理、租房）再现惜售

汉宇地产古北分行刘主任告诉记者说，受大势影响，近期充分感觉到买家的购房积极性有所增强，分行内带看和成交量，与去年11月份相比，增幅在两成左右。在此背景下，房东心态向好，与前期相比，价格上涨幅度普遍在10%左右。

与此同时，房东见势惜售的现象也随之产生，通过显著提价或由售转租等方式，来应对楼市变化。“以板块内一套古北瑞仕花园（资料、团购、论坛）两房房源为例，房东原先的报价是７００万元，经过一段时间带看后，已有下家支付定金，但之后房东明确表示不卖意愿，导致最后无疾而终。”刘主任指出，“此外，前期已基本将区域内笋盘房源消耗殆尽，因而，中心城区多个热点成交板块基本面临着‘粥少僧多’的尴尬情形。”

德佑地产方面同样表示，总价较高并且房型面积较大的中高端房源在２０１２年的成交明显多于小面积低总价房源的增幅，在中高端房源的热销去化了大量房源的情况之下，部分房东的惜售现象自然再次弥漫当前的楼市。从德佑地产近１００家门店的统计情况来看，当前市场上出现惜售的板块最主要还是集中在一些高端的房源聚集区，如陆家嘴板块。

据德佑地产陆家嘴分行业务员介绍说，该店主营的菊园（资料、团购、论坛）和世茂滨江等楼盘，都出现了房东撤销挂牌或者无诚意出售的现象。陆家嘴板块的高端项目菊园就出现了多位业主撤销挂牌的现象，并且还有多位业主电话今年莫名巧妙的出现打不通的状态；而同在陆家嘴板块的世茂滨江花园，还有业主将钥匙拿回不卖的现象，准备春节后再考虑挂牌，且有部分不诚意出售的客户采取高于市场成交价５％左右的出让价挂牌。德佑地产东区总监林俊权认为，出现在陆家嘴店惜售房源有近２０套，此类现象仅在２００９年楼市热销的时候才出现过。

诸如此类现象的发生，与２０１２年高端房源市场活跃不无关系，大部分手头资金相对充裕的购房者普遍看好后市，纷纷采取观望态势，期望在春节过后出售获取更高的收益。

购房者对涨价反应不同

另一方面，汉宇地产市场研究部对于旗下中心区域的二手门店进行抽样调查发现，当前，二手房市场上房东心态转好，价格呈现普涨势头，而对于购房者而言，面对上涨后的价格，则给出了不同反应。

汉宇地产南丹分行董经理表示，二手房市场成交活跃，使得买卖双方已形成后市看涨预期，而应对售价上涨，下家也表示出一定的追涨意愿。“最近分行成交了一套汇翠花园（资料、团购、论坛）的两房房源，原本房东表示可以接受３５０万元的成交价，相关的成交税费由各自承担，但由于该小区此类型的房源挂牌量少，看房人又多，推动房东有跳价意向。最终，该套房源以３５０万元的到手价成功售出。”他这样说，“从中可以看出，意向客户担忧年后价格出现显著向上波动，偏向于选择在年前购房，而面对心仪房源，即使价格有所提升，仍愿意果断出手。”

然而买家购房心态有所不同，对于价格追涨的意愿也呈现出高低之分。

汉宇地产新昌分行柏经理就介绍说，目前南京西路板块成交最活跃的房源，总价大致在每套３００万－４００万元左右。由于看房人数多，使得房东出现跳价行为，价格涨幅普遍在５％左右。面对价格上涨，下家仍愿意选择通过协商的方式，来促成成交，但也有部分房东，做出多次大幅跳价举动后，直接导致成交无果。他告诉记者说：“水景苑（资料、团购、论坛）小区内的一套房源，房东原本的挂牌价格为５５０万元，购房者孙先生表示出浓厚兴趣，即使在房东意外提价２０万元之后，经过再三考虑，孙先生仍表示愿意购入。但房东再度跳价，快速提价至６００万元之后，孙先生无奈放弃。他认为房东的多次涨价行为，使其感受房东卖房诚意度不够，且已超过其可接受范围内，只得放弃，选择其他房源。”

刚需房源也涨价

除了高端二手房市场以外，随着去年１２月份刚需提前入市，使得部分刚需区域如莘庄、宝山、浦东外围等市场也成交火热。

上海中原都市分行房产经纪人小沈介绍，莘庄最近二手成交较去年１１月上升１５％左右，带看量约上升两成，他表示：“一般客户带看都集中在周末，去年１２月份周末一个人带看量大概在４－８组，而去年１０、１１月的时候大概就３－５组。而伴随着客户的增多，房东的心态也好了起来，挂牌价格也开始上涨，幅度在５％左右。举个例子，比如２５０万元的房子，涨价幅度大概在１０万元－１５万元左右。”

上海中原西站分行张光堂经理也指出，从近期二手市场情况来看，有向着卖房市场转变的倾向，房东价格开始有小幅上涨。“现在有种情况是客户看中之后，犹豫几天，房东变卦了，要么不卖了，要么多数情况是涨价、跳价了，幅度在３％－５％左右，而客户则要再根据自己的需求来决定追价还是不追价。”他补充说，“比如最近上海中原西站分行就碰到这么个案子，一位买婚房的客户看中曹杨花苑的一套７０几平方米的２房，本来房东挂牌１６５万元，客户看中后要和家里人先商量，大概犹豫了一星期左右，准备找房东谈价格了，但是房东不但没有降价，反而加价了，加到了１６８万元。”

说到房东涨价的原因，上海中原都市二店经理吴宗新有自己的看法。他认为，一方面当前二手房市场上的客户变多了，房东心态就跟着好了；另一方面，有些性价比高的房源之前很快消化掉了，剩下的房源可能价格就比较高，但房屋品质较好，也可以满足市场需求，整体价格就可能会有些上涨；“还有原因是，现在很多房东也是置换型的，卖出又买进，他看中的房源也出现价格上涨的情况，那么他卖出的价格自然也会有一定的提高，不然就无法买到自己满意的房子，这就造成了一个循环。”他最后表示说。

上海中原地产西区住宅部总经理陈宇珏女士表示：“随着春节的到来，相信此波暖冬行情会逐渐降温，但是，今年３月的小阳春行情可期。”

一套古北瑞仕花园两房，房东原先报价７００万元，眼下却不愿售出。