买套二手房却被租客“霸占”了 究竟谁有理
扫描到手机 二手房资讯 来源:深圳晚报 发布日期:2013-01-17 09:00 字号:T|T
摘要:去年12月初,张小姐通过中介买了一套二手房,已经与业主陆先生签订了房屋买卖合同并将房子过户到自己名下,正待准备装修时有人站出来说前业主已经以‘20年40万元’的价格租给他了,对方还强势霸占了张小姐新买的房屋。租客这样做有没有理呢?
去年12月初,张小姐通过中介买了一套二手房,已经与业主陆先生签订了房屋买卖合同并将房子过户到自己名下,正待准备装修时有人站出来说前业主已经以‘20年40万元’的价格租给他了,对方还强势霸占了张小姐新买的房屋。租客这样做有没有理呢?
谁先占有谁使用
“占有是本类型纠纷衡量租赁合同能不能保护的关键,谁先占有谁使用。”@深圳房地产律师周争锋(新浪认证为广州盛唐律师事务所执业律师)认为占有权只有一人可行使,都有合法占有权的情况下,就看谁先行使占有权,先占就优先受保护。
根据物权大于债权的法律原理,买卖合同签订后业主依法交付房产并办理过户手续,此时新业主依据房屋买卖合同和所有权的变更,依物权而享有占有权。租赁合同的租赁权只有在实际占用不动产的情况下,可以适用买卖不破租赁的原则,对抗新业主行使物权的占有和适用权益。
在上面案例中,租户与原业主陆先生的租赁合同虽然早就签订,但是一直没有实现对不动产的占有,此时张小姐购买了,其依据房屋买卖合同合法占有了该房屋。第三方再来主张所谓的租赁权,因为其并没有取得占有权,此时不受买卖不破租赁原则的限制。此时该租赁合同虽然依法成立,但是因为租赁的房屋没有交付,租赁权还没有建立。@深圳房地产律师周争锋称,“总之谁先占有该房产谁的权益有保障,没有优先占有的,找原房东追究其违约责任。”
“买卖不破租赁”规则
换言之,如果张小姐在购房时租户已经入住,即使已经完成过户,张小姐也不能将租户赶出房屋。承租人占有房屋拒不搬出,是有合同及法律依据的,这正是“买卖不破租赁”规则。
根据我国《合同法》的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,也就是说,即便张小姐购买了房屋,取得了房屋所有权,也不能在租赁合同期限届满前,随意终止租赁合同,并将承租人赶出房屋。如果想早日入住,只能与租户协商,同时应该给予租客一定补偿。
所以说,对买房人而言,购买二手房之前一定要慎重考察房屋的占有使用情况及租赁关系,以免陷入纠纷。
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