■去年广州二手楼市首次置业者占比高达七成以上

2012年广州二手楼均价16743元/平方米，同比涨10.4%

　　■新快报记者 谢蔓

　　据市国土房管局数据，2012年广州二手楼登记交易5.9万套，同比下降15.6%。合富置业数据则显，去年广州二手楼成交均价16743元/平方米，价格同比上涨10.4%。而去年全市成交的二手房平均每套成交价约为145万元，也就是说如果去年初没买房的话，到了年底平均每套房就涨了十四五万。

　　实际成交预计同比上涨三成

　　市国土房管局数据显示，2012年广州二手住宅登记交易5.9万宗，成交494.3万平方米，较2011年分别减少了15.6%和17.5%。不过，登记数据一般滞后两到三个月，由实际成交活跃度看，2012年的二手楼市较前年有所好转。据合富置业数据统计，2012年广州二手住宅实际成交量较上年增加了三成左右，成交均价达到16743元/平方米，比2011年的15163元/平方米上涨了10.4%，主要是第四季度的价格涨速有所加快，该季度二手住宅成交均价接近1.8万元/平方米。

　　2012年广州二手楼市仍以实力较强劲的迫切型刚需支撑，首次置业者占比高达七成以上。第四季度随着市场信心恢复，改善和投资型需求活跃度逐渐回升，高端买家入市有所增多。

　　天河越秀萝岗楼价涨幅大

　　从各区的成交量看，越秀、天河、海珠、白云等中心区的增幅较大，大多在四成以上；番禺、花都等外围区域的增幅相对较小，在两成以下。主要受中心区一手新盘供应不足，外围新货较为集中的影响。此外，中心区的资源、配套、交通等优势较突出，也是不少二手买家青睐市区的重要原因。

　　从各区的价格走势看，2012年二手楼价涨幅较大的区域为天河、越秀以及萝岗三区。天河区和越秀区二手楼价快速上涨，主要受一手新货稀缺以及区域优势较突出影响。萝岗则主要受益于东部山水新城规划利好带动，区内一手楼市成为市场关注的新焦点，成交量上升，新盘价格走高，拉动了保利林语山庄、万科城等核心区二手盘的价格有所上涨。

　　去年二手房楼价涨幅不大的区，从二手房成交总价看，100万以下的二手房交投占比明显呈下降趋势，2011年100万以下的占比在五成左右，2012年不足四成。而200万以上的占比则有所上升，由原来的约一成上升至两成左右。2012年第四季度二手住宅成交套均总价达157.7万，较此前的140万以下明显上升。由单价看，1.5万元/平方米以下的交投占比明显呈下降趋势，2011年1.5万元/平方米以下的二手房占比在六成左右，2012年降至不足五成。而1.5万元/平方米以上的占比则有所上升，由原来的约四成上升至五成以上。

　　■租赁市场

　　住宅月租金跃上40元/m2同比涨4.6%

　　租赁方面，2012年广州住宅租赁市场总体需求旺盛，租金有所上涨。2012年广州住宅租赁成交宗数同比增加3.8%，较2009年、2010年增加两成左右。租赁需求保持增长，反映了广州真实居住需求的增长。

　　租金方面，2012年广州二手住宅的平均租金较上年有所上涨。2012年广州市中高档商品住宅市场平均租金为40.8元/平方米/月，较2011年上涨了4.6%，涨幅较2011年有所减缓(2011年广州住宅平均租金的涨幅约为10%)。2012年上半年，广州二手住宅的租金基本保持较平稳的态势；下半年，随着楼价的回升，部分板块的租金也有一定幅度上涨，但涨幅不大，套均涨幅在5%—8%。
■机构预测

　　资金流向楼市热情或延续

　　合富置业认为，2013年广州二手楼市的走向，主要参考宏观环境（政策与经济）、通胀水平、价格涨速等三方面的因素。

　　首先从经济环境看，2013年全球经济仍面临诸多问题，不过，国内GDP增速仍会保持在8%左右，总体依然保持平稳。出于经济“防滞”的考虑，政策面再度大幅加码、收紧的空间不大，预计以“向紧微调”为主，如加强土地和资金监管、加强地方政府问责、加快推进房产税、控制房地产领域的货币量等。由此预计，2013年的经济、政策等宏观环境总体仍走稳，这也为广州二手楼市稳定市场信心，延续目前较良好的运行态势提供坚实的基础条件。不过，调控政策的走向仍是市场最大的不确定因素，一旦价格涨速过快，政策收紧的压力将会增大，预计这种情况有一定的可能性会出现在2013年下半年。

　　其次，预计2013年的国内流动性仍将保持宽松，社会广义货币（M2）将突破100万亿元。在国内外流动性带动下，预计2013年通胀压力将有所加重，预计CPI将呈上行态势，全年平均涨幅或在3%左右。受通胀有所加剧影响，预计资金流向不动产市场的热情或会延续，长期持有或保值增值的购房需求仍将保持较活跃的态势。

　　价格方面，受楼市大环境好转、通胀有所加剧等因素的影响，二手楼价将会继续走高。不过，由于目前楼价已在高位，加上广州二手楼市以较理性的自住刚需（首置和首改）为主，投资成分不高，在限购政策抑制下，楼价如2009年、2010年般快速上涨三成以上的可能性不大。

　　2006-2012年广州市二手房成交情况

　　（数据来源：广州市国土房管局、合富置业）

　　时间 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 同比

　　住宅登记宗数 75199 88359 53841 111451 95939 70589 59605 -15.6

　　住宅登记面积（万㎡） 619.9 747.3 453 958.7 825.4 599.3 494.3 -17.5

　　网签宗数 - - - - - 17546 25751 46.8

　　网签面积 - - - - - 127.2 199.4 56.8

　　住宅买卖套均面积（㎡/套） 82.4 84.6 84.1 86 86 84.9 82.9 -2.4

　　住宅买卖套均总价（万元/套） - - 66.1 87.7 109.5 128.1 144.8 13.0

　　住宅租赁套均单价（元/㎡/月） 29.9 31.3 31.4 31.6 35.6 39 40.8 4.6

　　住宅租赁套均总价（元/套/月） - - 2331 2439 2758 3042 3232 6.2

　　2006-2012广州二手楼价走势

　　成交均价（元/㎡）

　　2006年 5626

　　2007年 7487

　　2008年 7780

　　2009年 9561

　　2010年 12588

　　2011年 15163

　　2012年 16743
广州今年首推两宗宅地遇冷

　　一幅流拍、一幅底价成交

　　新快报讯 记者 陈齐 报道 去年底广州土地市场火爆，但今年首次土地拍卖却遭冷遇。1月14日，中新知识城一幅宅地因无人问津而流拍。前日下午，南沙一宗宅地以3.091亿的底价成交，折合楼面价仅2060元/平方米。

　　据了解，中新知识城宅地原定1月9日拍卖，然而在拍卖前夕，开发区国土房管局挂出延迟拍卖公告，将仪式推迟到1月14日进行。据开发区国土房管局最新公告显示，地块最终因无人报名而流拍。挂牌文件显示，中新广州知识城JL-GY-G5-1地块位于中新广州知识城凤凰一路以北，属于居住用地。用地面积51571平方米，容积率为2.8，起始价26209万元，起始楼面地价5082元/平方米，地块建筑限高100米。据搜房网数据监控中心统计，仅中新知识城起步区南区，去年就卖出13幅地块，2012年整个知识城并无录得流拍记录。

　　此外，1月15日进行拍卖的南沙2012NJY-9地块则以底价成交。在南沙楼市火爆的市场环境下，该地块仅有一家公司有意拿地。据悉，该地块位于南沙区南沙街金沙路西侧，土地用途为二类居住用地、商业用地、商务用地。地块的总面积为69276平方米(净用地57700平方米)。夺得该地块的房企为深圳星河房地产开发有限公司。

　　有业内人士表示，这两幅地块都不位于市中心，虽然一幅流拍一幅底价成交，但不能由此断言土地市场出现逆转。从楼市热度来看，不少开发商对优质地块仍会有不小的兴趣。

　　今年穗一手楼供应量达14.14万套

　　仍存一定消化压力

　　新快报讯 记者 杨金霞 报道 据经纬行研究中心不完全统计，按照目前的工程进度，若发展商正常推货的话，预计2013年广州十区新推货量将近7.07万套。而截至2012年底，十区余货3.73万套，加上新增货量，2013年十区合计货量将达10.8万套，合计面积约1209万平方米。再加上增城、从化约3.34万套的可售货量，明年十区两市总体可售货量达14.14万套。

　　经纬行相关人士表示，如果保持今年的消化速度，2013年的市场可售货量预计需一年半左右可消化完，仍然存在一定的消化压力。

　　据统计，今年楼市供应以刚需产品为主，多个区域新货供应与2012年基本持平，而新增供应增幅最为明显的将是荔湾区，预计增幅将近50%。可售货量较大的板块将面临较大的竞争压力，包括荔湾的芳村板块、白云的金沙洲板块、番禺的华南板块和市桥板块、萝岗的科学城板块、南沙的金洲-区府板块、增城的新塘板块等。另外值得注意的是，除了黄埔区缺货外，一直属于市中心供应大区的白云区今年新增供应将明显减少，2012年底大热的南沙今年也难有大幅的放量。

　　与2011年相比，2012年的成交量中有一大部分是之前积累一年多的需求的集中释放，而2013年则多是新增的需求，再加上客户结构的扩大化，从这个角度看，今年广州楼市成交量会处于相对高位，总量上预计与2012年持平，即十区成交量在750万平方米左右（月度成交预计在62.5万平方米）。