2012年的二手房市场，无论是3月的“小阳春”，7、8月份的“反季热销”，还是年关将至的“暖冬”现象，无不呈现出一种回暖趋势。
　　搜房网二手房数据中心统计数据显示，截止到2012年11月，济南市市区二手房成交总数为19337套，与去年相比上涨16.9%，月挂牌均价为8502元/平方米，挂牌总套数为762425套，除1、2月份外，其余月份成交量均在1000套以上，未见明显的淡旺季之分。
　　买卖市场淡旺季不明显
　　搜房网二手房数据中心统计数据显示，截止到2012年11月，济南市市区二手房成交总数为19337套，挂牌总套数为762425套，月挂牌均价为8502元/平方米。
　　其中，1月成交402套，成交面积为6.01万平方米，住宅挂牌均价为7937元/平方米，挂牌套数为48023套;2月成交727套，成交面积为5.97万平方米，住宅挂牌均价为7945元/平方米，挂牌套数为43425套;3月成交1572套，成交面积为11.57万平方米，住宅挂牌均价为8245元/平方米，挂牌套数为48628套;4月成交1645套，成交面积为12.41平方米，住宅挂牌均价为8443元/平方米，挂牌套数为54890套;5月成交1654套，成交面积为12.54万平方米，住宅挂牌均价为8449元/平方米，挂牌套数为61735套;6月成交1722套，成交面积为14.22万平方米，住宅挂牌均价为8524元/平方米，挂牌套数为67718套;7月成交量2682套，成交面积为20.62万平方米，住宅挂牌均价为8679元/平方米，挂牌总量为71287套;8月成交量2553套，住宅挂牌均价为8756元/平方米，挂牌总量为79699套;9月成交量2283套，住宅挂牌均价为8872元/平方米，挂牌总量为88673套;10月成交登记量共1846套，挂牌均价为8829元/平方米，挂牌总量为94907套;11月整体成交登记2251套，挂牌均价为8844元/平方米，挂牌总量为103440套。
　　从上述数据可以看出，2012年的济南二手房市场并没有明显的淡旺季之分。在经历1月份的成交低谷后，二手房市场迎来了连续7个月的成交量上涨，原本是淡季的7月份，却创下了2682套的成交峰值，让业内人士发出“淡季不淡”的感慨。此后的8、9、10三个月，成交量出现连续下滑，打破了“金九银十”的传统之说，10月成交套数更是跌破2000套大关。而刚刚过去的11月，反而二手房的挂牌量、成交量及成交价都出现了不同程度的上涨，市场呈现“翘尾”行情。
　　投资客淡出二手房市场
　　2012年以来，随着调控的不断升级，在刚需、改善、投资的三种购房人群中，投资客的占比下降得十分明显，无论是新建商品房还是二手房市场，刚性需求和改善性需求是支撑市场成交的绝对主力。
　　据记者采访到的房产中介公司工作人员介绍，上半年济南二手房市场主要是“刚需”集中发力，下半年改善性需求开始出手，拉高成交量的同时，一些房主为了享受首套房的置业政策，采取“卖一买一”的方式，有效增加了市场上小户型的房源量。“投资客在二手房市场上几近绝迹。”
　　业内人士认为，投资客淡出市场主要有两方面的原因：首先，目前房价不低，投资成本很高;其次，在限购背景下，置业资格显得十分重要，如果被投资型房产用了置业资格，待自己真正需要改善居住条件时，可能面临无法买房的情境。
　　尽管国家对当前楼市的调控并无放松的迹象，“房产税扩围”、“不能让房地产市场成为股市一样的投资市场，必须严格控制”等种种风声频现楼市。但目前济南的房产投资市场，并未像北上广深等一线城市一样活跃，需求仍多以自住型需求为主。因此，相对紧缩的调控信号对二手房市场影响不是很大，加之临近年末，一些持币观望的“刚需族”会选择在年底出手，很多房主看好年末二手房市场，加大了二手房价格的议价空间，刺激了成交量的增长。