集资建成的35幢排屋基本用于自住，目前房产证已经办出。

集资建成的银都花园小高层，违规预售给了普通购房者。

今年9月30日，本来是永康人陈江林新房交付的日子，但包括他在内，将近100位业主全都没有拿到钥匙，于是，陈江林等人成立了临时业主委员会，集体维权。

经过近三个月的奔波交涉，陈江林等人得到了一个匪夷所思的说法：他们买的房子——永康银都花园，到目前为止仍是不能出售的，也办不出房产证。

事实上，陈江林等人在买房时，签订的并不是“商品房买卖合同”，而是“房屋转让合同”，也就是说，这些房子在还没有造好的时候，就已经成为了二手房，并且在还不允许销售的时候，就卖给了陈江林等人。

这是怎么回事呢？

2008年前后，叶寿福等35个自然人组成的团体，通过正常招拍挂程序，以3亿元拍得银都花园地块，打算集资建造35幢排屋自住，一人一套。由于规划部门对于容积率的要求，银都花园最终除35幢排屋外，又增加了7幢13层的小高层，整个楼盘建设成本约2.7亿元。按照相关规定，集资建造的房产必须在取得房产证后才能转让，但叶寿福等人采取了“预售”的方式，通过签订“房屋转让合同”，将7幢小高层中的部分房子，出售给了陈江林等购房者。由于陈江林等购房者并非集资建房者，房子建好后，无法按集资建房的程序，办理一手房房产证；另一方面，也无法按照二手房交易程序，办理房产证和按揭手续，陈江林等购房者陷入尴尬境地。

银都花园“开发商”集资建房的初衷不是盈利

银都花园的“开发商”——35个自然人组成的团体中，叶寿福是最大的股东，他经营着一家钢材企业，自称“年产值有10多亿”。

叶寿福告诉记者，当初集资建房的目的，就是为了自己住，省点钱。目前，35幢排屋都没有出现问题，房产证也于几个月前办好。

至于那多出来的7幢小高层，最初也是按照股份分给各位股东，由大家自行处置，其中，大部分股东选择了出售。

因为是个人集资建房，不能按照开发商的模式进行预售，所以就将新房当二手房卖，与普通购房者签订“房屋转让合同”。

叶寿福说，房子的销售很火爆，“我们卖得便宜，比如第一期房子推出的时候，同类房屋市场价每平方米约1.2万元，我们才卖8000多元。”

最早的一拨买家多为股东们的亲戚，“很多房子都是当人情卖掉的，一转手就能赚几十万。”他坦言，这些房子到目前买家手上时，已经没有多少价格优势。

有传言说，这35个股东通过出售7幢小高层，获利超过1个亿，对此叶寿福没有正面回应，他只是强调集资建房的初衷不是盈利，“即使赚了1亿，分到每个人手上也没多少钱。”

普通购房者

买房时中介称，可以直接更名不用缴纳二手房交易的税费

李豪的老家在永康农村，为了让女儿进城上学，几个月前，他通过房产中介，购买了还未完工的银都花园一套约100平方米的房子，单价1万元左右。

购房时，房产中介告诉李豪，房子将“直接过户”给他，这不是指房产证过户，而是在转让合同中，卖家“叶寿福等35个自然人”不变，将买家——也就是李豪上家的名字，直接更改成李豪，这样也就不存在二手房交易时的税费问题。

为此，李豪支付了1万元更名费。

因为没有钱一次性付款，李豪选择了按揭的方式，首付40万元，按揭60万元，不过，由于卖家没有房产证，这个按揭就办不下来。

永康市建设局银都花园违规销售，但无法处罚

永康市建设局建设管理处的一位负责人说，银都花园是自然人团体开发的，不走预售途径，“只有办理房产证的时候才经过建设局”，他们也是在普通购房者投诉后，才发现存在合同问题。

据悉，集资建房以二手房的形式进行销售，无需向房管部门备案，受到的监管很少。

“法律规定，买卖二手房必须要具备房产证。没有房产证，应该不能签这个房屋转让合同。”但这位负责人说，针对这种违规的形式，并没有如何处罚的规定。而且，这个合同的纠纷属于自然人之间的民事纠纷，建设部门也不好介入。

永康市政府

半年左右能办出房产证再按二手房交易程序卖给购房者

永康市政府的相关工作人员告诉记者，由于银都花园的拿地、开发各个环节，走的都是合法程序，对于目前普通购房者的投诉，永康市政府也只能督促各部门加快验收进度，尽力减少买主的损失。

目前，7幢小高层已经通过消防验收，据永康市府办预计，半年左右，房产证将全部办好。

这些办出来的房产证，产权所有人依然将是“叶寿福等35人”，拿到证后，再按照和普通购房者签订的转让合同，进行产权变更。

记者了解到，集资建房的三证上，并不标注房产价值，在交易时，首先要通过第三方对该房产进行原始估价，再根据转让价格，缴纳相关税费。

购买集资建房隐患较大这种模式对房产市场冲击不大

永康银都花园通过自然人集资建房，再转手出售给普通购房者，利用法规空白赚取了不小利润，这对正常的房产市场是否会造成影响呢？

金华某大型房地产开发公司的总经理表示，集资建房确实具有价格优势，但房屋成交后的后续问题比较多，对购房和来说并不是一个很好的选择，“比如说，房屋比如房屋出现问题怎么办？出现纠纷找谁处理？这些都是隐患。”

另外，他认为，银都花园只是一个个案，让这么多资金雄厚的人聚集在一起并不容易，“集资建房销售的模式，对一般开发商的销售冲击不大。”