临近年末，各方都在密切关注明年的房地产调控政策走向。

11月12日，住建部部长姜伟新在十八大新闻中心记者会上一句“房地产市场调控政策现在还没想放松”，就导致次日地产股大跌4%。

被认为“有史以来最为严厉的调控政策”已经实施两年有余，信贷、税收、土地、限购、保障房，甚至约谈、问责，手段几乎用尽。

10月中旬的国务院专家座谈会上，国务院总理温家宝对房地产调控作出“初见成效，但依然不稳定”的评价，并重申坚持调控政策不动摇。同时指出，从长期讲，调控手段还需要逐步完善，更加注重市场和法治手段。随后的国务院常务会议，提出要抓紧研究制定符合中国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。

调控政策体系“稳定可预期”的思路并非首次提出，但鉴于过去几年房地产市场屡次受调控政策的变化而起伏波动，此番在总结调控“初见成效”的基础上再次提出，颇有总结既往调控并展望未来政策走向的意味。此言令市场对未来政策走向多有揣测。

在住建部政策研究中心主任秦虹看来，过去两年多的调控“使奔跑的市场终于慢下来了，从快跑阶段走向稳步走阶段，但还没有到往后倒退的阶段。”秦虹接受财新记者采访时指出，明年“控制投资性需求、保护合理需求的政策方向不太会发生变化”，同时调控政策可以更精细化。

房地产调控棋至中盘，明年新一届政府上台之后的政策走向，不太可能完全从头来过，进一步完善、优化已有政策当属必然之举。

能否走出调控政策总是在保增长和控房价之间摇摆的窠臼是关键，这需要从制度上理顺房地产市场，使调控不再仅集中于房价本身的起落。

限购退出难

本轮“最严厉”调控政策与过往的最大不同是限购。

限购令始于2010年4月17日国务院出台的“新国十条”，指出地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。至当年10月中旬，京沪广深四大一线城市全部出台限购细则，杭州、温州、三亚、海口、天津、厦门、重庆等几乎所有重点二线城市也开始实施限购。

2011年1月26日，在房价继续上涨的势头下，为有效遏制投资投机性购房，国务院办公厅出台“新国八条”，其第六条指出，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。很快，限购令在二三线城市全面铺开。不完全统计，有近50个城市实施限购。

限购令从刚一出台就备受争议，因为是行政手段，也因为以户籍和纳税及缴纳社保年限为门槛人为设限。

对此，住建部部长姜伟新在2011年10月回答全国人大常委会委员询问时，首次作出回应。他说，这是在其他手段都用了，但还差点火候才能把房价抑制住，最后“不得已出的”措施。对于限购的前景，姜伟新说，一旦全国个人住房信息系统联网，和银行、税务等系统信息统一到一个平台，就不必再用限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。

今年6月底，住建部已基本完成40个重点城市个人住房信息系统联网。到2013年，有望形成覆盖全国的城镇个人住房信息系统。

明年，限购令退出的时机是否会出现呢？秦虹告诉财新记者，目前没有听说限购政策会有变化。

对限购退出的主要担忧，是房价报复性反弹。上海易居房地产研究院发展研究所副所长崔霁接受财新记者采访时说，限购本属行政性手段，是短期性政策，应择机退出。现在的尴尬在于，这种政策一旦出台，就陷入进退两难的境地，继续严格执行，会损伤实体经济；但如果放松，之前挤压的需求、包括误伤的一些刚性需求和改善性需求就会集中释放，毫无疑问会带来房价上涨。

“所以，现在只能是重申坚持不动摇，短期性政策成为长期的政策。至少明年不可能退出，后年怎么样，要看经济情况。”崔霁说。

对于限购政策退出后房价是否会反弹，中国房地产数据研究院院长陈晟认为，最终还是供需平衡点在起作用，限购退出的前提是整体供应量要足够。如果土地供应量大概是在4年的销售量左右，在建面积存量大概是1.5年左右，整个楼市就能保持稳定；如果供应量很低，限购政策退出肯定就会反弹。

此外，限购政策能否退出，还取决于新的、有效的调控措施能否引入。巴克莱亚洲首席经济学家黄益平认为，在新措施能够引进来之前，政府希望避免两个极端，一不想看到房价大幅上升，二也不能接受投资大幅崩溃。“两个都不能接受，又是用行政手段，就只能是来来回回震荡，价格要上升了就捏紧一点，投资下跌过度了就放松一点。”

部分房地产商对取消限购政策并不乐观。首创集团董事长刘晓光和中坤集团董事长黄怒波在11月中旬的财新峰会上，都认为限购不会一下子退出。黄怒波说，不要寄希望于十八大之后限购政策会退出，想要的市场政策会再回来，行政调控的方式还是会持续下去。

尽管限购短期内难退出，但亦有改善空间。国家信息中心首席经济师范剑平认为，对于哪些城市需要用户籍政策来限购，应该让各城市地方政府自主选择，不再是中央政府的要求，因为不同城市面临的矛盾不一样。一些特大城市、人口资源矛盾紧张的城市，今后可能长期都要用户籍政策限购。

陈晟也认为，特大型城市限购可能是长期化和常态化的政策。但在二线、三线甚至四线城市，因为城镇化还在推进，限购可能也会相应取消。

近日，国家税务总局原副局长、中国注册税务师协会会长许善达接受财新记者采访时建议，下一步，房地产调控政策应分三类实行，即保障性住房限价限购、普通住房控价控购、高档住房放价放购。