热销盘需靠“走关系”才能买到多个蓄客量大的楼盘将年底释放———

今年的楼市，打破了很多的“传统”，先是“金九银十”落空，而后在11月份的淡季，成交却并不黯淡。根据北京住建委网站公布的网签数据统计显示，11月上旬（1-10日）北京住宅（新建商品住宅和二手住宅）网签总量为8034套，日均803套的签约量，与10月份全月的日均签约量相比上涨了17%，接近两成，相比去年11月同期的日均签约量更是几近翻番。记者调查中发现，虽然已近年底，但一些热点项目依旧“一房难求”。业内人士分析表示，随着年底供应量的增加，一些新盘有望在年底以低姿态入市，预计年底成交量将小幅回升。但难以超过7、8月份时的顶峰状态。

多个项目“一房难求”想买还得“走关系”

进入11月，出乎意料的是，9、10月份黄金季节没能升温的成交量，在10月上旬出现了明显的回暖。多个楼盘甚至出现一房难求的场景。

日前，记者在采访中发现，一些新房由于排号人数远超实际推盘量，再次出现走关系买房的情况。上月底开盘的朝阳区某项目，共推出300多套房源，但排号人数却超过2000组，几乎是7组人抢一套房。

准备买房的王小姐就向记者抱怨称，“又到了买房找关系的时候。”根据王小姐介绍，她很早便看上了这个项目，距离北五环只有几百米，又临近地铁北苑路北站，价格也在她的接受范围，但她赶到售楼处时却被告知她想要的户型基本上没戏。“销售人员跟我说，我要的那个户型房源不多，但已经有很多人也盯着这套房子，一些有关系的更是提早预定了，我这种没关系的就得等二期开盘了。”

同样情况的还有位于管庄的远洋新悦(楼盘资料)二期，10月底，开发商几乎在没有任何宣传的情况下，悄然开了3栋新楼座，据了解其中一部分房源是之前被某企业团购后因种种原因退出的，开盘后不久很多好户型就被抢定。一位负责人表示，由于价格上难以给予更多优惠，一些购房人拉关系找朋友，只是为了挑选到心仪的户型。

同属远洋地产(远洋万和公馆 远洋一方)麾下的远洋天著(楼盘资料) ，600万至1000万的亦庄类别墅项目，前不久开盘，短短一天时间里，所推出的房源一抢而光，让持“北京买房主力是刚需客户”论调的专家大跌眼镜。就连叹息“没赶上金九银十别墅旺季”的中央别墅东区项目——融科千章墅(楼盘资料 业主论坛) ，亦在11月初试水销售，没想到，千万级的30套房源短时间售罄，项目负责人连称“想不到”……

价格优势仍旧是热销主因

数据进一步印证了11月份北京楼市在进入“冬季”后的“止跌回涨”，这主要是由于10月末以及11月多个项目的集中入市造成了签约的释放。

据统计显示，10月27日至11月5日的10天时间里，北京共有16个项目开盘，在上周成交前十项目中的亚奥·金茂 、远洋新悦、金地万科·朗润园等均在这期间入市。

值得关注的是，成交量之所以回升明显，除了项目集中入市外，价格优势依旧是获得热销无可替代的主旋律。海淀区楼盘城建·世华龙樾，由于几百米外便是地铁8号线西小口站，加上同区域新盘较少，因此3万多元的定价仍被不少购房人认可。

同样在近期热销的还有位于大兴的远洋天著，其新推的二期产品，不但新建了更加气派的园林和售楼处，而且重新设计了产品户型，从一期千万起售的别墅变更为户型更小，总价更低的联排和平墅等类别墅产品。正式入市前就被许多购房人提前认购，由于含有几十平方米的赠送面积，远洋天著的成交均价也由之前最高时的2.7万元/平方米左右，变成如今的2.5-2.6万元/平方米。

不难看出，无论是主打三居以上户型的金茂悦还是以类别墅为主的远洋天著，其买家依然是改善型购房人，低定价和高附加值的楼盘更容易受到购房人认可。而上周北京的商品住宅成交均价也降为22023元/平方米，环比之前一周下降了6%。可见，在年底有冲刺任务的开发企业，只有将项目未来升值的空间更多地留给购房者，才能获得热销。

年底还将有多个项目准备低开

11月份成交的回升，很大程度上与9、10月份多个楼盘爽约入市有关，由于11月份召开的两会被业内认为将给楼市未来发展定调，因此多个打算在9、10月推盘的项目纷纷延期到10月底甚至11、12月份，而这些项目中不乏低定价，蓄客周期较长的项目。

例如位于昌平地铁线上的路劲世界城，作为纯新盘，销售人员给出的价格均价在16000元/平方米左右，今年已经多次延期开盘，据项目负责人介绍，该楼盘由于预售证审批的关系很可能在11、12月份入市，由于定价在区域内较低，又主打刚需的90平方米户型，加上蓄客周期较长，不少业内人士都看好其入市热销。

类似的还有位于常营的常楹公元(楼盘资料) 项目，由于地铁6号线常营站即将在年底开通，加上区域内龙湖长楹天街(楼盘资料 业主论坛) 售价已上三万元，常楹公元宣称的不高于28000元/平方米左右的精装修价格，同样吸引了不少购房人排号。据项目负责人介绍，该项目主打56-130平方米的一至三居，以改善型为主的同时覆盖了刚需购房人，最低160万左右的价格，在区域内几乎是新盘中的最低价。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，国庆长假，新房市场供应量的萎缩，以及市场买卖双方的观望气氛，造成了10月份楼市成交量的总体下滑。随着年底供应量的增加，一些新盘低价入市，预计年底成交量有望小幅回升。

胡景晖分析认为，一些尚未完成年度销售任务的房企也将在年底加大供应力度，并通过降价促销来快速回笼资金；从各个项目的蓄客情况来看，等待观望了一年的部分购房人，以及明年开春急需婚房的购房人，也会趁房价相对较为便宜，优惠折扣力度较大的年底出手购房，所以，11月份北京住宅市场有可能迎来一轮交易的小高峰，成交量有望超过表现欠佳的“金九银十”，但是由于楼市限购依旧从紧，有效的购房需求不断萎缩，信贷的支持力度也不断减弱，所以，11月份的交易量反弹幅度将是有限的，不可能超过7、8月份的单月交易量。