从十一长假楼市的表现来看，各界所猜测的旺季落空即将成为事实。不过，随着近期房山等区域刚需盘的再次集中入市，楼市整体成交量或有望再现攀升。

供应错位致成交下行

过去两个月内，伴随楼市回暖，中高端住宅产品逐渐取代刚需盘，成为楼市的供应主力。据思源经纪统计，近两月北京陆续有63个主推或包含大户型产品的项目入市，涵盖亚奥、望京、西山等众多传统及新崛起的高端住宅板块。而大户型项目的集中入市，导致绝大多数刚需人群退出，进而使整体成交受到影响。

从10月计划入市的项目来看，单价在3万元/平方米以上的占比23%，与9月10%的比例相比，10月计划入市的项目中，高端盘的数量明显上升。不过，从实际开盘情况来看，尽管入市楼盘均有不同程度的优惠，但由于多为改善型住宅，入市后普遍表现平平。

对此，业内人士分析认为，自调控以来，刚需一直是购房主力。过去两个月高端市场的良好表现，给不少改善型楼盘以信心，因此才会在银十再次扎堆入市，以期搭上此轮高端盘的热风。然而，供应结构改变了，但实际需求并没有太大改变，以首置为主体的刚需人群，仍然是市场主体。而错位供应所导致的，则是整体成交量的下行。

九大刚需盘齐发

在各个板块都争先恐后推出改善型楼盘的同时，房山依旧以昔日的刚需面孔示人。

不过，与此前不同的是，房山楼市供应量大幅反弹，本月以9个预计开盘数量跃居全市首位。统计显示，除了京投万科新里程、昊腾花园、长阳光和作用等老项目推新以外，还有包括中冶·蓝城、北京城建·琨廷、首创·新悦都等在内的纯新盘将相继入市。目前房山板块在售项目达20多个，主要集中在长阳、窦店、良乡等区域。

众所周知，房山新盘数量的骤升，主要源自过去两年集中的土地供应。统计数据显示，自2010年以来，房山区通过招、拍、挂方式共成交住宅类用地27宗，在全市各区县中出让地块的数量最多。这27宗土地的规划建筑总面积达446万平方米。按照1-2年的土地开发周期计算，从今年开始，这些住宅用地正处于陆续入市阶段。

对此，业内人士一致认为，在供量井喷、竞争加剧的背景下，高性价比仍然是未来房山楼市的主旋律。加之银十期间整体楼市供应高端化明显，房山板块的洼地价值将再次得到印证。

交通利好助客群多元

在北京楼市供应郊区化的格局下，房山新城依旧是刚需族置业的优选之地。

记者采访发现，支撑这个区域楼市的置业人群，除了来自房山本地的地缘性客户，随着地铁线路的建设，客户范围正在辐射整个京西南区域乃至CBD核心。

“从我们项目的成交情况来看，地缘性客户和来自城区的客户，大约各占一半的比例，城区客户主要来自南三环的方庄和成寿寺、西北四环的中关村以及东三环国贸板块”。天恒乐活城有关负责人介绍说，过去由于没有地铁，房山的交通出行仅靠京石高速、五环、六环以及以“破旧”著称的京良路，因此，房山楼市的辐射范围，一度主要在京西南板块、丽泽桥以及公主坟一带。如今，不仅地铁房山线已经开通，且年底将与地铁9号线接驳，连通北京西站商圈，还将与1号线接驳成为全城轨道交通延伸至京西南的大动脉，因此可以预期，未来房山的辐射力将持续增强。而事实上，从目前房山一些楼盘的客群变化来看，也已经充分证明了这一点。

据了解，除轨道交通建设提速外，曾经尘土飞扬、拥堵不堪的京良路，目前也正在全面拓宽。预计改造完成后，新京良路全长10.8公里，主路全程高架，不设红绿灯，拓宽后通行能力将由现在的双向各单车道，扩容为双向主路各三车道和辅路各两车道，年内将完工。

典型案例

千人抢购房山再现日光盘

继9月22日天恒乐活城D5(楼盘资料 业主论坛)开盘三小时售罄后，10月13日，该盘再推90套房源，当天签约80套，去化率近90%。业内人士认为，在近期楼市普现涨价苗头的背景下，房山凭借较高性价比，成为不少刚需人群的首选。

天恒乐活城D5位于房山阎村板块，与之前产品相比，此次推出的新品进行了全面升级，得房率均在80%以上，南北通透带观景飘窗、阳台设计，79平米两居、89平米三居全部一梯两户，小区容积率1.5，为房山稀缺的低密度生活社区。同时，产品全部定位于6-9层的电梯洋房及叠拼别墅。

值得一提的是，无论是建筑外形还是园林细节，也都在秉承之前产品中的经典元素的同时，进行了升级。建筑外观简洁大气，现代感十足，园林讲究自然流畅、错落有致，有超大面积的绿化和层次丰富的景观。

分析人士认为，调控以来虽然楼市在很长一段时间内处于下行通道，但不得不正视的一个现实是，调控真正促进了楼市的精细化发展。过去几年在楼市火爆的时候，没有人真正重视产品，在推广上更多是各种概念的营造，而如今则更多关注产品本身。

此外，价格优势也是该项目受热捧的原因之一。据亚豪机构统计，目前房山长阳价格区间在15000-17000元/平方米，良乡在售项目价格区间在14000-17000元/平方米。较之这些区域，性价比优势最为明显的是阎村板块，天恒乐活城D5项目此番开盘售价仅为10500元/平方米，超低售价吸引了来自房山当地和市区不少置业者的目光。

同质竞争高性价比楼盘凸显

据亚豪机构统计，目前，房山在售盘价格区间多在14000-17000元/平方米之间。即将于本月底正式开盘的纯新盘首创·新悦都主推户型为68-75平方米两居、80-87平方米三居。两居总价80万元/套起，三居110万元/套起。超低总价、较高性价比和较强居住功能，吸引了不少刚需置业者的目光。截至目前，该项目蓄客情况良好。

在房山刚需盘出现井喷的背景下，什么样的刚需盘最适合居住，一直是业内讨论的焦点。

对此，业界专家普遍认为，能满足如下四个条件的刚需盘，必将受到市场追捧。首先是较低的单价和总价，能迎合刚需人群的购买力。其次是自身所处的区域及交通条件要便捷。第三是项目本身及周边要承载家庭日常消费需求。最后，房屋本身的功能性要完备，既满足刚性需求，同时也要追求极致。

从上述几个方面考量，包括北京房协秘书长陈志、清华设计院住宅研究室主任付昕、金网络董事总经理杨强宏等在内的业界专家，均对首创·新悦都项目给予认可。

据悉，首创·新悦都主打户型皆为一梯两户，通过创新设计，使室内空间放大许多。从外部环境及配套来看，该楼盘邻近奥特莱斯大型商业、大学城和三甲医院武警医院，与万亩滨河森林公园仅一路之隔，北京四幼、北京小学、北京四中等优质教育资源遍布周围。该项目地处CSD核心区，邻近地铁房山线篱笆房站，年底前房山线将与9号线接驳并实现全线贯通，同时，正在紧锣密鼓改造的京良路房山段亦将于年底完成并通车。