今年以来，北京商业地产仍在持续升温。机构研究数据显示，前三季度北京商业地产项目(商铺与写字楼)新增供应量同比减少39%，而成交量却显著上升。

事实上，自新一轮调控以来，商业地产的发展已经达到了前所未有的热度。数据显示今年1-9月，北京商业地产项目成交金额为364.1亿元，同比增长45.6%。其中商铺成交总额达81亿元，同比增长17.3%；写字楼成交总额为283.1亿元，同比上涨56.6%。而伴随着城市发展的推进，在北京，商圈的这种外溢的现象越发明显，这一现象在今天的北京南城尤为凸显。

10月18日，“剑指南城 下一财富新商圈 2012北京南城商业高峰论坛”举办，业内人士齐聚一堂，共话南城商业地产的新时代。

■ 与会嘉宾

中国商业地产联盟秘书长 王永平

全国工商联房地产商会专业委员会主任 朱凌波

中原地产投资顾问部总经理 张坤昱

永和大王开发总监 董洁

纸老虎图书文化传播有限公司副总经理 王泰

北京龙湖营销总监 王勐

北京龙湖时代天街高级营销经理 宁可

新京报传媒副总裁 张学冬

商业地产提速，综合体成新热

王永平：十年前有人问什么叫商业地产，五年前有人在问谁在做商业地产。但十年后的今天，我们在问：谁还没有做商业地产？前段时间热炒的海底捞开始做商业综合体，大家都觉得是商业地产近乎疯狂的一个征兆，所有的人都卷在里头，实际上确实是各行各业、各个产业都在做商业地产。

张学冬：从早期的国有商场改制到2000年左右专业的商业开发者进入，再到今天不同区域商业综合体的集中亮相，北京商业地产的脉络还是相对比较清晰的。当前的商业综合体大都是以辐射整个区域为主，呈现出多业态的经营布局以及更专业的管理。我认为，综合体的下一个趋势，将会从便捷（比如轨道交通）的角度融入更多的时尚元素，更加注重休闲、享受，以及新型的生活体验。

朱凌波：毫无疑问商业地产在当前的发展进入一个发展加速期。这个阶段发展的特点就是由原来的这种单一的城市中心型的物业，开始向多元的、多中心、副中心的、区域中心的、社区的，包括一直到微小型企业的社区便利店，现在已经形成了这样一个网络状多元的发展。

比如20年前，那时候就有国贸、赛特、燕莎这些老的商圈，现在大家可以看到，城市化的快速发展中，其实是综合商业体最大的一个契机，能够带动这个发展其实就是它必须有一个品牌企业，有些商业模式，有些产品能够来支持它。

核心商圈外溢，南城迎来新契机

张坤昱：南城商业发展相对滞后，但不意味着后续潜力乏力。在未来，南城的商业很多，互通有无将会产生巨大的聚合效应。现在京开高速、地铁等都比较方便出行，天宫院区域的商业可以吸黄村的人群，还可能会有固安等往南延展区域的部分客群。

虽然天宫院的商业体量比较大，但能凸显各自的商业特色。比如，龙湖时代天街，会比较早地进入到市场中的。体量很大，作为一个区域中心辐射力是足够的，并且80%的持有量，又跟地铁做一个很有效的衔接。它的平台和资源都已经做精做细了，我们觉得未来的发展虽然有竞争，但项目的优势还是比较明显的。

朱凌波：大家都知道在香港最成功的项目都是在交通枢纽，而且它诞生了像港铁这样专业的运营模式。所以龙湖时代天街这个项目所在的南城跟交通枢纽的位置，包括它们找到了很好的商业模型，我相信这个区域未来的商业一定会诞生一个新的商业综合体。

董洁：对永和大王这样的快餐连锁企业来说，目前最大的困境是租售比已经达到我们的瓶颈了。一铺难求是每天要面对的问题。对我们来说，无论是大兴的购物中心还是大兴的社区都是非常适宜的。

弥补短板，发挥地铁上盖优势

朱凌波：这几年，不少企业都在商业地产领域找到了自己的核心产品模式。但由于没有多元化的、中长期的专业资金的支持，逼着很多开发商在做城市综合体时只能做租售结合的。就龙湖来说，从成都的天街系列开始，向全国辐射，尤其找到了一个租售平衡的商业模式，我认为这是龙湖天街系列非常大的一个成功。

王勐：龙湖很早就做商业地产。从1998年开始做重庆的北城天街。如果现在到重庆的话，大家一提到北城天街就知道，它是一个城市的核心商圈，但是在龙湖进驻之前，那个区域相对来说还是一个旧城待改造的现状。

梳理过去，其实我们更多的是想做具有龙湖特色的商业地产。比如，北京纯粹的地铁上盖商业是非常少的，我们在朝阳区的龙湖长楹天街商业跟地铁有7个出入口，这正是我们当时对整个长楹天街的定位，就是要做全北京唯一一个或第一个纯粹地铁上盖为核心的上盖商业。

王永平：国外成功的商业项目都是无缝连接的，我觉得这是一个非常重要的经验，但是很遗憾，在上海、北京，轨道交通跟商业的衔接做得不够好。我觉得把轨道交通这个资源放到跟商业竞争嫁接，是整个社会资源极大的综合性的利用。因为如果地铁旁边配套是住宅，受益的可能只有几千户、上万人；如果是办公楼，受益的可能也只有几百个公司、上万个员工。但如果是一个商业项目，它受益可能是一年几百万人，甚至更多。

做足特色 考量细节

王泰：大兴区域，原来我到过火神庙。这次我来到龙湖时代天街，我直观的感觉，这个项目如果在它的服务理念和运营思想上有所突破的话，会比火神庙要强，虽然在六环边上。我听销售介绍，有一部分商业自持，一部分出售，这种品类和品牌组合、餐饮定位方面，如果衔接比较好，考虑细致，会对商业启动带来利好。

宁可：龙湖时代天街项目的定位非常清晰，就是全家庭型的综合体项目，既然是全家庭型的，我们会考虑到周边的很多居民，包括生物药基地产业园区的一些高科技人才的日常消费，我们做了几项大的突破。首先从产品上，做了一个技术上的创新，我们把商业的每一层和地铁的每一层，做了一个环线动态连接。由我方来整个进行招租、整体的经营，然后每年返提成，这样双方都有聚合点，所以我们在整个的地铁和商业优化上做了非常大的突破，等于说从地铁站出来之后，只需要刷卡出来，每一层通过七八步的直梯，直接可以到达。