随着新房存量日增，越来越多的开发商采取以价换量的策略，岛城新建商品住房价格依旧处在下行轨道。18日上午，国家统计局公布了9月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，9月份，青岛新建住宅价格指数环比下跌0.4%，同比下跌4.8%。二手房住宅价格指数则延续着7月份以来的上涨势头，环比上涨了0.1%。业内人士分析，随着岛城新房存量达到16万套的“高压线”，四季度将成为开发商冲刺的最后关头，新的降价通道或将打开。

调控政策对市场的影响依旧不可小视。根据国家统计局18日发布的统计数据，今年9月份，新建商品住宅价格指数继续下跌，跌幅较8月份有所增大。

9月份，岛城新建住宅价格指数环比下跌了0.4%，同比下降了4.8%；新建商品住宅价格指数同样环比下跌了0.4%，但同比下降5.0%。而今年8月份，新建住宅价格指数环比下跌0.1%，同比下跌4.3%；新建商品住宅价格指数环比下跌0.1%，同比下降4.6%。相比之下，跌幅进一步增大。

与新房迥异的是，二手房住宅价格指数则延续着今年7月份开始的上涨势头，已经三个月延续着上涨的势头。统计显示，9月份二手房住宅价格指数环比上涨0.1%，但同比下降了2.8%。

“9月份历来是房地产市场销售旺季，但成交量的走高并没有催高房价，销售压力因为存量递增，不降反涨。”青岛锐理数据总经理马光明说，国家统计局数据显示，截至9月份，新房价格指数已连续12个月处在下降轨道。记者注意到，调控政策以来，岛城新建商品住房价格指数出现下跌始自去年的8月份，但在经历去年9月份的小幅上涨后，再次走上下行轨道。

从分类情况来看，90平方米及以下的新房价格指数环比下跌0.1%，同比下跌4.3% ；90平方米到144平方米的新房环比下跌0.8%，同比下跌5.3%，和8月份相比跌幅进一步增大；144平方米以上的新房价格指数环比下跌0.1%，同比下跌了5.4%，跌幅同样较8月份增大。二手房方面，二手住宅面积在90平方米及以下的环比上涨了0.1%，同比下降3.2% ；90平方米到144平方米的二手房价格环比零涨幅，但同比下降了2.9%；144平方米以上的环比下降了0.1%，同比下降了1.8%。

从成交量来看，新建商品住宅的成交量已经连续5个月稳步上涨，其中五六月份的成交量都在7000套左右，7月份成交量达9512套，8月份成交9118套，9月份的成交量更是高达10549套。“成交量的猛增与新房价格下降有直接原因，尤其是李沧、城阳和黄岛等区域，开发商迫于销售压力，价格下调的幅度在逐渐增大。”青岛世联怡高公司总经理陈耀华说，而随着楼市进入了第四季度，开发商又到了年底冲刺的阶段，降价快跑仍将是市场大势。

房子越卖越多，卖光存量房需18个月，年末资金又吃紧

刚性需求，难载房企几多愁

尽管楼市存量房源猛增，但支撑市场成交的还是刚性需求。但从今年5月份就开始释放的刚性需求能否持续支撑第四季度的房地产市场？对此，多位业内人士在采访中流露出悲观情绪。记者10月18日调查市区房地产市场了解到，降价仍是四季度的市场大势，而年关将近，不少开发商重新面临资金链难题。受此影响，四季度有望开启楼市新的降价通道。

楼市关键词一刚性需求

从限购令去年开始施行以来，投资性需求及改善性需求的撤离让楼市陷入了困境。受此影响，从去年五六月份开始，定位于刚性需求的中小户型房源成为开发商主推户型，而且这一市场行为一直延续到今年的10月份，依旧没有改变。

“定位于刚性需求客户，我们推出的中小户型的房源比例占总房源的8成以上。”18日下午，李沧区嘉凯城时代城项目的销售人员说。

“今年市场对于中小户型的需求量更大了。”青岛锐理数据总经理马光明说，根据他们的统计，整个第三季度60平方米到90平方米的小户型一共成交了12114套，占整个第三季度成交总量的四成以上，而90平方米到120平方米的中户型房源共成交10963套，两类房源区间共占总成交量八成左右的比例。

楼市关键词二存量高压

限购令施行以来，投资性、改善性需求淡出楼市，这让楼市去化速度迅速降低。

青岛市房地产交易中心的统计数据显示，从去年下半年开始，岛城的新房存量一直在10万套以上。而进入今年的10月份，尽管楼市成交量从5月份开始释放，但经过持续6个月的消化，新房存量不仅没有减少，反而呈现出“节节高”的行情。

统计显示，截至18日，青岛市新建商品住宅存量高达160240套。“进入10月份，双节期间的日均签约量一直在百套以下，双节过后虽有所增加，但一直维持在二三百套的水平。”市南区一家地产营销机构的刘经理说，即使按照目前的销售速度，16万套的存量房源市场去化周期长达18个月。

记者注意到，胶南、胶州、开发区、城阳、即墨为目前岛城的五大高存量区域，存量房源都在万套以上。“新房库存量超过16万套，甚至远远超过北京、上海、广州等一线城市，这无疑意味着后市市场的竞争将更惨烈。”刘经理说，受年终推盘保资金链以及建设周期拿证入市等主客观因素的影响，今年年末之前楼市还将出现一轮推盘潮，届时新房库存量还将继续攀升。

高存量带来的销售压力，已让不少房企的资金链再次绷紧。“市北区、李沧区和城阳区的多个新盘项目，因为房子卖不动，无法按时偿还工程款，已经采取了现房抵工程款的方式，缓解资金链的压力。”马光明说，近期市场上出现了不少低价销售的“抵工程款”便宜房，就是开发商资金链陷入困境的证明。

楼市关键词三降价通道

存量的高企，销售竞争压力增大，无疑意味着市场将继续倒向买方市场，购房者的可选择性空间会越来越大。

进入10月份以来，包括李沧区的嘉凯城时代城、中海国际社区、海岸华府项目，城阳区的青特花溪地、龙湖滟澜海岸项目，黄岛区的紫檀山项目以及崂山区的开泰锦城等项目，均不同程度地下调开盘均价，以撬动市场需求释放。其中，独栋别墅甚至推出了“3万抵42万”的高额巨惠；开发区月亮湾小高层团购5万元可抵6万元，均价7600元/平方米；市北区的7080中心广场5000元最高抵15万元。各区域楼盘以低价拼抢刚需及改善性需求，以求快速掘金。

“多部委重申楼市调控政策，预示着楼市调控仍然从紧，将继续打击投资性购房，但或许仍会对刚性住房群体进行适当的政策性倾斜。”青岛锐理数据总经理马光明说，从目前市场来看，楼市的复苏主要是因为信贷政策松动，而非房地产调控松绑。受此影响，多位业内人士分析，楼市新的降价通道或将会在10月份开启。

记者走访楼盘时发现，不少购房者依旧持有观望心态。“我一直关注的这个项目打出的广告，说9月底新推房源会有特别优惠，但我算了一下，和上个月的价格差不多。”市北区中央商务区一家新盘项目看房的付先生说，他打算继续观望下去。

楼市关键词四：利率收紧

随着市场进入了第四季度，来自银行方面的消息却不容乐观。

“从今年的8月份开始，各地就不断传来银行利率收紧的信息，岛城各大银行也开始跟进执行。”青岛锐理数据总经理马光明说，根据他们的市场分析数据，9月中旬的时候，针对首套房群体，岛城还有4家银行执行8.5折优惠，但放款速度已经减慢；而到了10月中旬，全市目前仅有青岛银行、交通银行还在执行房贷利率8.5折优惠了，但主要针对的是新房首套房贷款。

“房贷政策是影响购房者的主要因素，临近年关大多数银行的贷款额度比较少，执行起来自然会相对更为严格，这将从根本上影响四季度的房地产市场。”青岛世联怡高公司总经理陈耀华说。