媒体似乎并不想看到中国的经济回暖，尤其是不想看到房地产市场的回暖。媒体似乎是担心当经济好转时，就找不到忽悠民众的热点了，他们更愿意中国的经济比金融风暴来临时更差。因此媒体会变着法儿的将经济的好转也用各种的自我解释去变坏。或者媒体在担心房地产的销售好转会削弱他们房地产广告的地位，也更拼命的用各种曲解在鸡蛋里挑骨头，让民众在云里雾里看花，以骗取更多的广告费。

今年二、三月份，中国房地产市场在中央和地方政府各种政策放宽的调动之下，出现了价格逐渐平稳、销售快速回升的扭转。于是媒体就大量的争议为这是“小阳春”且难以持久，甚至有许多人说这是楼市的“回光返照”。大量的舆论在吓唬民众房价还会再一次暴跌，也有人做出许多刚性需求已消失，进一步消费会不足的预测。

今年四、五月份，中国的房地产市场再一次用旺盛的销售证明了，只要中央的调控政策有利于民众购房的消费，中国的住房需求——不管是刚性需求还是改善性需求都是旺盛的，且住房需求中不乏购买能力。一至四月份的销售面积同比增长了18%，各地的市场都出现了价稳量升的局面(价格同比下降、环比反增长0.2%)，再一次的给了那些希望市场暴跌的媒体和别有用心的人们当头一棍。

然而对开发商怀有无限仇恨的人们和部分对开发商恨之入骨的、对中国经济的好坏颇为有气的媒体，无法在大市已经一边倒时再去争论小阳春时，转而又在热炒“退房”风潮和“价升量跌”了。

量真的跌了吗?上海、北京均被中央二套报道为价升量跌的典型城市。其中上海五月份的商品房一手房销售220多万平方米，北京的一手房超过了17000多套(不包括3000多套两限房和经济适用住房)，均比四月份略有下降。但却同时又都是历史的上的较好水平。上海按五月份的销售年化后高达2600多万平方米，不是历史最好水平，也是次好的水平，仍是一个热销的高潮，又何来的量跌呢?最多是个增速的微调。如果市场能保持超越四月份的连续增速，那么今年就会远超过历史的最好水平，再破历史记录的创新高了。

北京同样按五月份的销售量年化计算，则商品房超过20万套(不含两限房与经济适用住房)，无疑也会再创历史的最好水平。2008年仅为7—8万套，按五月份的销量增长则会超过100%，又怎么会是个量跌呢?同期北京二手房的交易量已经超过了100%，月均超过了1.5万套，五个月就超过了去年全年的交易水平。两者相加可以证明市场的恢复与消费需求的旺盛，也证明了2008年中国房地产市场的恶化并不来自于美国的金融危机，而来自于中国境内过度的连续数年对房地产恨不能打翻在地、再踏上一只脚的宏观调控政策。尤其是连续利率的上调，增加了购房消费的融资成本，连续的加税增加了交易的成本，打击投资、限制二套房房贷、限制二手房交易、严控银行信贷等等一系列政策，而绝不是消费需求的疲软。

上海、北京一、二手房合计的交易量证明的是民众的消费需求，证明的是住房的实际需求并不是因房价而无法释放或无能力消费(从销量和个贷的增长看大量的消费是一次性付款或贷款低于八成)。这也打破了多年对房价收入比及房价过高的争论，更是对那些不买房运动的理想主义者一个狠狠的打击。

环比销量的增幅下降只能解释为政策集中效应让三、四月份的爆发使增速过快，超出了正常的增长速度，而绝不是媒体导向的销量下跌、再次走冷，更不是去年七月份至今年一月份的观望中的对峙和博弈。

为证明少数媒体的量跌的说法，媒体大量的报道“退房”的风潮，包括杭州1.7亿元的退房大单。中央二台的《今日观察》更将退房与骗贷联系在一起，不但攻击开发商，也将银行作为帮凶而大批特批。

同样上海、北京、西安都榜上有名，被列入了退房量较大的城市，而退房的原因则有N多种解释。

按照《今日观察》的误导，大多数民众都认为是开发商缺钱而借此到银行骗贷，以渡过资金链紧张的难关，并将给银行带来巨大的信贷风险，开发商在利用骗贷和退房将风险转移给银行。

退房与骗贷本是两件事。在《今日观察》中退房则成了骗贷的代名词，似乎是因为为了解决开发商的现金流才会有退房;似乎所有的银行都是傻瓜，并且都不负责任，开发商随意就能从银行骗到贷款形成假按揭。

先不说银行大多已上市和加强了风险监管，除内外勾结的腐败之外，几乎已不再可能形成巨额的假按揭。二至五月份的销售回升已使大多数开发商，尤其是热销楼盘的开发商已不再为现金流发愁，更不用说银行宽松的信贷政策缓解了开发商的困难。一季度开发贷2200多亿元，个贷1100多亿元的新增，让银行信贷在开发资金中的比重从去年四季度的16.8%上升到了一季度的25.6%，还有部分续贷和延期，再加上地方政府缓交土地出让金、市政基础设施费等收费减轻了对资金需求的压力这一系列的各种因素。如果仅从假按揭的成本而言，也绝不是《今日观察》中所说的可以降低开发商的资金成本，更不是《今日观察》中所说的优选。

历史上的假按揭与骗贷，大多是将银行骗贷获得的资金转做他用，而非危险在将银行贷款用于本项目，以解决本项目的现金流上。尽管可能是“骗贷”，只要资金在本项目上全部投入并形成了工作量，只会增加银行抵押物的价值，并不会增加银行的风险，只要银行对贷款的流向有了严格的使用监管，理论上风险是可控的。缺少内外勾结的假按揭则在银行已改变审贷方式和监管中变为成本巨高的一种融资方式了。网签后的购房并不能确保按揭的成功(不管是真网签、还是假网签)。

借买房而骗贷，先要有首付，并且要交纳营业税和预征所得税和土地增值税(过去的假按揭时预征税的的管理并不严格)。这部分税收只能在退房后再次销售中去冲抵，并不能从税务中退回。那么因此而形成的成本甚至可能高于地下钱庄获得的高息贷款。申请个贷的房子要抵押登记，未办完产权证之前，开发商要担保，退房时要先退贷，否则无法再售。岂不是得不偿失。

如果发放个贷的银行与开发贷是联动的(大部分是联动的)，那么这种个贷监管和适时的抵扣开发贷就更增加了开发商以此骗贷的融资成本，就更加得不偿失了。

《今日观察》的评论员在陈伟宏和不知所以然的网民评论的指引下，也将车开到了沟里。即不了解真实的情况，反而添油加醋的在民众中扩大这种误解的影响。除了扩大社会中的不和谐之外，并不会对经济的发展给以任何帮助，也不会对民众期待的住房消费给以帮助。

从公开的网签情况看，确实会有退房的现象，但为什么退房却与《今日观察》的理解完全不是一回事。(注意：杭州的退单报道中并没有说明这些退单的房子申请了房贷)。也许不但不能说明市场的下滑，反而恰恰证明是市场暴涨的潜规则。

《今日观察》用杭州的案例来证明开发商与投资商联合搞“鬼”。出现大量投资商购房与退房的大单，正在于没有开发商的许可退房几乎是不可能的。消费者的个人退房岂不是要承担被开发商扣除首付款的风险。至少开发商晚些退钱也是个资金占用的损失。

一个楼盘中网签的退房率高，大约会被社会一致认为是个坏的楼盘，至少是开发商的管理有缺陷。但也许正在于这个楼盘的涨价预期让更多的人(包括开发商许可的内部人)会用先购买后转让的投资方式造成退房多，但销售旺的情况。

会有少量的开发商用大量房已被认购、销售热的假象来欺骗市场，并逐步推高房价。但更多的则是内部人了解更多的信息，又传播这些信息让一些人(包括内部人)早期先进行了认购，并后期在房价上升时再转让卖出，形成了有退有买的网上变化。这些投资者并不期待获取更高的收益，他们可能会用低于开发商涨价之后的房价与早期获得房子时的中间价将房子转给后期想购买的朋友，既获了利还给了朋友一个极大的便宜，让自己有个极大的面子。

如果是去年房价下跌时，大量的退房原因是因为房价下跌了、个人失业了、收入预期减少了、家里有人得病或出了事故等等，但房价已稳定并略有回升时，这种退房就难以解释了。因为再卖会有额外收益，又何须承担被扣除首付的风险呢，那么就只好用前面的投资行为来解释了。

小潘的三里屯项目也有退房，许多人因资金问题而减少了认购的面积，小潘正借此以及房价的上涨多赚了6100多万元，恰恰说明不管何种原因的退房，只要是房价上升、交易量上升的发展阶段，就一定不是《今日观察》中认定的专用于骗贷和假按揭的。

无法排除许多人在大量楼盘推出的时段和销售量快速上升的阶段，会先认购或网签购买房子，他们担心合适的房子没有了，所以先占上，但看了更多的楼盘后会发现有更合适的价格或空间布局的房子(不一定是更便宜的，而是更合适的)，于是也会发生退房的现象。

我没有计算过历史上是否有合理的退房率，但我知道没有银行个贷而一次性付款的客户，也会因为找到了更合适的房子而宁愿损失利息和罚金而退房。即使一个楼盘或城市有一定比例或者较高比例的退房也不能证明是开发商骗贷或是市场的下跌、或是开发商作假等等《今日观察》节目中所扣的那些帽子。也许反而证明的是在消费需求高涨中久违了的投资客又开始进入市场了。

对市场的判断最终并非看有多少退房，而是要看有多少销售。如果所有的退房都能被再销售就是正常的。

石油的期货并非都是使用者购买的，许多是投资者购买的，因此石油的最终价格影响在于消费的增长速度，同时不排除投资者的影响力。住房也是同样道理，只因为石油期货的再转让没有网签无法透明，于是退房而再销售则会被公开和关注。但是最终要计算的还是被投资或在卖的房子是否有人接盘。如果能再销售进入最终需求者手中，这个过程就不重要了。

上海、北京、西安这些被《今日观察》点名的城市恰恰是实际销售量都在高速增长的城市，公布的销售量中已扣除了这些退房量。因此证明退房并未影响实际的销售统计结果，没有影响对市场的判断，更还没有发生这些退房单中的骗贷和假按揭。

价真涨了吗?当市场中的供应结构和消费结构发生了变化时，销售平均价会发生巨大的差异，因此销售的价格会随着结构而变化，更重要的涨落要看价格指数而非平均价。

看来《今日观察》已变成了“今日忽悠”了，不求甚解而以已之意当真理，这大约是精英们的共病和天性。他们从来不管真相是什么，而只按自己认为是什么或者自己想说什么来罗列案例。而这种罗列似乎可以让外行人或民众信以为真，但在内行人的眼中则是恶意的扭曲、恶意的误导。能让民众在不明真相中跟帖，以形成一种社会的声音，把假的也变成了真的。但却不会给市场经济带来益处，更不会对稳定市场、促进消费有正面的效果。也许当供不应求再次出现时，“今日忽悠”还会找出一堆坏的理由。

危险恰恰在于中央台控制了极大的话语权，又在恶意扭曲事实，把民众引入了歧途，对正常的市场产生了误解，将好的变成坏的、将莫须有的变成了真的、将上升的说成是下降的……

退房有N种理由，但绝非假按揭当先，更不证明市场恶化而改变销售的最终结果。