“小产权”问题早在10多年之前即已存在,由于其范围与影响较小,而未受到广泛关注,政府尚未明确表示出对非法开发和出售小型房产的态度,这在一定程度上助长了小产权房市场的发展。然而,在当前,随着房价飙升,购买小产权住房的人越来越多,其影响也随之扩大。最近,随着北京“小产权房热”的曝光,以及随后建设部购房风险提示与北京市国土资源局禁令的出台,对小产权的争论即成为当前的一大热点。2007年随着房价的一路飙升,小产权房更是进入了一个空前的繁荣时期虽然人们对小产权心存疑虑,但高升的房价、小产权房合法化的流言与购买风险相比,显然后者更显得离人们远了点,从而,进一步助推一大批购房者进入了小产权房的交易市场。据了解,这次洪流席卷了很多城市。所以,对小产权房是否应该合法化,正是当前众多争议的主要议题。

“小产权”之基本定义与特点

什么是“小产权”呢?所谓“小产权”是相对于“大产权”而言的。大产权即完全产权包括房产所有权证与国有土地使用权。而建设在农村集体土地上的商品性住宅,它一般由开发商与村委会合作或由村委会自行开发建设,由村委会出面销售的,就称其为“小产权”。

其实对于小产权房,我们可以从以下两个角度来理解

其一,是从房屋产权证的发放机关角度来理解。国家发产权证的叫大产权,如开发商办理合法的立项开发手续后,办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税(费),由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证,这样的房屋称为大产权房屋。而国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,也就是说在农民的集体土地上,仅有乡(镇)政府或村委的盖章以证明其权属,并没有国家房管部门的盖章,这种房屋被视为乡产权,即人们一般所说小产权房屋；其二,是从房屋产权完整性角度来理解。大产权即完全产权，包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时,无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权，即不完整的产权，仅包括使用房屋的权利,它与大产权的本质区别在于土地使用权。通俗的解释,买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”,再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。

因此，相对于大产权而言，小产权只有使用房屋的权利，而不具有土地的使用权，即实际上并没有真正合法有效的产权，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，购房人不是合法产权人，也不能以法律为武器来维护自身的权益。

“小产权”房产生的必然性

存在即有其合理之处。“小产权”的产生与中国集体土地使用制度的缺陷有关，从中国现行法律对集体土地所有权制度的规定可以看出，集体土地所有权和使用权并不具备完整的权益。既然同为所有权，则双方的权利应当是平等的。既然政府可以为了国有土地商业利益之最大化，将其用于任何用途，则同样是所有者的农民，同样可以这样做。但法律及政策却又规定，农民不能随意转换土地用途，甚至农民的宅基地，也不得用于工业生产和商品化的住宅开发。其实，无论是村集体还是农民个人，从法律上都只有利用这些土地发展农业的权利，而从事非农业则必须得到国家的许可。这种制度框架,把集体土地和国有土地划分为两个权益不平等的阵营,集体土地所有权和使用权等权益的完整性没有得到保障。而随着市场经济的发展,土地作为一种资产的商品价值逐步得到显现。另一方面,集体土地被征用的供给价格和土地的市场价格差距很大,同时具有一定的被动性。这种价值的显化过程给残缺的集体土地使用制度带来了潜在的获利机会，集体土地所有者受利益机制的驱动产生了以超法律的形式主动进入土地供给市场的动机。

1.土地供给

产权的供给是村集体在违法成本和违法收益之间权衡的结果。在当前背景下,村集体既是土地所有者、又是经营者、还是管理者,而目前又缺乏一套完善全面的监督管理机制,这使得乡镇、村集体与开发商违法私自签订用地协议、擅自改变用地性质、圈占土地等行为的违法成本较低;同时,由于集体土地和国有土地间的级差收益和寻租空间大,因而违法收益又很高。在高收益、低成本的诱惑下，再加上“新农村建设”、“旧村改造”等名义，村集体受利益机制的驱动在“小产权”供给方面的动力较为充足。

2.需求倾向

有供给，有需求，“小产权”才有市场。因此，大众群体对“小产权”房表现出了浓厚的兴趣。在消费者面前有两种选择。一种选择低风险、高价格的“大产权房”，另外一种选择高风险、低价格的“小产权房”。根据消费选择理论，消费者倾向于选择在既定效用下成本最小、风险最低的方案。上述两种方案均不是消费者的最佳选择，这样，他们会在两种方案的价格差和风险差之间进行权衡。如果他们认为价格差小于风险差,就会选择大产权房；而反过来，价格差超过了风险差，那么他们则会选择小产权房。由于目前小型房产和大型房产的价格存在差异，以北京市为例，小产权房仅为普通商品房价的30%，这就造成，尽管小产权房有较大风险，但仍得到大量消费者的青睐！

3.利益驱动

市场经济的发展使得土地作为一种资产的商品价值逐步得到显化。在当前制度下,集体土地被征用的供给价格和土地的市场价格差距巨大,价格差距的存在,为集体土地所有者在冒违法风险的情况下提供了潜在的套利机会。“小产权”的供给正是村集体在违法成本和违法收益之间权衡的结果。小产权住房的土地提供者在获得套利收益的同时,其开发商同样也获取了其提供住房的潜在收益。一般的开发商必须向地方政府缴纳高昂的土地转让金，建立小产权的开发商直接从农民手中获得土地,其土地成本很低,产品在价格方面也具有较强的竞争力。同时当前的土地政策使得土地益发难得,增加了开发商转向在易得的集体土地上建设的动力。

“小产权”：疏通优于围堵

必须承认,目前的城乡二元土地政策未尽合理,小产权市场的日益壮大,并事实形成房地产的“二元结构”,如何促进小产权房的合法化关系到中国现代化的发展战略问题。2007年10月1日施行的《物权法》是中国产权保护的里程碑,但物权法并没有解决农民的土地所有权问题。农民虽然对土地享有集体所有权,但对于自己“所有”的土地,农民却不能出租,出卖,这种所有权是不完整的。“小产权”房屋的出现正是农民试图突破这种不完整的所有权产品的原因,小产权房从兴起到被禁,其间历时十年,农民的土地所有权要求、耕地保护的需要、城市居民对低价房的需求、房地产开发的巨额利益、传统意识形态的阻力,多种利益的博弈也持续十年,这种博弈并不会随着一纸禁令而宣告结束。可以确信的是,只要中国建立社会主义市场经济制度的总体方向不变,那么对农民产权保护的需求就不能忽视!如何有效保护农民的产权，并使之与国家的总体利益相结合,就将是中国不得不解决的问题！在目前情况下,对“小产权”房进行围追堵截,会产生许多不利于社会稳定发展的问题：一是会助长房价新一轮的狂飙,与国与民都不利;其二是严格禁止小产权房,就彻底关上了相当一部分中低收入阶层买房门路,在限价房、经济适用房不能充足供给,廉租房建设任重道远的情况下,极容易引发巨大的民怨,对社会稳定造成极为不利的影响;其三,把“小产权”房完全否决掉,将会引发已购小产权房民众的不稳定情绪,造成暂时性的混乱局面也说不定,或许这也是相关职能部门只是提示风险而不敢贸然出台政策的原因。

那么，既然要疏通小产权房？该如何疏通呢？

疏通过程中必须坚守“十一五”规划将18亿亩耕地保有量这条硬性指标,在这个前提下，有条件的完成小产权向完全产权的转变,以緩解房地产市场供不应求、房价过高人们买不起房的局面,这其中涉及到的政策上的瓶颈,在这方面政府更应站在百姓的角度当变则变；政府在房价问题不能再进行只打雷不下雨的忽悠式调控,必须动真格的,本质上讲百姓要的不是稳定房价,更不是降低房价,而是自己能买得起房住得起房，这个要求达到了,谁还愿意冒风险买“小产权”房?建议政府部门,不要总盯着房价说事,更要从宏观的角度看这个问题,在让百姓分享经济发展成果和提高百姓收入上下功夫,收入提高了,购买力自然就提升了。

“小产权”合法化对中国未来的影响

其实,“小产权”的房子的好处是显而易见的,政府现在垄断城市用地的来源,控制土地的供应,企图以世界上最严格的保护耕地的措施来降低房价,结果恰如火中加油,只会加剧房价的上扬。如果要推动良性的、可持续的城市化,城市的房价必须降下来。所以,今日中国小型房产的合法化,是一个捷径,是一个即行之有效,又不会浪费资源的好方法。而且,站在农民和城市中下阶层的立场上,政府迎小产权房的及时出现,因为这多少缓和了城市住房价格飞涨引起的各种问题:有利于缓解供不应求的紧张局面；有利于维护农民利益；有利于促进社会主义新农村建设；有利于缓解城市居民的拥挤压力；有利于我国的城市化进程。

总之，“小产权房”是房地产供求关系严重失衡情况下衍生出来的一种准商品房,是城镇房地产市场的有益补充。它在操作的过程中,可能存在一些不规范的做法,但是,理论上认为“存在就是合理的”。改革初期，许许多多的改革都是从突破法律的界限开始的,有合理性但无合法性。于是小岗村的农民就用地下革命的方式秘密的按上了可能要掉脑袋的血手印,直到这种合理性被伟人改变了法律使其合法化,让“存在就是合理的”同时变成了合法。改革的进程中确实有许多立法中的问题,改革恰恰是要对立法进行突破性的改革,以使法律更有利于社齐的发展，让大量现在看也许是违法但合理的事变得更有法律的保护和合法性。而如今,所谓的小产权房则正是这种公开的与现行法律对抗的一种挑战。

虽然,大多数人不是政策的制定者,但如果让大多数人选择,相信他们会认为政府不应将这些房子全炸掉(违章违法建筑除外),因为无论如何这也是一种浪费。可是,从另一个角度出发，更不应该让这种明知违法的交易继续存在,让农民和居民都在法律无保护的情况下承担风险与损失。所以,光靠限禁围堵是不行的,最好的办法则是让其在现有的法律框架下变成合理合法(即疏通),使其有利于社会的发展和解决低收入家庭的住房问题。中国是一个法治的国家,法律是对所有公民权利保护的最后防线,坚守这条法律的底线是这个国家生存的基础。社会可以要求法律变得更加合理,但却不能因法律限制了某些人的利益而被破坏和践踏。更不能任由政府给农民的优惠政策在无法律保护之中变成了城市居民的财富再分配,造成新的社现象。