首付、房贷利率“双升”，楼市成交量价齐跌；机构人士称房价攀升态势得到了遏制，从各方面封堵了房地产炒作的空间

一年前的9月30日晚，一则楼市调控信息让国庆长假并不平静。

当晚，北京发布楼市调控新政，购买首套普通自住房的首付款比例要不低于35%，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买二套房的，无论有无贷款记录，首付款比例不低于50%。二套房为非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

新一轮围绕首付款比例、贷款利率不断提升的楼市调控大幕开启。此后，上海、广州、深圳等一线城市及部分房价上涨过快的共计20多个城市密集出台针对房地产市场的限购限贷政策。

2017年3月17日，北京升级版政策“认房又认贷”空降。二套房购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

北京楼市调控政策开启了密集出台政策的全面从严态势，一系列配套政策陆续出台。据新京报记者统计，银行机构一年连续5次提升首套个人住房贷款利率。

中原地产研究中心统计数据显示，截至9月28日，9·30开始的本轮调控潮一年，北京发布约30次调控政策，楼市成交跌38.9%。整体看，市场成交量在9·30及3·17连续2轮房地产调控政策影响下，北京楼市成交全面萎缩。

业内人士分析认为，“9·30新政”以来，成交量不断下降，房价持续攀升的态势得到了遏制。同时，限售等政策不断强化，租赁市场的政策不断强化，这或成为后续房地产市场长效发展机制的重要组成部分。

量价齐跌，北京楼市降温明显

9·30调控一年来，北京楼市量价齐跌，其中，成交量跌幅明显。

中原地产研究中心统计数据显示，过去一年，北京新建住宅签约27667套，二手房住宅签约167923套。整体来看，北京二手房+新建住宅签约195590套，同比跌幅达到了38.9%。特别是3·17政策后，跌幅明显。

中原地产首席分析师张大伟表示，特别是进入5月以后，成交量持续走低，从6月开始，北京连续多月成交量低于1万套。市场价格跌幅处于全国第一。

国家统计局发布的8月份70个大中城市住宅销售价格数据显示，3·17新政半年后，15个热点城市房价环比涨幅3年来首现全面停涨。

国家统计局二手房价格指数显示，8月四个一线城市的二手住宅价格与上月相比，北京下降0.9%，上海下降0.2%，深圳下降0.2%，广州持平。8月北京二手房价格跌幅连续四个月领跌全国。

易居研究院数据显示，2017年8月份，北京新建商品住宅成交面积为36万平方米，环比减少13%，同比减少60%。同时，北京8月份新建商品住宅成交均价为44706元/平米，环比减少8%。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，北京8月份住宅成交继续环比下跌，充分说明在认房又认贷、商住房交易管制等政策框架下，投资投机需求得到有效抑制。同时，目前房价从持续攀升的态势得到了遏制。

张大伟分析认为，过去一年，北京楼市政策发布密度创造全国及北京历史纪录，一年内发布了超过30次各种调控措施：经过连续5个多月的楼市调控，随着初期各种政策持续发布后，市场对政策逐渐适应。随着政策进入平稳周期，市场继续下探空间不大。

房贷利率一年上调5次

“限贷”成为这一轮调控的主基调。除了提升首付比例之外，房贷利率也不断上调，成为重要的调控举措之一。

在2016年9月30日之前，首套房贷利率曾多次出现松动，彼时首套房贷利率85折成为主流，不过，如汇丰银行等部分银行执行首套房贷最低贷款利率8折优惠。

2016年底，北京房地产交易中介收到内部通知，自2017年1月1日起，所有银行贷款利率折扣最低九折。元旦后首个交易日1月3日，新京报记者从多家银行处获悉，自2017年元旦起，首套房房贷利率折扣最低九折起。

3月17日，北京市住建委等四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。在“认房又认贷”的同时，提高购房首付比例。

四天后的3月21日，新京报独家获悉，工商银行、建设银行等16家银行北京分行一致决定，即日起，缩小首套房贷款利率优惠幅度，由不低于贷款基准利率的0.9倍调整为不低于贷款基准利率的0.95倍。

4月30日晚间，新京报记者独家获悉，自5月1日起，各家银行首套房贷利率陆续回到基准利率，二套房贷利率则在基准利率基础上最低上浮20%。

自6月5日起，民生银行首套房贷利率执行在基准利率基础上最低上浮10%；二套房贷利率仍然实行在基准利率基础上最低上浮20%。

近期，北京地区多家银行再次宣布上调首套房房贷利率。9月19日，新京报记者从浦发银行北京分行获悉，该行近期首套房房贷利率在基准利率基础上上浮20%。四大行于9月14日、15日、16日调整了政策，首套房房贷利率从基准利率调升到基准利率的1.05倍。目前，北京地区首套房贷利率多为在基准利率基础上上浮5%到10%。

对于利率调整，人民银行北京营业管理部表示积极支持。

在中原地产首席分析师张大伟看来，近期北京地区出现的基准利率上浮是北京按揭贷款历史上最严格的政策。

房地产专家、上海祥源投资公司董事长康红恩表示，目前各地政府的动作，都在往房地产长效机制考虑。都在往去杠杆，尤其是个人购房去杠杆，去投资化，防范金融风险的角度考量，这实质是在真正落实“房子是用来住的”概念。总而言之，房地产落实到居住功能是大势所趋。

二手房价格回到春节前后水平

据张大伟介绍，9·30新政之后，北京整体二手房价格调整非常明显。从今年4月开始到现在累计跌幅在12%-15%左右，部分区域房源价格超过了15%，目前的价格大约回到了春节前后水平。

“价格下调比较明显的房源主要集中在很多换房客户为了继续买房只能低价处理的房源上，因为3·17新政后成交量一度暴跌6成以上”。他说。

他预计，从目前市场看，预计2017年下半年楼市将继续处于低温中。

严跃进认为，对于北京房价来说，目前一直低于五万水平，值得认可和肯定。绝对的房价下跌不太有空间，因为地价本身都会影响此类价格，关键就是看涨幅。北京调控后房价的涨幅其实是在收窄的，这是调控效应积极的一面。

他表示，从控制房价的角度来看，近期关键是要做两点。第一、预售证的管理一定要严格，倒逼房企主动降价，也不能给房企有太多的幻想。第二、建立价格公示和举报机制，对于不按实际公示的价格进行销售，建议展开为期一个月的整顿，通过有偿举报的方式来整顿价格秩序。

在全面限贷成效显著的基础上，北京再出招。近期，北京发布通知称，今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地，通过加快房源供应，提升建设品质，公平合理分配，进一步稳定社会预期，坚决抑制投资投机性购房需求，促进住房回归居住属性。

对于北京市此举，张大伟表示，整体看，北京住宅土地市场已经全面限价化。在历史最严格的调控下，房企发力拼抢限价房，北京调控力度刷新历史，从各方面封堵了房地产炒作的空间。