荣盛发展疯狂揽地

扫描到手机 业界观点 来源:地产杂志 发布日期:2017-05-27 16:28 字号:T|T

摘要:素有“小万科”之称的荣盛房地产发展股份有限公司(下称“荣盛发展”,002146.SZ)虽盘踞河北多年,却始终难以做大规模。如今,“雄安概念股”的标签让荣盛发展摇身一变,开始迎风张帆。

素有“小万科”之称的荣盛房地产发展股份有限公司(下称“荣盛发展”,002146.SZ)虽盘踞河北多年,却始终难以做大规模。如今,“雄安概念股”的标签让荣盛发展摇身一变,开始迎风张帆。

激进补仓

5月11日,荣盛发展发布2017年4月份新增土地储备。公告显示,4月荣盛发展在天津、秦皇岛等地共取得3块土地。通过统计2017年前四个月荣盛发展的拿地数据,记者发现,荣盛发展已经累计获得土地17宗,分别位于京津冀地区、安徽青阳县,其激进补仓的势头丝毫不减。

数据显示,2017年前四月,荣盛发展在河北的霸州、张家口、沧州以及安徽青阳县等地合计揽地17宗,总出让面积达到97.38万平方米,成交金额约为45.67亿元。其中需要注意的是,单是京津冀地区,荣盛发展就纳得土储65.47万平方米,涉及金额44.04亿元,占总纳储成本的96.43%。

不难发现,荣盛发展已经开始加大对于京津冀的布局。“对于荣盛发展而言,雄安新区的建设使其走向风口。作为新区概念股,荣盛发展的受益远不只是股票的上涨,还有未来京津冀的房地产开发。”分析人士表示。

不同于以往,河北雄安新区的设立是中央推进京津冀协同发展的重大决策部署。未来将侧重于打造全国创新驱动发展新引擎,加快构建京津冀世界级城市群。

彼时,雄安新区的政策一公布,相关的概念股便蠢蠢欲动,其中就包含荣盛发展。荣盛发展发布公告显示,公司在雄安新区规划范围内没有土地储备,但在雄安新区规划范围周边的霸州市、永清县、沧州市等地有一定数量的房地产开发项目和产业园区项目。雄安新区的设立将带动周边以及整个河北省的发展,但是目前国家尚未出台关于雄安新区的建设具体时间、周期及规划等文件,对公司具体影响尚存在不确定性。

“雄安新区建设是‘千年大计’,相关公司的行情不会‘毕其功于一役’。雄安新区概念股经过4月中上旬第一波大的上涨行情之后,未来行情走势必将分化,这也就是荣盛发展持续补仓的原因,持续为资本市场提供利好。”一位证券人士指出。

实际上,2016年12月荣盛发展凭借单月斩获47宗土地成为土地市场的“扫货狂”。 在上述的47宗地块中,有一半以上来自于河北,其他地块主要位于聊城、南京、嘉兴、重庆、天津、临沂、徐州等地。从区域来看,这些地块分布于华东、华北、华中、西南等地。

其中,重庆乃是荣盛发展首次进入的城市。在2016年12月7日,荣盛分别以11.72亿元及8.8亿元摘得重庆巴南区两宗地块,楼面价仅为2175元/平方米及2855元/平方米。

在年末的大扫货中,荣盛发展总计耗资约86亿元,获取超270万平方米的土储。而在此之前的几个月,荣盛单月最多新增地块不超过10宗。

对于激进加仓的转变,荣盛发展集团营销副总裁秦德生对媒体体透露,获取这些地块之前便一直有在投入与沟通,只是刚好在这期间落地;而且在荣盛发展深耕的区域有优质地块推出,故12月在土地支出方面会比较大。

据了解,荣盛2016年土地购入的建筑面积达到1000万平方米。而在2016年上半年,荣盛共计获取建筑面积约175.24万平米新项目资源,仅完成全年目标的17.52%。

不过,在后半年的快节奏拿地下,秦德生透露,千万平方米的购储目标现已达成,而且年内荣盛还实现了在重庆、惠州、郑州的首度布局。

年报显示,2016年,荣盛发展通过股权收购、招拍挂等方式,先后在多个城市获得土地80余宗,规划权益建筑面积873.81万平方米。截至2016年年末,土地储备建筑面积2570.42万平方米,其中京津冀区域内土地储备超过800万平方米。

秦德生表示,在获取土地上,公司核心布局的区域是京津冀与长三角,但如果地块能够符合荣盛对利润率、去化周期等方面的标准,而且现金流充足、市场环境向好,便会考虑进入。

实际上,荣盛发展在2016年业绩报告中也提到,“2017年将继续顺应京津冀一体化的趋势,加大对京津冀区域市场的拓展力度,提高区域的覆盖密度和项目储备的比例。”

与此同时,荣盛发展开始涉足产业新城。5月11日,荣盛发展下属公司邢台荣盛旅游就5.5平方公里内的前期策划、土地整理、基础设施建设等,与衡水市政府及衡水滨湖新区管委会开展全面合作,总投资约100亿。

截至目前,荣盛发展2017年已与北戴河、邢台市、中国(淮北)碳谷产业新城、张家口塞北管理区、唐山市城南经济开发区、神农架、蔚县、衡水滨湖新区等八个城市和地区签约了合作协议,合作区域规划面积超过400平方公里。

早在2006年,荣盛发展与河北香河签订合作协议,就规划总面积40余平方公里的香河县现代产业园进行合作。随后的2008年、2016年,合作范围相继进行扩展,香河现代产业园总面积也达到88.3平方公里。2015年9月,荣盛发展收购河北光彩投资98.5%的股权,由此获得河北永清台湾工业新城“土地一级开发项目”等权益,开发区域37.8平方公里,涉及金额2.63亿元。

据荣盛发展此前透露,经过多年开发,香河和永清园区已进入回报期。2016年上半年,连带其他产业园区公司,香河和永清园区为公司录得净利润约1亿元。2016年财报显示,产业园区业务取得营业收入15.1亿元,占总营业收入的4.92%。“雄安新区的发展离不开产业新城的布局,荣盛发展是提前布局,然后能分的一杯羹。”上述证券人士指出。

千亿大计

除了战略布局,激进补仓也是为了销售千亿目标的实现。

而在2011年,荣盛发展董事长耿建明就提出未来五年公司要实现总资产千亿(100个项目+30个城市分公司)。如今目标年份已过一年,而荣盛发展的千亿目标还有很长的路要走。

早在2007年,荣盛发展作为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。在2008年至2012年间,得益于三线城市房地产高速发展,荣盛发展的年复增长率保持在50%以上。随后的几年由于荣盛发展战略布局失误,导致公司业绩增速缓慢,最终未能在楼市黄金时代做大。

如今,荣盛发展开始把战略布局由原来的“四处撒网”,转变为“重点关注京津冀和长江经济带”。据悉,荣盛发展的销售业绩在2016年首次突破500亿门槛,实现销售金额为512.2亿,同比增长65.8%。

期内,荣盛发展实现营业收入306.22亿元,同比增长30.60%;营业利润56.36亿元,同比增长75.79%;归属于母公司所有者净利润41.48亿元,同比增长72.07%。

截至2016年12月31日,荣盛发展的总资产1457.45亿元,同比增长40.35%;归属于上市公司股东的所有者权益236.65亿元,同比增长14.44%;公司净资产收益率18.74%,同比增长2.43个百分点。

基于2016年的亮眼表现,荣盛发展制定了2017年度目标,加快销售进度和销售资金的回笼,2017年度计划签约金额约650亿元,超去年137.8亿元;计划实现销售回款约600亿元,超去年115亿元。

联想到荣盛发展在土地市场的激进表现,不难看出其大规模扩张的野心。虽然秦德生表示,目前公司并无实现千亿销售额的具体时间表,但他也透露,“年销售在500亿以上的房企,大都会想要尽快实现千亿的规模。”

以2016年新进入千亿俱乐部的金地为例,其在2014年的销售额为490亿,至2015年完成616.7亿的业绩,到了2016年,这家企业即迈入千亿军团。相比之下,在2016年,恒大、万科及碧桂园的销售额将超过3000亿。同时,千亿军团也将扩容至12家,而在500亿以上房企的数量将达到23家,其中就有荣盛发展。

不过,对于想要提速快跑的荣盛发展,当前的政策风险也值得警惕。

自2017年3月底,紧跟北京楼市调控收紧的步伐,河北环京的张家口、廊北三县、固安、涿州、涞水等热点环京区域都进一步收紧。伴随着政策的全面紧缩和北京楼市的快速降温,环京楼市也于4月呈现出了降温趋势,尤其是固安区域、廊北三县、张家口区域等,房地产市场都呈现出量价齐跌的走势,新一轮楼市调控政策的成效正在显现。

上述分析人士坦言,“此轮调控不同于以往,而京津冀又是调控的重灾区,这些都可能影响荣盛发展2017年的业绩。”

责任编辑:孙雪静 关键字:荣盛发展疯狂揽地
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