如何辨识二手房真实卖点

不管是来自线上信息平台，还是线下房产中介的二手房房源，都会被加上一些颇具吸引力的卖点。为了降低被误导的可能性，购房者需要掌握一些技巧，来判断二手房源卖点价值的高低及真伪。

为了激起购房者的购买欲望，二手房源通常会被加上各种各样的卖点。

近日股市大跌，于是卖房补仓成为二手房市场比较常见的理由。记者浏览某房产门户网站二手房频道发现，一套出自上海浦东陆家嘴板块仁恒滨江的二手房挂牌出售，挂牌价为1080万元，中介给出的卖点是“业主炒股亏本，抛楼救市”。

记者发现，不管是网上房源，还是二手房中介门店里的房源，几乎都具有诱人的卖点。记者浏览各房产网站发现，每一套房源都被信息发布者加上了卖点，形式多种多样：比较常见的除了近期比较热门的“卖房补仓”之外，还有换房凑首付等；此外，比较通用的诸如移民、出国留学、境外人士归国抛房等，也比较常见；还有诸如急需周转资金、急需资金扩大经营规模等，也会被当作卖点。如果实在找不到合适的说辞，经纪人通常也不会死心，至少会在房源描述上加上一句模棱两可说法，比如“房东诚意出售”、“超高性价比”等，颇有硬凑的意味。此外，记者在闵行区古美社区走访了几家中介公司门店，当问到具体房源的情况时，经纪人会极力突出推介房源的特点，也离不开房东急卖价格便宜等等说法。

为何非要给每套房源加上卖点？有业内人士分析指出，这是一种销售策略，主要目的是加大成交的可能性。沪上某中介公司门店经理王先生告诉记者，突出二手房卖点，能够吸引到购房者的注意。他解释说：“我如果告诉买家房东移民手续已经办好，房子卖掉之后就会出国，买家肯定会认为捡到‘皮夹子’了，因为大多数人会认为这类房子比较实惠。”

从营销角度出发，二手房卖点可以总结为几个方面：其一是以突出价格优势为主的价格卖点，比如各种形式的急抛房，包括移民出国、境外人士回国等，以及赠送家具、装修等价格优惠；其二是突出实用性的功能卖点，比如房型布局合理、南北通透、靠近地铁等等；其三则是突出特殊价值的特色卖点，如拥有江景、学区房等。

价值高低需要判断

本刊不动产研究中心发现，现阶段由于房源信息的发布缺乏应有的监管，所以存在诸多问题，比如夸大、避重就轻等等，因此使得信息失真，进而可能会误导购房者。那么，对于购房者来说，判断卖点价值高低、真伪，需要从哪些方面着手呢？

首先要做到的是求证。不管是房产中介提供的，或者网上找到的房源信息，绝大多数都会“捡好听的说”，实际上也很难找到对卖房不利的信息，显然这类信息是片面的。因此对于购房者来说，对于自己看重的卖点，一定要找办法求证，比如考虑买学区房的，一定要通过所在区县教育部门了解，该小区是否已经划归自己心仪的学校，现阶段买房，是否满足日后子女就近入学条件等等。再比如对于买家移民说法，购房者也要找机会当面询问房东，该说法是否属实。

另外，需要从多个维度进行比较。比较法是个很实用的技巧，购房者应该掌握。在浦东某房产中介门店，记者了解到一套出自海桐小区的两房，面积为72平方米，总价约350万元。中介一再强调，这套房子是整个小区同类房源最低价，性价比极高。但记者通过比较发现，小区内有类似房源出售，售价比这套房源低5万元，可见该中介所说的最低价并非真实情况。

运用比较法来辨别房源信息真伪，主要是针对房价方面，因此最关键的一步是需要购房者掌握市场行情。比如上述案例中，当中介告知房价之后，并强调是“最低价”，购房者要做的就是通过走访其他中介门店，或者通过其他途径比如网络信息平台，了解房源所在区域的房价水平，同时还要掌握同类小区房源的报价情况，最后再了解同一小区同类房源的报价情况，在此基础上进行比较，便可判断中介提供的信息是否属实。

掌握市场实际情况，这对判断卖点的价值高低也很有帮助。二手房的卖点，最终还是会反映到价格上，因此购房者只有在充分了解当地市场行情的前提下，并细致到各个类型二手房的大致价格情况，才能准确判断卖点价值大小，也才能降低被中介忽悠的可能性。而对于区域市场行情的了解，除了了解房源挂牌价情况，还要了解价格走势，以及近期各类房源近期真实成交价格。尤其是真实成交价格信息，获取难度不小，但最有价值。

卖点内容写进合同

对于有些卖点，可以考虑写进合同，以免变成空头支票。

记者发现，有些涉及到实际内容的卖点，比如赠送家具、装修等，必须写进房屋买卖合同，以免交易过程中出现变化而产生纠纷。有法律人士介绍，房屋买卖过程较长，即使是各个环节都很顺利，那么至少也需要两个月的时间，而一旦因为一些意外因素而出现拖延，比如房贷审批时间过长，那么很有可能会延长至半年甚至更久才能完成最终交易。那么在这段时间内，外部形势的变化会导致买卖双方心理产生微妙的变化，比如卖家反悔，导致纠纷产生。

如何操作呢？上海联业律师事务所主任律师王展表示，对于卖家承诺赠送的部分，比如家具、家电等等，应该以附件的形式在房屋买卖合同中体现出来，比如主要赠送家具的规格、颜色、尺寸等，甚至拍照保留证据；家电部分同样需要在房屋买卖合同中载明品牌名称、型号、数量等等。同时，双方还需提前商定违约责任，如卖家反悔，那么应该扣除相应的房款金额是多少。

另外需要提醒的是不要轻易相信“捡漏”说法。比如网上有一些号称出国发展等急抛房源，价格要比市场价低5%~10%，确实相当实惠。但业内人士表示，此类房源极为少见，不大可能大面积出现，而即使出现此类房源，也会被优先通知确有购房意向的客户，而且很快会有人接盘。当然，网上确实也会出现一些大幅让利的房源，比如有出自浦东御翠园的二手房号称让利500万元之巨，但总价已经达到2800万元，一般人无法承受。