继3月1日《不动产登记暂行条例》正式实施，历经近半年编写、细化为137条的《不动产登记暂行条例实施细则(草案征求意见稿)》（以下简称《细则》）也于3月26日起向社会公开征求意见。

不动产登记是我国数十年来首次对不动产“摸家底”，面对新政策，人们不禁在问——该项政策能否提高房地产及其他宏观政策的针对性？对普通百姓的生活又有哪些影响？

“两个例外”意味着什么

于3月1日起实施的《不动产登记暂行条例》规定，包括土地、房屋、林地、海域等在内的不动产权，将统一实施产权登记，并纳入统一信息平台管理。

《细则》则是《不动产登记暂行条例》的具体“实施办法”。根据国土资源部下发给地方有关职能部门的一份说明文稿，2014年年初，国土资源部即启动了《不动产登记暂行条例》配套文件的起草工作，这其中最重要的即为《细则》，在此期间，共形成了7版“过程稿”。

《细则》共8章137条，框架结构上与《不动产登记暂行条例》相衔接。相关负责人介绍，《细则》注重具体制度的可操作性，重点明确登记机构及人员、登记类型、登记簿证、登记程序、登记权利类型、登记信息查询及共享制度等方面的具体安排。为维护不动产权利，《细则》规定当事人可在不动产所跨任一行政区域提出申请。

专家评价认为，《细则》明确了不动产登记信息是“大数据”，有极强开发潜力和应用前景，对此作出倡导性规定，以加强登记信息深度利用。

值得关注的是，《细则》对“国家级不动产的登记管辖”作出了特别规定。在涉及中央国家机关用地的不动产登记时，《细则》提出，在京中央国家机关使用的国有土地等不动产登记依照《在京中央国家机关用地土地登记办法》等有关规定办理。

此外，《细则》还提出，申请军用土地等不动产登记的，除需按本细则提供材料外，还应当依照军用土地等不动产管理的有关规定，提供军队相关部门出具的不动产权属证明、批准文件等材料。

专家指出：“从《细则》来看，须依据专门规定办理登记的，一类是中央国家机关用地及其不动产，另一类是军队不动产。”有专家将其称为“两个例外”。

据介绍，《在京中央国家机关用地土地登记办法》是15年前由国土资源部签发的6号文件，文件规定，国土资源部委托北京市国土资源和房屋管理局直接办理在京中央国家机关用地的土地登记和发证。有评论认为，它或将依旧作为中央国家机关用地登记、颁证的行政依据。这意味着，如果《细则》最终通过，中央国家机关的不动产登记将仍由北京市国土资源局完成。

有专家认为，“两个例外”主要是在登记颁证的环节，并不一定意味着其不纳入不动产统一登记信息平台。实际上，2014年上半年开始，中央国家机关、解放军有关部门，已经要求其在职人员以及部分下属事业单位员工，向组织申报个人住房事项信息。

 对房价和反腐影响几何

“不动产统一登记实施了，有多套房子的人会不会抛售？如果抛售，房价会不会因此下降？”30多岁的石家庄市民刘先生说。

刘先生的疑惑颇具代表性。一段时间以来，在不动产的舆论解读方面，外界一直存在着“抑制房价说”和“反腐说”两大言论，认为之所以要推进不动产统一登记，目的主要是为了下压房价和反腐，但国土部门和一些法律学者则数次回应称，不动产统一登记是为了制度完善，其直接目的并非是针对房价和反腐。

《细则》中的相关规定也印证了这一观点。

关于不动产登记资料的查询、保护和利用，《细则》明确了不动产登记资料查询的属地原则、查询主体及查询范围问题，规定不动产登记资料查询由具体办理不动产登记的不动产登记机构负责。同时提出，权利人、利害关系人、有关国家机关等三类主体可以查询不动产资料，利害关系人查询时需要提交证明材料，采用欺诈手段申请查询、复制登记资料将被追究责任。这意味着，并非所有人都可以“以人查房”。

国土资源部不动产登记局局长王广华解释说：“关于不动产登记信息公开查询，《物权法》早有规定，将有权查询的主体限定为权利人和利害关系人，但不能‘以人查房’，必须按照法定的原则开展查询。不动产统一登记以后，登记信息公开查询要继续依法开展，但不会无条件、不受限制地全面公开，不会导致居民住址、身份等基本信息外泄。”

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌向媒体表示：“不动产登记制度的出台对房价的影响没有想象中那么大。因为不动产登记制度并不直接影响房价，而是以它为基础的房产税、遗产税会影响。如果从3月开始登记，完成登记还要好几年，房产税、遗产税如何收缴也是未知数，因此，现在谈不动产登记对房价的影响为时过早。另外，即使有影响，作用也有限，因为影响房价的因素很多，最主要的是市场供求关系，还有税收法律、国家宏观经济走向等。”

清华大学法学院副教授程啸认为，待《细则》在地方落地，最终形成全国范围的不动产登记体系及资料数据库以后，才将对我国房地产市场、甚至反腐制度有深远影响。它表示，房地产调控还需综合性的宏观调控手段来实现，至于反腐，更是一项任重而道远的工作。

但不可否认，在不动产登记实施之前，上海等少数城市二手房市场出现了抛房现象。有专家分析，抛售的属于部分特殊房产，如不明权属或非法财产的房产，数量所占比例很小，多为高端或投资性物业，对整体房地产市场影响不大。

首都经贸大学教授赵秀池认为，旨在为房地产税做铺垫的不动产统一登记政策的实施，会对一些腐败之人起到一定威慑作用，或许会逼出一些“房爷”、“房叔”、“房姐”手上握有的房产，但这个数量相对而言还是少数。

也有专家表示，从近期中央出台的一系列楼市利好政策上来看，未来一段时期，我国主要大中城市的房价依然会保持相对稳定。

 “使用期限”到底指什么

最近，有率先拿到不动产权证书的市民发现，证书上明确写着“使用期限”一栏，很多市民因此紧张起来。

难道使用期满后就失去了房屋所有权？

记者将不动产权证书和房产证比较后发现：不动产权证书的内页规定了权利人、共有情况、坐落、使用期限等。而房产证的内页内容则包括房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途等。

专家介绍，房产证对房屋使用期限采取了规避的态度，而不动产权证书则对使用期限进行了明确，同时对取得价格(以万元/平方米为单位)进行了登记。

“不动产权证书上的‘使用期限’是指土地使用权和海域使用权的期限，不是房屋所有权期限。使用权有期限，所有权无期限，两权分离。”国土资源部负责人解释说，公众对不动产登记问题存在一些误解，不动产登记完全是依法依规进行。

有人评价，不动产权证书中规定的“使用期限”直接与公民利益相关，此次《细则》征求意见，是否可以考虑做出相应的明确回应，让交易透明化、明确化。

“原来房产证上只写取得房产证的时间，并没有写房子的使用期限，不动产权证上记载的使用期限有利于房子二次交易。”西安科威国际不动产总经理程宾分析，“在二手房交易过程中，有些客户不愿意买到房龄时间较长的房子，尤其是对于房龄超过二十年的，客户往往会犹豫，不少客户虽然看了房产证，可是上面没有房屋产权的使用期限，还要到房管部门去查询，非常麻烦。”

然而，要想打消公众的疑惑，还需靠法律手段。

据了解，1990年5月19日发布实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：居住用地土地使用权出让最高年限为70年。当时的法规并没有过多涉及“70年后怎么办”的问题。20多年过去了，用法律手段解决好这个问题已经越来越迫切。

有人认为，虽然《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的自动续期，但并没有明确续期“路线图”。“自动”是否意味着“无偿”？这一问题涉及广大群众的切身利益，这也是公众对“使用期限”问题穷追不舍的重要原因。

“不动产登记是和《物权法》一体的，《物权法》明确了土地使用权自动续期，至于怎么续期还需要讨论。”国土资源部一名负责人表示。

针对这一问题，《细则》尚没有给出更为明确的答案。

有评论人士指出，面对不动产统一登记而凸显出来的商品房土地70年使用权问题，如何通过吸纳社会各界的建议，依法明确土地“使用期限”及到期后的续期操作步骤，用具有法律效力的条文加以明确，是打消公众疑虑、回应社会关切的体现。