日前，中聯地產二手房研究院發布2014年深圳二手房市場統計數據。記者了解到，在深圳整體房價進一步走高的背景下，龍崗的布吉、龍崗中心城，龍華新區，寶安的西鄉、新安等原特區外的片區漸漸成為深圳樓市成交最旺的片區，無論是購房需求，可售房源還是成交，這些片區佔比都較高。

從2014年年底深圳各片區的可售二手房房源來看，龍華、布吉、南頭三個片區的可售房源最多，三個片區的總盤源佔全市盤源的25.7%。

成交

原特區外房成剛需首選

從今年整年的二手房成交量來看，在成交量前10片區中，前5片區分別是龍崗的布吉、龍崗中心城，龍華新區，寶安的西鄉、新安，后5片區則是福田的華強，羅湖的布心、人民南，南山的蛇口、南頭。

中聯地產二手房研究院總經理肖小平表示，特區一體化建設近年來卓有成效，龍崗、寶安的一些區域居住配套不斷完善，已是適宜居住、具有影響力的片區，而配套的不斷完善，加上價格相對於福田、南山、羅湖的區域要低許多，因此越來越多的剛需置業者外遷至龍崗、寶安。

“如金地梅隴鎮、四季春城、潛龍鑫茂花園等龍華樓盤的成交都比較活躍﹔而龍崗中心城、布吉隨著交通的不斷改善，憑借環境及價格優勢，也有更多的置業者選擇這兩片區。”肖小平表示，皇御苑、四季花城、碧海富通城、金地梅隴鎮、長城大廈、萬科第五園等樓盤成交也比較活躍，同時價格上漲幅度也比較大，在10%—16%之間不等。

從成交房型分布來看的話，2014年1—11月成交物業，雖然兩房戶型仍是主力，佔比39%，但比重在減少，比2013年佔比減少了1.7%。三房戶型成交佔比35.7%，比2013年成交佔比增加了3.9%，可見三房物業與兩房物業成交佔比差距在快速縮小。

在價格方面，與2013年成交價格分布比較，今年深圳二手房成交價格高移是最顯著特征。2013年2萬元/平方米以內物業成交佔比45.1%，2014年1—11月該加個段成交佔比下降為25.2%，減少了19.9%。2萬—3萬元/平方米增加了4.9%，佔比為44.7%，為2014年深圳成交最活躍的價格段﹔3萬—4萬元/平方米增加了9.7%，佔比為21.8%﹔4萬元/平方米佔比為8.3%，增加了5.3%。

對應中大戶型成交變多和單價趨高，深圳二手房成交總價也趨高，200萬元以上成交佔比與2013年比較增加了13.3%，其中200萬—300萬元之間成交佔比23.4%，增加了5.6%，300萬元以上成交佔比16.6%，增加了7.7%。雖然如此，但目前100萬—200萬元之間的物業成交仍然是主力，佔比49.2%，比2013年成交佔比減少了2.7%。

需求

26歲—35歲購房者佔比超六成

據介紹，龍崗中心城、布吉都是深圳價格窪地，交通、居住環境都在不斷改善，受不少剛需置業者的追捧，約18%的置業者偏好龍崗中心城，6.2%的置業者偏好布吉。但同時，也有不少購買能力強的置業者依然傾向福田、羅湖這些配套完善、鄰近CBD的區域，如景田、香蜜湖、蓮塘等。

在對購房者的分析中可以發現，深圳購房者年輕化的趨勢明顯，26—35歲人群成為購房主力軍。報告顯示，近兩年深圳房價節節攀升，使得許多年輕人不得不出手，除了要“及早上車”，也有部分年輕人喜歡投資不動產，加速購房年輕化。

從購房年齡情況看，主力仍然是26—35歲之間的人群，佔比64.5%，比2013年佔比增加了1.1%，另外25歲內的需求比例雖然比較小，但比2013年有所增加，約0.8%。購房人群中25%在36—45歲之間，比2013年增加了1.2%。46歲以上的購房人群佔比5.5%，比2013年減少了3.2%。

購房年輕化現象在剛性需求中最為突出，超七成需求在35歲以下，而35歲以上佔比僅26.6%。雖然改善型需求也是26—35歲之間為主，但35歲以上需求佔比39.8%，比剛性需求佔比高13.2%。

供應

龍華布吉南頭集中全市25.7%房源

根據中聯地產二手房研究院統計，截至2014年底深圳盤源最多的10個片區中，位居第一的是龍華片區，盤源套數為1729套，佔全市盤源的8.98%。布吉片區盤源套數位居第二，南頭片區緊隨其后，分別佔全市的8.38%和8.35%。前三個片區的總盤源佔全市盤源的25.7%，而這三個片區可選擇的盤源種類豐富，能滿足不同需求的客戶。

從盤源特點來看，龍華和寶中的房源供應可謂一應俱全，小戶型、改善型戶型、別墅統統上陣，其中也不乏大體量項目的身影，如世紀春城和萊蒙水榭春天﹔龍崗、布吉依然以大體量、大戶型的改善盤為主打﹔景田、梅林是以80平方米以上舒適型戶型主導市場﹔南頭和蛇口的豪宅供應熱度不減，100平方米以上盤源佔據南山的大比重。

從樓盤盤源數量來看，桃源居、桂芳園、花樣年花郡家園及星海名城均是可購房源最多的幾個小區，值得注意的是，星海名城位於前海，一直是前海樓盤成交熱點，其房源套數達到101套，一個樓盤就佔前海片區可供房源的46.33%。

據統計，在2014年底的盤源中，三房的佔比最大，達到33%﹔兩房和小戶型一房分別佔31%和21%。

肖小平認為，在深圳，中小戶型住宅已經成為房地產市場的主流消費模式之一，原特區內很多片區的戶型供應大多是以中小戶型為主。深圳的大戶型主要是由龍崗中心城和蛇口片區供應

另據中聯二手房研究院統計，在賣房客戶當中，除了投資者外，超過八成業主是為了換房，如以小換大、換購學位房、從原關外換到關內等。據統計顯示，57%的一房業主年齡是80后，兩房的則佔53%，他們隨著年齡的增長、收入的提升，婚房、學位房、舒適房成為置業的目標，而賣掉中小戶型也成為二次置業資金的重要來源，他們逐漸成為樓市改善需求的主力。

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2015年將成深圳新房供應“大年”

記者從深圳中原了解到，近幾年樓市供應受政策調控和市場發展周期影響呈現出典型的“大小年”特征，相比冷淡了大半年的2014年，2015年將是深圳新房供應的“大年”。根據深圳中原研究中心的統計，2015年深圳將有102個新建商品住宅項目進入銷售階段，供應的住宅總量將達到1024萬平方米。未來供應量龐大有很大一部分原因是由推盤延遲積壓所致，102個項目中有39個樓盤在2013年甚至更早就已經開工或是做過宣傳。

在各區的新房供應中，龍華無疑將成為2015年的焦點，供應量高達167萬平方米，佔據總供應量16%的比重。據中原介紹，2014年龍華有4個購物中心齊亮相。另外，除民治、龍華街道保持高熱度外，觀瀾的舊改也漸成氣候，接下來幾年龍華供應將持續維持高位。

深圳中心的西移則為南山和寶安的住宅市場提供了良好的發展契機。據統計，近4年南山供應量持續攀升，2015年將達157萬平方米。除前海規劃區的新盤正在興起以外，西麗、南頭和后海等區域也逐漸進入舊改時代。2015年寶安的熱點區域仍然是西鄉和寶安中心區，2014年成交的熱點區域光明新區則進入短期的調整階段。另外，鹽田2015年也會有所提高，鹽田鵬廣達將有3個項目進入銷售階段。福田和羅湖住宅市場發展成熟，近幾年供應變動不大。

此外，龍崗連續多年的高速開發已為區域儲備了巨大的存量，截至2014年11月，龍崗存量仍有200余萬平方米，2015年該區供應的絕對值雖然仍位居各區首位，但佔比將明顯下降。

據統計，2015年的102個新增樓盤中，55個為舊改項目，供應住宅面積595萬平方米，佔比58%。重點開發商如萬科、地鐵集團在2015年將新增多個項目，萬科未來供應以高端住宅為主，例如萬科溪之谷、萬科紅樹灣等﹔地鐵集團未來1—2年供應在80萬平方米以上，且在未來3—5年還將有超過5個項目入市，潛力巨大﹔招商地產和鵬廣達也將有多個項目入市。