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调低利润预期加速去化 "地王"项目也需要高周转

扫描到手机房产资讯来源：每日经济新闻发布日期：2014-12-19 09:52 字号：T|T

摘要：去年9月，泰禾集团曾以24.75亿元竞得上海宝山区高境镇N120301单元A1-07地块，楼板价24003元/平方米，溢价率高达118%，成为宝山的区域地王。

去年9月，泰禾集团曾以24.75亿元竞得上海宝山区高境镇N120301单元A1-07地块，楼板价24003元/平方米，溢价率高达118%，成为宝山的区域地王。

拿地仅一年之后，今年9月该项目就取得了预售许可证，10月份已经率先推盘入市，是去年上海所有“地王”项目中最先入市的。按照泰禾集团董事长黄其森的设想，泰禾旗下项目90%以上均采用高周转模式，一个项目在拿地之后7~8个月必须开盘销售。但由于今年前三季度市场低迷，上述宝山“地王”选择10月才入市。

据了解，目前该楼盘去化速度很快，符合泰禾一贯的高周转风格。泰禾对这一楼盘的定价策略和营销逻辑，或许能给不少高周转的房企在开发“地王”项目时带来启示。

调低利润预期加速去化

上述“地王”项目泰禾红御均价在3.5万元/平方米左右，虽然在宝山区域已是最高，但是与其“地王”称号似乎还有一定差距。中原地产监测数据显示，该楼盘目前已成交89套，占到已推出房源的三分之一左右。

中原地产分析师龚敏认为，由于地价占到了售价的七成左右，项目利润相对较低，但是对加速去化比较有利。泰禾一名内部人士表示，泰禾红御推出的洋房定价在430万~480万元，虽然价格在该区域已经领先其他楼盘，但仍然是以针对偏高端的改善型需求为主。

中原地产研究咨询部总监宋会雍在接受相关媒体采访时表示，泰禾红御3.5万元/平方米销售价格在宝山区域比较合理，因此去化速度较快。对于泰禾这类采取高周转策略的房企而言，如果定价过高，肯定会影响去化速度，导致财务费用增加。

通常房企拿下 “地王”之后，由于地块价格高、地段好，一般会选择开发成高端项目。但是，毕竟刚需才是市场主力，豪宅由于去化速度较慢，对于高周转房企而言，销售回款速度的减慢将会影响其后续的拿地和项目开发。

同为高周转房企的海亮地产总裁周迪永认为，如果一个项目能为企业带来合理利润，满足销售条件，售价相对低于周边同等楼盘是可行的，价格往往可以最直接地影响去化速度。

定位高端改善需求

亿翰智库上市房企研究中心副主任张化东在接受相关媒体采访时表示，对于高周转房企而言，规模扩张和加快布局才是其首要目标，泰禾将上述“地王”项目定位为偏改善型需求是一个非常明智的策略。

泰禾对宝山“地王”的定价策略是否正是为了加速去化以规避风险？记者致电泰禾集团上海区域公司副总经理沈杨，对方并未给出正面回应。但黄其森此前接受媒体采访时表示，高周转能够有效规避政策和市场风险，他强调“落袋为安”。

泰禾一位内部人士表示，泰禾对宝山地块的开发，正是对周边配套、潜在需求进行了综合考虑，最终选择定位于偏高端的改善型需求。

财报显示，今年1~9月泰禾实现营业收入近13亿元，比去年同期增加了107.2%，但是目前泰禾的资产负债率也相对较高，超过了80%，出于风险把控的考虑，对加速去化提出了更高的要求。　　

责任编辑：温唤关键字：地王周转加速老化

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