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二手房买卖纠纷频现
购买夫妻共有房产要多留心眼儿

扫描到手机二手房资讯来源：东北网-鹤城晚报发布日期：2014-12-08 11:48 字号：T|T

摘要：合同签了，房款付了，过户手续办完，将要入住时，却从半路杀出个“程咬金”——卖房人的配偶突然露面，称该房屋是夫妻共同财产，没经过他(她)同意就出售，交易无效。面对这种情况，购房者应该如何处理?

合同签了，房款付了，过户手续办完，将要入住时，却从半路杀出个“程咬金”——卖房人的配偶突然露面，称该房屋是夫妻共同财产，没经过他(她)同意就出售，交易无效。面对这种情况，购房者应该如何处理?

卖方夫妻闹矛盾

买方被卷入纠纷

张某于2010年4月从朋友孙某手中购买了齐齐哈尔市某居民区的一套二手房，二人很快就办理了过户手续，张某付给朋友孙某购房款13万元。可谁知就在张某准备搬入新家时，却收到了法院的传票，原来，该房产属于孙某和妻子的共同财产，孙某的妻子认为，孙某是在自己不知情的情况下将房屋卖掉，而将丈夫告上了法庭。张某作为该案中的第三人，也被卷入了这起纠纷。由于原告被告双方的夫妻矛盾不断恶化，使得该案的审理过程几经周折，历时四年之久。虽然最终该案经过法院调解，双方达成了共识，和平解决了纠纷，但是这四年的经历却让购房的张某哭笑不得，房子住得也不安稳。

假老婆帮忙卖房

真老婆现身搅局

2012年2月，崔某购买了齐齐哈尔市某商铺，不曾想，却因此而陷入了一场纠纷。他怎么都没想到，商铺业主吴某竟会找个假老婆协助卖房，等他签了合同付了房款去办过户时，吴某的真老婆忽然现身搅局，以不知道卖房为由要求撤销合同。崔某犹如当头吃了一记闷棍。庆幸的是，从交易过程来看，崔某是善意取得该房，法院认定买卖合同有效，判决吴某夫妇协助崔某办理过户手续。

据建华区人民法院审判监督庭研究发现，近年来，在该院审理的二手房买卖纠纷案件中，有45.9%的当事人主张双方签订的买卖合同无效，而在主张二手房买卖合同无效案件中，又有53.5%的当事人是以出卖房屋系共有财产为名主张无效。共有人一方以侵犯共有财产为由，主张另一方与购房者签订的买卖合同无效的案件中，主张侵犯夫妻共同财产权的占66.7%。此类纠纷由于主体的特殊性给审判带来了较大困难，首先是案件争议焦点集中。夫妻单方卖房所签订的合同是否侵犯夫妻另一方共有权，是否有效，买房一方是否构成善意取得，是案件的主要争议焦点。其处理难度大，调撤率低。因房屋关系到家庭重大利益，原、被告双方均据理力争，态度固执、情绪对立，谁都不愿让步。起诉至法院后，原、被告双方矛盾易激化，多数案件很难调解，只能判决，不利于社会和谐。

此类纠纷主因有三

一是夫妻正闹离婚，丈夫或妻子为达到转移财产为目的，偷偷瞒着对方把产权登记在自己名下的房子出卖，致使产生纠纷;二是房价上涨，一些业主卖房后见价格上涨想要反悔，以此为借口，于是使出了“夫妻共有”的杀手锏;三是夫妻一方个人欠债较多，因无法偿还到期债务，只能瞒着配偶将房屋变卖后还款或直接抵偿给债权人。

根据我国相关法律规定，夫妻共同财产是指夫妻在婚姻存续期间，一方或双方取得依法由夫妻双方共同享有所有权的共有财产。《中华人民共和国婚姻法》第17条第2款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院婚姻法司法解释一第17条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。”根据以上规定，出卖夫妻共有的房屋，一般应由夫妻双方共同在合同上签字或者盖章。但是，根据婚姻法司法解释三第11条的规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。可见，婚姻法司法解释也规定了善意取得制度，夫妻一方擅自处分共有财产时，第三人可以适用善意取得制度获得所有权。上述的两起纠纷案例就是以此来作为判决依据。

房屋买卖合同纠纷中出现以上问题的原因是多方面的，既有房地产管理登记制度的不甚合理，也有当事人在购房时的疏忽。法官认为处理此类案件除了要做到正确适用法律、公平公正外，政府部门也应当不断完善立法及行政管理。政府要落实房产共有人的登记制度，特别是夫妻共有人的登记。其次，从当事人方面讲，买房人在签订房屋买卖合同前，应认真审查房屋的权利状况，要求售房者提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻同意处分的证明，尽量保留夫妻双方共同同意卖房的证据，以免侵犯其他共有人的权利，同时为了充分保障自己的权利。在买房时，应向房产登记部门、小区物业以及邻居等多了解房屋状况。最好要求夫妻双方当面签字，共同到房管部门办理产权过户手续;如果售房夫妻无法同时到场，宜要求出售方提供公证委托等手续。

责任编辑：李佳佳关键字：二手房