近期，国家主席习近平成功访澳，中国与澳大利亚结成全面战略合作伙伴关系，中澳实质性结束了自贸协定谈判。因此，澳大利亚的投资机遇也随之提升，同时澳洲特别是悉尼的房地产项目更加受到投资者的关注。

继2013年后，以绿地、万达为代表的中国房企在2014年的海外投资不断加码。与绿地等房企高调出海不同，北京老牌国企的首开集团则一直以“低调”示人，然而低调的背后却不影响其海外运营的实力和水平。事实上，早在上世纪90年代首开就在欧美地区进行开发，并成功持有多个海外物业项目，特别是日前竣工并交付使用的位于悉尼市中心、规模约5万平方米的首开国际大厦（TheQuay）已成为首开集团境外业务的标志性项目。

海外先行

近年来，先后有绿地集团、碧桂园、颐和地产、苏宁集团和福星惠誉等地产公司纷纷在澳大利亚拿地开发，澳大利亚正在开启一股中国房企的竞争剧幕。而对于首开而言，布局澳洲早在上世纪90年代就已经悄然启动。

首开集团所属的澳宝公司自1992年开始在澳洲从事项目开发，并于1995年和1998年在悉尼先后建成京城大厦和宝华大厦，总建筑面积分别为1.6万平方米和3.5万平方米。1998年宝华大厦完工后，对其中的酒店项目选用Carlson酒店管理集团名下的Radisson品牌，以特许经营权的方式经营，开始涉足高档物业管理行业。2006年，澳宝公司通过管理归并接手了珀斯土地项目，完成了由农业用地向住宅用地的土地性质变更，完成了整个项目的控制性规划，丰富了首开在澳大利亚的业务类型。

“今年竣工并交付使用的悉尼首开国际大厦，标志着首开集团境外业务已由过去传统的持有型物业经营进入了房地产开发领域。”首开集团相关部门负责人告诉《中国建设报·中国住房》记者，悉尼首开国际大厦在集团境外业务的发展史上具有里程碑意义。

据了解，该项目位于澳大利亚悉尼的CBD南端、中国城中心地带，三面临街，座落于QuayStreet,UltimoRoad和ThomasStreet之间，临近悉尼科技大学、情人港和中央火车站交通枢纽。项目占地面积逾3188平方米，为商住综合体，地下4层，地上18层，总建筑面积约5万平方米，容积率为8.25，共286套公寓。自2012年4月开盘以来，其销售额已超过2.3亿澳元，目前已成为悉尼中国城区域的地标式建筑。

在开发模式上，首开也一直奉行着稳健风格。尽管首开在国内无论是开发规模还是运作模式都已经是行业翘楚，特别是地处北京的先天条件，令其更具优势。然而，首开集团来到澳洲以后，还是采用了最为稳健的发展方法，即联合开发模式。据公司内部人士透露，从第一个项目开始，他们就和悉尼的老华侨陈锡恩和杨露明合作，其中陈锡恩在1938年就移民到了澳大利亚，曾经一度是澳洲的华人首富，因此，借助本地合作团队，首开澳宝公司得以在澳洲生根开花，并且在2009年全球金融危机影响最严重的时候以较低成本拿下了TheQuay项目的地块。

创新设计

与中国快速拿地、快速周转的开发模式不同，在已经完成城市化的澳大利亚，当地客群对产品品质和设计要求往往更加苛刻，因此，如何提升产品设计使之既符合当地审美、使用习惯，又能满足华人的特殊需求成为项目能否成功的重要条件。

TheQuay项目整体设计，通过两轮设计竞赛，最终从当地10家知名设计公司中选择了WMK公司设计的方案。WMK设计公司采用了“L”型楼体设计，将南北两栋住宅塔楼朝东北方向打开，使公寓的景观利用和采光条件最大化，提高了住宅的舒适度。这个方案获得了“四星绿色设计奖励”以及额外10%高度和容积率的奖励。

在WMK设计方案的基础上，澳宝公司与SmartDesignStudio内装设计公司合作，从细节和用材入手，提高空间使用率，采用收纳式橱柜的设计理念，尽可能提供充足的储藏空间，以便符合中国人对空间的使用习惯。

值得关注的是，澳宝必须充分考虑亚洲特别是作为主要客户的中国买家对住宅户型设计以及用材用料的喜好。因此，项目尽可能提供方正户型。同时，为了符合中国人的烹煮习惯，特别设置了管道式外排放抽油烟机，大部分的厨房还配有岛型操作料理台。

据首开公司人士表示，很多中国客户对物业费的高低非常看重，所以如何降低物业费管理费，成了设计时就必须考虑的头等大事。在项目设计过程中，澳宝采用了很多优化措施以降低大楼交付使用后的运营成本，这包括 尽量利用太阳能、安装自动感应照明降低公共空间能耗；使用循环用水灌溉公共花园植物；住宅公共走廊设计使用自然采光和通风；热水系统也实行集中供热、分户计量，减少浪费。

“不要小看走廊使用窗户通风采光的作用，如果一层多户的走廊没有自然通风，一家做饭，整层都闻得到，用不了多久，就会有旧楼的味道。”一位当地业内人士认为，由于在设计方面就遵循了绿色节能的要求，令首开国际大厦成为悉尼新落成的楼盘中物业费最低的项目之一，也使项目的品质感得以提升。

谋求上市

与绿地、万达的高调策略不同，首开即使在海外也依旧延续了国内一贯的低调稳健的作风。但事实上，经过20多年的海外投资经历，目前，首开集团共有近20家境外公司，分别分布在美国、澳大利亚、荷兰、香港、澳门、白俄罗斯六个国家和地区，主要从事房地产开发和中高档物业经营管理业务。

在美国，首开集团所属的美宝公司于1997年收购了拉斯维加斯汉金公寓项目，通过对该项目近500套公寓的经营和管理工作，取得了可观的经济效益。此后，于2001年出售汉金公寓同时购入位于纽约曼哈顿中心区、总建筑面积达1.4万平方米的汉金办公楼项目，开始经营高档写字楼租赁业务。2013年，首开又以约6亿元人民币购得纽约曼哈顿中城约10127平方米的17层公寓楼，平均每套公寓价值约476万人民币。

记者从《北京首都开发控股（集团）有限公司“十二五”发展规划》和《首开控股（国际）有限公司“十二五”发展规划》等相关文件中获悉，目前首开海外项目正处于跨越阶段（2014年 2015年），其主要任务是进一步扩大业务规模，达到境外上市条件。按照要求，到2015年末，其国际公司总资产达到35亿元、净资产21亿元、主营业务收入5亿元、净利润5000万元，满足在香港联交所主板上市的财务指标要求。

“作为国企，首开海外投资的首要目标是实现国有资产的保值增值，因此其投资策略一直偏向稳健，然而随着国际经济的复苏以及APEC、G20等国际会议带来的有利成果，首开可以凭借多年的海外投资经验和运作模式采取更加积极的国际投资战略。”一位业内人士对记者表示。