11月18日，国家统计局发布的10月全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，10月70个大中城市新房价格继续延续9月的下跌态势，环比仍无一上涨，至此新建住宅价格环比连续两个月全部停涨。不过，北上广深4个一线城市的二手房市场出现止跌回暖迹象。专家预测，此轮楼市调整至少还将持续到明年一季度。未来各地楼市走势还将继续分化，一线城市或将在明年率先企稳反弹，但涨幅有限。

10月69个城市新房价格下降

根据统计局数据显示，新建商品住宅方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，持平的仅有郑州1个。环比价格变动中，最小降幅为0.2%，最大降幅为1.6%。同比来看，价格下降的城市有67个，仅合肥、厦门、郑州3城同比上涨。10月份，同比价格变动中，最高涨幅为3.8%，最低为下降9.1%。但相比9月最高4.9%的同比涨幅收窄1.1个百分点；其余67城10月房价同比全线下跌，平均同比跌幅高达2.62%，创造了2010年公布房价指数以来的历史纪录。

二手住宅方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有64个，上涨的城市有2个，持平的城市有4个。环比价格变动中，最高涨幅为杭州0.3%；最大降幅为牡丹江1.8%。相比9月最大跌幅缩小0.2个百分点；仅北京和杭州2城10月二手房价环比上涨，涨幅均为0.3%；与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有65个，持平的城市有1个，上涨的城市有4个。10月份，同比价格变动中，最高涨幅为3.0%，最低为下降10.7%。

尽管楼市的“寒冬”已经到来，但由于10月份出现多重救市政策，房价跌幅逐渐收窄。国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读10月份房价数据时表示，10月，楼市房价呈现环比降幅继续收窄的特征。随着各地房贷政策调整，房企为消化库存继续加大推盘力度，部分购房者选择入市，房价环比降幅收窄。

据测算，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均降幅分别比9月份收窄0.3和0.1个百分点。值得注意的是，10月份部分城市二手住宅价格环比有所回升。相比于新建住宅价格的全面下跌，四大一线城市二手住宅价格环比均停止下跌，其中北京二手住宅价格环比上涨0.3%，上海、广州、深圳环比均持平。而新建商品住宅和二手住宅价格同比下降的城市个数分别为67个和65个，分别比9月份增加了9个和13个，其中最大降幅分别为9.1%和10.7%，比9月份分别扩大1.2个和0.3个百分点。刘建伟认为，由于环比下跌及去年同期基数较高，房价同比下降的城市个数继续增加，绝大部分城市房价同比出现下降。

一线城市楼市出现回暖

9月30日，央行发布对首套房实行“认贷不认房”政策，购房者入市信心逐渐增强，受此政策影响10月份四个一线城市成交量整体环比上月增长40.7%，一线城市二手房成交也大幅回暖，二手房价格已经明显出现企稳迹象，10月份一线城市二手房交易量环比9月份签约上涨都超过80%。随着信贷政策的放松，改善型需求的入市门槛在降低，该群体入市节奏明显加快，从成交来看，10月份改善性需求购房集中成交，二套购房者入市增加。

此外，近期北京、上海调整了普通商品住房标准，沈阳等地出台了房地产市场新政。这些政策也促使一些观望者入市，北上广深4个一线城市的成交量分别出现了17.4%、42.5%、63.1%和52.5%的环比增幅。总体而言，楼市价格仍延续低位，但成交量已经出现回升苗头。

10月，全国住宅平均投资收益率为0.92%，下跌1.28个百分点。尽管近期房地产市场转暖，但由于去年同期房地产市场价格较高，全国住宅平均收益率在年内的总体趋势很难改变。在“9·30”信贷新政出台后，一线城市市场开始回暖，北京、广州、上海、深圳的住宅投资收益指数环比涨幅分别达到了2.49%、3.93%、1.24%、10.41%，其中深圳的月涨幅最高，达到了两位数。

以上海楼市为例，根据多家第三方机构数据显示，10月，上海新建商品住宅成交面积109.1万平方米，环比大涨42.4%，一举创下年内月度成交新高。从周成交量看，除首周略低外，其余各周均超过20万平方米，尤其最后一周超过33万平方米。从成交结构看，每平方米单价2.5万元以下的刚需产品成交面积占比为39.8%，比上月增加1个百分点。成交均价超过10万元/平方米以上的住宅仅11套，比9月减少6套。成交排名前十的项目多为南汇、奉贤、嘉定等外围区域刚需产品。就全国范围看，楼市成交量上涨而房价延续下跌态势。截至10月底，全国一手房住宅价格指数已连续7个月下跌，10月价格指数为1086.7，并且是年内最低。其中，上海一手房价格指数为1245.3点，较9月下降1.6点，同比涨幅收窄至5.41%。

房地产投资增速连续9个月下滑

根据国家统计局发布的数据，今年前10月，全国房地产投资77220亿元，同比名义增长12.4%。增速不仅连续9个月下滑，且明显低于同期的固定资产投资增速。分析人士指出，中国约15%的年度GDP都由房产行业贡献，而国内银行业又为兴建房屋和业主购房提供贷款，假如房产市场持续低迷，可能对经济构成重大风险。虽然房地产市场的年末回暖行情将持续，但在整体供需关系逆转的大背景下，房地产投资高增速时代终结。同时，随着房地产市场库存的继续增加，楼市将进入“去库存化”阶段。

房地产开发投资增长变化则是受到了“房贷新政”的刺激。10月，商品房销售面积同比下降1.6%，降幅比上月缩小8.7个百分点。开发商受到了政策和销售状况好转的鼓舞，拿地的热情高涨，土地购置面积累计增幅由负转正；开发进度也有所加快，施工面积的增长率提高，新开工面积的降幅收窄。

受成交回暖的影响，一些房地产指标也出现好转。数据显示，今年1－10月份，房地产开发企业土地购置面积26972万平方米，同比增长1.2%，增速近8个月来首次增长；土地成交价款7747亿元，增长20.4%，增速提高8.9个百分点。10月，房地产开发景气指数为94.76，比上月提高0.04点，同样出现了今年以来的首次回升。受此前几年房地产投资高速增长、新开工面积增加的影响，如今的市场库存也在不断增长。数据显示，10月末，商品房待售面积58239万平方米，比9月末增加1091万平方米。

除一线城市和个别热点城市的供应相对紧张以外，大部分二三线城市已经出现供应过剩、去化周期长的情况，很多房地产企业放缓投资步伐。但受央行放松房贷政策利好影响，10月楼市销售好转，带动行业资金状况改善，但楼市去库存需要时间，投资增速回升需等待。

目前，虽然房地产投资增速连续9个月下滑，但在一线城市的土地市场，近期却有新地王出现。11月18日，位于上海市黄浦区外滩金融集聚带核心位置的董家渡13、15号地块以248.5亿元人民币被中民投联合外滩投资、佳渡置业拍得，刷新去年上海徐家汇中心地块创下的217.7亿元拍卖纪录，是今年以来全国范围内成交额最高的地块，上海新总价地王诞生。

根据土地出让文件，此次竞拍的董家渡地块总面积17.51万平方米，起始价为248亿元。更为关键的是，由于董家渡地块是上海近些年来仅有的突破容积率上限的综合地块，地上建筑面积高达70.2万平方米。此次新地王由中民投联合体以人民币248.5亿元竞得，折合楼面单价3.54万元。中民投方面表示，将在上海建设总部基地，并在3至5年内形成规模，将其打造成为滨水新兴金融中心，成为上海国际金融中心的有机组成部分。

10月一线城市宅地出让金首破3千亿元

近日，上海易居房地产研究院发布《10月份一线城市楼市报告》。报告指出，10月，国内一线城市新建商品住宅库存量为3758万平方米，环比减少0.9%，同比增长36.7%。继9月库存量创新高后，10月库存出现下跌，这是近9个月以来首次出现环比下跌的现象。

而近期来自中国指数研究院的数据显示，全国100个代表城市10月住宅成交面积环比大幅增长，单月成交量为今年来最高水平。在9月份库存量创新高后，10月份四个一线城市新房库存量环比减少0.9%，同比增长36.7%。数据显示，继9月库存量创新高后，10月库存出现下跌。这也是近9个月以来库存首次出现环比下跌。

据了解，10月北上广深4个城市新建商品住宅库存量分别为1097万、1262万、975万和425万平方米。环比增幅分别为3.3%、－0.1%、－3.4%和－7.6%，同比增幅分别为49.4%、28.3%、42.0%和23.2%。在成交价格方面，10月一线城市新建商品住宅成交均价为22368元/平方米，环比减少5.0%，同比增长6.9%。

据Wind数据显示，沪深A股142家上市房企库存额达2.31万亿元，环比增长5%，同比增长21.5%。从库存总额看，“招保万金”依然库存量最大，分别达到3512亿、2750亿、943.5亿和862亿元，合计达到了8068亿元，占全市场的35%。业界预测，因为大多数品牌开发商业绩完成率并未达到预期目标，面对年度销售业绩指标的压力，预计未来的两个月上市房企促销走货的力度不会减弱。

虽然一线城市今年放松限购的可能性不大，但随着信贷政策的放松，改善型需求的入市门槛在降低，这能加快买家入市节奏。另外，年底临近，大部分房企加快推盘节奏，年底为冲业绩采取多种方式促销卖房，多数房企加大改善户型的供应，一改常规的刚需走量路线，改善户型成交也逐渐走俏。但因为去库存时间较长，仍以集中卖房去库存为主，因此房价预计继续保持平稳。

今年的楼市的“金九”已经黯然失色，“银十”虽然成色不足，但也出现回暖现象。特别是房地产企业在“9·30”房贷新政的东风之下，主动推盘并降价跑量，使得10月份的新房销售表现特别出色，近期，房地产企业的销售数据也出现回暖迹象。

某地产市场研究部统计数据显示，截至11月18日，包括万科、保利、绿城、恒大、融创等在内的35家上市房企公布了10月份销售业绩。10月大部分房企销售额保持上升的态势，整体销售数据创下年内新高。数据显示，10月，万科、保利、恒大等35家房企总销售额为1747亿元，环比9月的1523亿元上涨幅度达到了14.7%，其中26家企业的业绩均呈现了环比上涨。前10月，35家房企累计销售业绩达到了12731.8亿元，比2013年同期的11588亿元上涨了10%。大多数房企销售业绩环比均出现不同程度的上升。

从全国整体市场看，今年10月份，40个重点城市全月销售面积超过2300万平方米，环比增长8.8%。其中，涨幅最大的是一、二线城市。显然，持续松绑的调控政策对一、二线城市的房地产市场来说，不仅带来了购房人群释放，更影响了市场预期。而伴随着市场成交的回暖，房企拿地的脚步也在加快。今年10月，10大房企新增土地储备面积368万平米，环比大幅上升275.8%，其中，万达大举拿地190万平米，绿地拿地121万平米。截至11月18日，四大一线城市成交总土地金额高达4519亿元，全年有可能突破2013年创造的5245亿元。全国四大一线城市北京、上海、广州、深圳的住宅土地成交全面创造历史纪录。从住宅用地来看，四大城市成交的188宗住宅土地的土地出让金总和为3037.9亿元，土地平均楼面价高达11892元/平米，环比2013年的7571元/平米上涨高达57%，这是历史上首次突破3000亿元大关，全年将有望突破3500亿元。

虽然近期一系列楼市利好政策的出台，但上市房企的三季报业绩依然不靓丽，被业界视为是2008年以来最差的一张成绩单。据Wind数据统计，A股142家上市房企三季度共实现营业收入4542亿元，同比增长只有9.7%，增幅比去年同期大幅下降了27个百分点。这也是2008年以来上市房企的营业收入增速首次降至个位数。但业界认为，中国的城镇化仍在快速发展，地产行业的发展潜力仍然较大。

楼市进入第三轮救市潮

目前，全国大部分地区基本取消限购，在全国46个限购城市中，尚未取消或者松绑限购的城市还有5个，包括北京、上海、广州、深圳四大一线城市以及三亚。同时，继“9·30”央行信贷新政后，各地也再次掀起新一轮的楼市政策，来刺激刚性需求入市。目前楼市已经进入到今年以来第三波刺激热潮。第一波是从上半年开始的41个城市纷纷松绑限购；第二波则是在松绑限购后，各地纷纷要求银行松绑限贷，最终在9月底央行发布信贷新政；此后，刺激楼市进入到第三波，即各地增加购房补贴，调整税费政策，要求公积金降低首付等。

近期，上海继9月发布针对首次及符合条件的二次置业者放宽贷款条件后，11月13日，上海市又宣布了普通住宅新标准。新标准于11月20日起生效，新标准使符合“普通住宅”标准的住房总价上限提高，从而增加可享受贷款优惠政策的房屋数量，并扩大了首套房贷款优惠政策的受益面，基本可以囊括90平米以下的改善型需求；另外，除了北京和上海发布了新的标准以外，天津降低了契税征收比例，江西省对二手房交易进行补贴等。此外，尽管附加较高的条件，但85折房贷利率已重现多个二线城市，一线城市执行优惠利率的银行数量也在继续增加，似乎预示了第三轮救市开启。值得注意的是，一线城市二手房价格率先出现止跌迹象，10月份北京二手房价格环比甚至还上涨0.3%。

随着普通住宅标准的调整，上海房产交易市场中普通商品住宅的比重也大幅提升。在二手房市场，上海普通住宅的交易比重从79.3%提高到了88.6%，其中内环内从75%提高到了82.8%，内外环间从78.5%提高到了89.3%，外环外从81.6%提高到了89.9%，内环线与外环线之间的占比提升幅度最大，达到了10.8%。

上海普通住宅标准新政昨日正式实施，从德佑地产的交易按揭部了解到的情况来看，11月20日其部门多数交按人员都已经在交易中心开始协助客户进行签约后的一系列服务，窗口咨询和过户的人员也比平时出现了明显的增加，不过与2013年3月时交易中心人挤人的现象还是有一定的落差。

除了上海楼市成交回升，广州楼市10月份也创出今年最高月度成交量。来自广州市国土资源和房屋管理局的最新数据显示，从10月初开始，广州市新建商品房住宅连续六周成交破千套；11月前两周的成交仍然维持在1500套/周左右，月成交有望维持在6000套的高位。

在成交持续活跃的作用下，一度高企的库存也在半年内首次下降。数据显示，截至11月17日，广州市新建商品住宅可售面积从10月初的1000万平方米下降到972万平方米，降幅约为2.8%。不过，目前广州市新建商品住宅可售套数仍高达74000余套，按照6000套/月的高位成交数据测算，消化周期仍超过12个月。

自9月30日央行推出“首套房利率最低可打七折”的新政已有一月有余，各银行房贷利率根据新政有所调整，但七折利率却鲜有踪迹。此次新政在松绑限贷基础上再次加码，与今年5、6月份相比已松绑了许多，现在首套房贷比较容易拿到九五折的利率。但是，与过去几年的市场常态八五折相比，目前的资金价格仍然较高。

近日，融360发布《2014年中国房贷市场10月报告》，对全国较具代表性的23个重点城市近400家银行进行样本分析。数据显示，虽然仅约三成银行落实央行新政，但10月份房贷市场相比9月变化明显，房贷环境大幅宽松。

以上海为例，据融360监测显示，进入11月以来，上海地区的房贷市场响应央行9月30日出台的“楼市新政”，除了停贷房贷业务的个别银行，所有银行细则均落地，其中约七成银行执行基准利率或折扣利率，但几乎所有银行折扣利率都有附加条件。

目前，除了暂时停贷的平安银行、广发银行、花旗银行之外，上海其余银行对央行“房贷新政”均落实，即购房者已有一套住房还清贷款后，再次贷款购买普通商品住房，按首套房政策执行。上周，在纳入监测的上海市场22家银行中，8家提供首套房折扣利率，较上月增加2家，占比达36%；提供首套房贷基准利率的银行也有8家，占36%。这两者相加，共占监测银行总数的72%，可见，折扣利率与基准利率渐成上海房贷市场的主流。

在提供首套房折扣利率的8家银行中，华夏银行房贷最低为基准利率9.2折，邮储银行规定贷款200万元以上、房龄20年以内可享受9.4折的折扣利率。农业银行、中国银行、中信银行、招商银行、民生银行等提供9.5折利率，但都有不同的准入门槛，如考虑是否为优质客户，要求购买理财产品等。民生银行规定日均资产达500万元才可享受8.5折利率的优惠，门槛之高非普通人可以企及。在二套房贷利率方面，除了3家停贷银行以外，基准利率上浮10%的银行有17家，占所监测银行总数的77%，是目前沪上二套房贷市场的主流；基准利率上浮15%的银行有2家，占总数的9%。