中央意稳住房消费 和08年相比有何不同?
扫描到手机 房产资讯 来源:中国新闻网 发布日期:2014-11-04 08:02 字号:T|T
摘要:在央行“930”信贷政策满月之际,2014年10月29日李克强总理主持召开的国务院常务会议要求重点推进6大领域消费,其中包括稳定住房消费,加强保障房建设,放宽提取公积金支付房租条件。
在央行“930”信贷政策满月之际,2014年10月29日李克强总理主持召开的国务院常务会议要求重点推进6大领域消费,其中包括稳定住房消费,加强保障房建设,放宽提取公积金支付房租条件。
在房地产市场尤其是住宅市场量价齐跌的背景下,此次国务院常务会议重点要求“稳定住房消费”。作为中央层面对房地产市场的官方表态,意味着政策托底楼市下行已经明确,并将在下一阶段持续推进。
继地方政府频频取消限购、发布各类刺激楼市政策之后,中央政府也频频出招,主要今年以来全国房地产市场尤其是住宅市场的成交低迷,以及大部分城市土地供求的低位运行,显著影响财政收入尤其是地方政府财政收入增长。根据财政部公布最新数据显示,受房地产市场成交额下滑等影响,9月房地产营业税406亿元,同比下降4.7%,前三季度仅同比增长3.8%。在地方政府性基金收入中,前三季度国有土地使用权出让收入同比增长16.6%,较去年同期增速大幅回落。
回顾2008年全球金融危机引发的楼市全面下行期间,中央采取了一系列救市政策,当时在各项政策的刺激下楼市迎来了强大力度的反弹,那么现如今,中央政策和当时相比有哪些异同,我们逐一来分析下。
第一,银行资金面宽松程度有别。2008年救市效果之所以能立竿见影,除了政策本身大幅调整之外,离不开货币政策宽松的重要背景。在2008年9月至12月间,经历了三次下调存款准备金率、四次下调基准利率。
而今年此前的定向降准对房地产市场难有大的影响,当前无论是货币供应还是社会融资规模,均与当年存在显著差距。
第二,央行信贷放松取态相同,执行有异。2008年发布的国务院131号文件中提出“鼓励住房合理消费”,具体举措包括房贷首付比例调至20%、利率下限基准利率0.7倍。最主要的是政策出台后,各大商业银行所有商品住房类型均按此执行。
然而,此次信贷放松能否真正落地,取决于商业银行自行确定。央行“930”政策出台一个月以来,除了首套房认定标准放宽之外,房贷利率并未出现明显下调。目前,在银行实际执行过程中,不仅受到政策底线严格控制,同时往往出于资金成本、经营收益、风险控制等角度考虑,对具体个人执行不同的信贷方案。
第三,财政税收政策不同。2008年救市期间,全国范围内将营业税免征年限缩短至2年。
与之对比,本轮政策调整也已经对住房信贷政策全面放松,而营业税免征年限尚未调整,依然需要达到5年。在前期限购退位刺激作用有限,而信贷放松落地不易的情况下,近日营业税免征年限或将缩短的传闻四起。而一些地方政府,已率先采取财政补贴购房的方式开展托市。
第四,房价调整有差异。本轮无论是调整时间还是下跌幅度均不及2008年。当时中原二手住宅价格指数下行周期达到9个月,六大城市跌幅在7.5%~12.7%,而此次始于今年5月的指数下行经历了5个月时间,六大城市跌幅仅在0.9%~6.3%。价格调整有限,不利于市场成交的企稳复苏。此外,多地高企的商品房库存,打破市场供求平衡,且将长期影响市场走势。
第五,外围因素大为不同。当时,在政策全面放松的情况下,各路资金涌入楼市,投资性需求异常活跃。而当下,无论是资金还是投资性需求进入楼市的外围因素影响较多。首先,本届政府持续推进的反腐工作,对房地产市场尤其是高端产品领域冲击明显。其次,不动产登记工作的稳步展开,以及房地产税立法进而全面开征房产税的预期,影响市场投资需求。最后,随着居民金融理财渠道的不断拓宽,房地产价格涨幅收窄、流动变现能力较差的局限性凸显,也对资金的涌入带来较大分流影响。
虽然今年以来从地方政府放松限购出台措施刺激楼市,到中央银行松绑信贷和中央政府维稳楼市的政府取态来看,房地产宏观政策的托底明显。然而,目前房地产市场特征与过往有所不同,单纯寄希望于政策救市的历史或难重演。加之,宏观政策的取态也有差异,将使得本轮各类救市政策能否真正奏效有待观察。
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