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房到中年，郁亮的“32场”巡演传递了什么信号

扫描到手机房产资讯来源：经济观察报发布日期：2014-11-02 09:25 字号：T|T

摘要：三十而立。龙头万科在今年不断释放信号，抢占了很多头条，而梳理其间王石、郁亮二人的言行，无外乎几个关键词：白银时代、老大交椅、合伙人、小股操盘、互联网思维、精细化运营。它们又组成了一个共同主题，增长空间。

今年秋天，万科总裁郁亮带着小兄弟们开始一轮“巡演”，先是北京、华南，最新的一站是华东。这个系列动作选在万科30周年庆典之际，颇具标志性意义。

三十而立。龙头万科在今年不断释放信号，抢占了很多头条，而梳理其间王石、郁亮二人的言行，无外乎几个关键词：白银时代、老大交椅、合伙人、小股操盘、互联网思维、精细化运营。它们又组成了一个共同主题，增长空间。

从遍地黄金到白银时代，老大的定调令市场陷入深思。2014年春天，万科干将毛大庆不慎流出的演讲稿，预警中国房市的枯水期将至，其后大半年的市场，验证了预言非虚。而教父王石对全年经营目标的保守定调，意味着万科过去住宅产业化指向的规模化之路行至终点。面对后来者发起的挑战，万科在内部激烈争论之后最终确定了“不争大”的基调。

谁也不愿将大哥之位拱手让出。怎么破？郁亮的巡演做出了非常详尽的解释。

小股操盘是万科此前发展过程中重要的路径，去年年底以来被提升到公司发展纲领的高度。其逻辑显而易见，作为一个全国化布局企业，在不断发展的需求和生产资料愈加稀缺的矛盾中，万科需要通过这样的方式，既解决增长的问题，又降低杠杆、控制风险。郁亮的话很形象：万科有60多个儿子，儿子不行，可以招女婿，儿子换不了，女婿可以选。

从供需关系来看，房地产已经从卖方市场逐步向买房市场过渡。万科看到了，也在想办法。此前互联网被视作房企卖房的噱头。但从万科频繁学习腾讯百度，甚至请新新人类马佳佳讲课，这不仅仅是卖房噱头，也是在借鉴所谓互联网精神。即强调一切以客户为本的理念，客户是谁，在哪里，怎么找到，如何满足其需求和体验。

发展路径、发展理念明确了，接下来要是组织的问题。合伙人制度是万科今年非常有趣的话题。某大型房企的一位城市公司老总，因为个人的成长和公司业务发展的壮大，从普通销售员先后做到项目营销总监、项目总，至今年龄不过三十七八。但该公司这些年发展速度降下来，不怎么拿项目了。他也面临一个天花板，想发展，要么选择跳槽，要么得继续熬。

在职业经理人的体系里，业务放缓，人才全部顶格发展了，怎么留？所以郁亮拿出一部分股份让他们参与分享公司的成长红利。通过让利，不仅释放了人才发展的空间、提高了组织的效率，也减少了精细化管理的推进阻力。

万科的合伙人蓝图，不仅仅局限在组织内部，同样也将运用于组织的外延，随着万科业务多元化展开，将接触到更多界面上的产业链上下游，将这些利益相关者变成合伙人，落脚同样是在成本控制。

近三年，万科的增长只在25%以下徘徊，而回想2010年调控前的速度高达40%~50%。毛利率同样在下滑。企业基本面的变化也迫使万科必须做出改变。

万科如此，它的那些竞争伙伴的情况如何？万达和绿地2400亿的年度销售计划，让万科2000亿的目标在今年备受保守质疑。其中，绿地集团以过去几年约50%的复合增长率、多元开花的发展策略、极其灵敏的转型节奏，对问鼎王座志在必得。然而前三季度的仅过半的目标完成率，在某种程度反映企业决策者对市场形势估计不足。

在双限放开的环境下，市场成交情况并没有如期回暖反而掉头向下。除了库存积压的因素以外，市场本身的容量瓶颈，实体经济的放缓，金融资源的"脱房"趋势，都意味着调整期的到来。可以说，过去狂飙突进式的增长，翻了篇。

白银时代还能玩么？答案是肯定的，但类似前两年被热炒的千亿俱乐部扩容，已不是热门。野蛮生长的终止，代表着一个流程规范、管控精细的新时代到来，房企需要适应客户为上、利润合理、不断去平衡增长和发展的常态。所以我们看到的是万达、恒大的多元化，中海与保利稳步精准，华润、世茂的速度运营并行，还有更多中型企业在各自细分市场的创新和核心竞争力的培育。

或许你还记得，过去的生命中的某一个时刻开始，你的骨骼不再狂烈地拉伸，肌肉和海绵体不再肆意膨胀，青春期的荷尔蒙不再难以抑制地需要释放，你需要变得沉稳、节制，学会取舍，你步入了中年。

现在，开发商和房地产行业都处在这个节骨眼上。

责任编辑：陈文静关键字：郁亮