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黎庆文：房贷新政落实难楼市回暖需要松绑严政

扫描到手机业界观点来源：新华网发布日期：2014-10-23 08:06 字号：T|T

摘要：9月30日，央行发文公布房贷新政明确放松首套房认定标准与房贷利率。新政一出，有专家、学者断言，这是政府最有力度的一次救市行为，新一轮楼市大行情将开启。

9月30日，央行发文公布房贷新政明确放松首套房认定标准与房贷利率。新政一出，有专家、学者断言，这是政府最有力度的一次救市行为，新一轮楼市大行情将开启。时至今日，公布新政已超过半个月，该“救市行为”落地情况如何？对楼市有没有实质性的促进作用，各银行有没有执行7折优惠利率？此外，公积金开始收紧，多重新政“搅局”，对广州楼市带来了什么样的影响？

新政利好改善型买家

“在过去几年里，这是第一个对房地产利好的消息。”黎庆文在开篇则这样评价央行松贷。

“这是第一个由中央政府层面发出的信号，给当前市场起到了提振信心的作用，同时也预示着中央政府层面针对房地产的未来将有更多的松绑措施出来。”

黎庆文进一步指，该新政对改善型买家起到鼓励性的作用，“‘认贷不认房’表示只要你上一套房的贷款结清，再次购买可按照首套房的优惠政策来贷款。如部分改善型买家购置了一套房产，此前的政策是在该套贷款未还清之前购买第二套需要付70%的首付，现在央行把台阶降低，致使改善型买家在理财方面有了非常大的空间。”

楼市去库存取得初步成效

据相关机构统计数据显示，今年1-8月份，广州原十区一手住宅成交面积为358.28万平方米，比去年同期下跌26.17%。另外，根据房管局公布的数据显示，金九期间，全市一手住宅网签面积53.59万平方米，网签均价14897元/平米，成交及价格均有回落，“金九”变“铜九”，新政一出，对楼市是否起到回暖的作用？

黎庆文表示：“楼市将明显回暖，以广州为例，在十一黄金周之后，根据监控的数据录得环比成交量是大幅上涨，9月30日库存超过一千万，中旬再次监控时，库存已经降到一千万以下，这表明对于去化库存方面已经起到了一个初步的成效。”

虽有新政利好，去化加快，“但房价不会迅速反弹。”黎庆文称。

“08年09年房地产在回落之后，房价迅速反弹。但是2014年的市场情况较之于2008年发生了不一样的变化，原因一是人口红利除了个别城市之外已经基本消失了，二是当前40多个房地产较为活跃的城市库存量都比较大，去化周期超过了14个月。广州截止到9月30为止，周期已经超过了16个月，市场是处于一种供大于求的状况。在这种情况下，虽有新政利好，但房价应该不会先涨起来。

房贷七折落实难

“央妈”喊话过半月，然而据了解，目前只有少数银行可以执行“贷款还清二套算首套”房贷政策，大多数银行依然停留在表态执行层面。招行、建行虽已出新政细则，但利率最低也只是9.5折。

“央行已经开了扇大门，而小门还得要各地方银行来开，或者说这扇门开多大也要看各地方银行。但是，各个地区银行在第四季度所剩余的贷款额度都不一样，通常来看，到了第四季度，额度都会比较紧张，所以，尽管央行放权，但是还得具体看各个地方银行贷款额度空间。”黎庆文说道。

“央行希望利率能够达到7折，可是据统计，银行能达到最低的利率也只有95折左右。广州各银行反应速度并不是很快，跟它的额度没有得到支持有很大关系。”黎庆文补充指出。

公积金异地互认要看财政能力

此外，广州公积金贷款政策收紧也是近期热议话题。日前，广州市住房公积金管理委员会对《广州市住房公积金个人购房贷款实施办法》进行审议，新政明确公积金贷款仅限于首次使用者，同时将首付从两成变为三成，额度计算公式也更严。尽管广州住房公积金今年将增加27亿元的贷款额度，但明年的额度却大幅削减30亿。至此，被解读为“史上最严公积金”的新政出台。

随后，国家三部委下发通知，要求实现住房公积金缴存异地互认、转移接续，并推进异地贷款业务；职工连缴6个月可向户籍地申请公积金房贷。

这厢收紧，那厢放松。广州在房价高企、银行惜贷及公积金额度紧张的大背景之下，是否会响应国家政策？

黎庆文认为公积金是一种代用福利性质的资金使用，一方面是靠就业人员定期缴纳，第二个则是政府通过利息的补贴来进行放贷，所以，公积金的发放是跟财政补贴能力有关的，能否“异地互认”要看财政能力。

对于连缴6个月可向户籍地申请公积金房贷，黎庆文则说道：“如果公积金总额度不变的话影响也不会太大，降低了资格因此竞争会更激烈，只有通过增加额度才会支撑到房地产市场。”

“广州当前公积金的使用相比于其他城市来说都是比较小心的，本地居民在符合中央的要求之外，还要有连缴两年公积金的记录，外地人口则需要三年的记录，也反映出广州对公积金的需求比较大。供需缺口大，因此对公积金使用的台阶比较高。”黎庆文说道。

“松一松，海阔天空。”黎庆文在采访最后总结道：“广州楼市当前去化周期大、供需比高，政府应当把原来的政策都松一松，就可以给到市民利好，也给了开发商加速去化的机会，甚至可以让银行能够快速回笼资金。”

责任编辑：王彤关键字：黎庆文房贷新政业界观点